- Polski rynek biurowy na zakończenie II kwartału dysponował ponad 12,6 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. Tradycyjnie liderem jest Warszawa, ale osiem głównych regionalnych rynków z Krakowem i Wrocławiem na czele nie zwalnia tempa – podkreślają analitycy firmy doradczej Axi Immo. - Przykładem jest Trójmiasto, które dołączyło do grona biurowych milionerów. Z obrazu rynku wyłania się optymizm wynikający z rosnącego popytu.

Coraz większa podaż

W drugim kwartale deweloperzy oddali do użytku 12 biurowców. Od stycznia do czerwca na rynek biur w Polsce trafiły 34 inwestycje. Ich łączna powierzchnia to 440,8 tys. mkw. - Wśród największych wybudowanych w tym czasie biurowców są budynek Forest Tower (51,5 tys. mkw., HB Reavis, Warszawa), KTW II (39,9 tys. mkw., TDJ Estate, Katowice) oraz Midpoint71 (36,2 tys. mkw., Echo Investment, Wrocław).

W Warszawie w drugim kwartale oddano do użytku dwa kompleksy – SkySawa (22,8 tys. mkw.) i Intraco Prime (12,8 tys. mkw.), które powiększyły całkowite zasoby stołecznego rynku biurowego do niemal 6,3 mln mkw. - Łączny wynik nowej podaży w stolicy w pierwszej połowie roku to ponad 129 tys. mkw. – podają eksperci Axi Immo. –  Dużym placem budowy są regionalne rynki biurowe. W pierwszym półroczu dostarczono tam aż 26 inwestycji o łącznej powierzchni 311,8 tys. mkw. Od kwietnia do czerwca oddano dziesięć kolejnych inwestycji. Największa z nich to pierwszy etap The Park Kraków (11,7 tys. mkw., White Star) w Krakowie. W miastach regionalnych najwięcej powierzchni biurowej oddano w Krakowie (ok. 26,3 tys. mkw.). W Trójmieście i Łodzi przybyło po 18,8 tys. mkw.

Eksperci Axi Immo podkreślają, że duża aktywność deweloperów przełożyła się na wzrost całkowitych zasobów powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach biurowych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin i Lublin) do ponad 6,3 mln mkw. Największymi centrami biznesowymi po Warszawie są Kraków (ponad 1,6 mln mkw. biur), Wrocław (ponad 1,3 mln mkw.) i Trójmiasto (niespełna 1,1 mln mkw.).

Pustostany i transakcje

- Nowa podaż biur nieznacznie wpłynęła na poziom pustostanów. W ofercie jest ok. 1,71 mln mkw. powierzchni dostępnej od ręki. W Warszawie na koniec czerwca wskaźnik pustostanów to 11,9 proc. (747,7 tys. mkw.), przy czym bardzo wyraźny jest deficyt wolnej powierzchni w strefach centralnych – podkreślają eksperci Axi Immo. – Na regionalnych rynkach do wynajęcia od zaraz jest 961 tys. mkw. powierzchni (15,2 proc.). Najwyższy współczynnik pustostanów zarejestrowano w Łodzi (18,6 proc.), a najniższy w Szczecinie (4,9 proc.).

W pierwszej połowie roku transakcje na rynku biur zamknęły się poziomem 829,5 tys. mkw. - W pierwszych trzech miesiącach roku najemcy podpisali umowy na 427,7 tys. mkw. (Warszawa: 267,2 tys. mkw.; regiony: 160,5 tys. mkw.). Od kwietnia do czerwca wynajęto 401,8 tys. mkw. (Warszawa: 212,2 tys. mkw.; regiony 189,6 tys. mkw.) – podaje Axi Immo. - W miastach regionalnych największy popyt w drugim kwartale odnotowano w Krakowie (73,9 tys. mkw.), we Wrocławiu (25,6 tys. mkw.) i w Trójmieście (25,1 tys. mkw.). W strukturze najmu w stolicy od kwietnia do czerwca najemcy najczęściej decydowali się na renegocjacje (48 proc.), które wyprzedziły nowe umowy (45 proc. wraz z przednajmami) i ekspansje (7 proc.). Na regionalnych rynkach biurowych w analogicznym okresie najwyższy udział w popycie przypadł na nowe umowy (57 proc., włączając przednajmy oraz umowy na potrzeby własne). Renegocjacje stanowiły 35 proc., a ekspansje 8 proc.

- W Warszawie odnotowujemy duży popyt, którego wynikiem jest obniżający się poziom pustostanów w strefach centralnych. Najemcy nie obawiają się już covidu. W przypadku kolejnej fali ponownie zostaną włączone procedury związane z większym bezpieczeństwem sanitarnym jak chociażby wprowadzenie systemu pracy zmianowej czy home office w większym zakresie – mówi cytowany w raporcie Jakub Potocki, starszy konsultant w dziale powierzchni biurowych w Axi Immo. - Kolejnym następstwem uspokojenia się pandemicznej sytuacji jest mniejsza liczba decyzji dotyczącej optymalizacji powierzchni. Wśród branż, które zwiększają zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię biurową są kancelarie prawne, firmy podatkowe, branża IT, a także operatorzy biur serwisowanych. Na wzrost ostatniej grupy szczególne znaczenie ma rosnąca liczba firm przenoszących działalność ze Wschodu, głównie z Ukrainy. Najemcy ci najczęściej poszukują mniejszej powierzchni dla czterech – pięciu osób mniej więcej na rok. Wpływ na to, czy firmy ze Wschodu staną się znaczącą grupą najemców, która w kolejnych kwartałach zdecyduje się na wynajęcie tradycyjnej powierzchni biurowej, będą miały dwa czynniki. Pierwszym jest stopień i czas adaptacji do warunków i rynku pracy w Polsce, a drugim – losy wojny – tłumaczy.

Stawki w górę

Bartosz Oleksak, starszy konsultant w dziale powierzchni biurowych w Axi Immo, ocenia, że rosnący popyt i ograniczona podaż z pewnością znajdą odzwierciedlenie w stawkach najmu. Dziś trudno oszacować, o ile właściciele nieruchomości podniosą czynsze wyjściowe. Na obecnym etapie trudniej również wynegocjować zachęty w postaci dłuższych wakacji czynszowych czy większej partycypacji w kosztach fit-outu. Wyceny zaaranżowania powierzchni powoli się stabilizują, na co wpływ ma m.in. większa dostępność materiałów – zaznacza Bartosz Oleksak.