Tak skorygowana średnia cena za mkw. liczona dla 17 miast wzrosła od początku 2017 r. o niecałe 40 proc. Co więcej, w tym roku cena nie nadążała za inflacją, przez co pierwszy raz mamy do czynienia ze spadkiem realnych cen: o 1,9 proc. przy nominalnym wzroście o prawie 8 proc.
To nie wystarczy, by odpowiedzieć, czy jest drogo czy nie. Eksperci Baker Tilly TPA sprawdzili jeszcze relację cen nominalnych do poziomu wynagrodzeń. „Ostatecznie mieszkanie jest dobrem konsumpcyjnym, więc siła nabywcza ludności odgrywa istotną rolę w kształtowaniu popytu i w konsekwencji również cen tego dobra. Ze względu na dobrą koniunkturę gospodarczą, a także rynek pracownika, w ostatnich latach obserwowaliśmy dynamiczny wzrost średniego wynagrodzenia” – czytamy w raporcie. Eksperci zbadali, ile przeciętnych pensji potrzeba na zakup mkw. mieszkania na rynku wtórnym. Do szacunków wzięto średnie wynagrodzenia dla przedsiębiorstw zatrudniających powyżej dziewięciu osób.
„Po podwyższonych poziomach w okresie poprzedniej hossy i w czasie spadków cen, od około ośmiu lat relacja ta jest dość stabilna, na zakup mkw. potrzeba 1,0–1,2 średniej pensji. Oznacza to, że wyższe ceny są efektem wyższej siły nabywczej i rosnących zarobków Polaków i również ten parametr nie wskazuje na odchylenie się cen mieszkań od normalnych poziomów dla naszego rynku” – czytamy w raporcie Baker Tilly TPA.
Odwracając relację, w II kwartale br. pensja pokrywała zakup 0,8 mkw. przy średniej cenie liczonej dla 17 miast. Tak rozumiana siła nabywcza jest nieco mniejsza od tej tuż przed rozpoczęciem trendu wzrostowego w 2013 r. (0,9 mkw.). Daleko nam jeszcze do szczytu poprzedniej hossy, kiedy średnia pensja pokrywała zakup mniej niż 0,6 mkw. Największą siłą konsumenci dysponowali w latach 2016–2017, kiedy wskaźnik sięgał 1 mkw.
Eskperci Baker Tilly TPA sprawdzili też, jak wypada siła nabywcza w największych polskich aglomeracjach na tle innych krajów UE (nieco poniżej średniej, czyli 1,7 pensji do pokrycia zakupu 1 mkw.).
„Patrząc łącznie na wnioski, można przyjąć, że obecne ceny mieszkań w Polsce są na zrównoważonym poziomie, nie wykazując przewartościowania ani niedowartościowania. Dlatego duże spadki są mało prawdopodobne, biorąc pod uwagę rosnące dwucyfrowo pensje i inflację” – konkludują eksperci. Jednak w krótkim terminie mogą przeważyć czynniki prowadzące do powstania nierównowagi między popytem a podażą, w szczególności drastyczny spadek dostępności kredytów hipotecznych, co może sprzyjać stabilizacji cen, a może nawet lekkim spadkom w horyzoncie najbliższych miesięcy.
