W Polsce jest już ponad 337 tys. mkw. elastycznych biur, co stanowi ok. 2,6 proc. całkowitych zasobów biurowych – wynika z danych firmy doradczej Savills. Najwięcej tego typu powierzchni do pracy – 190 tys. mkw. – operatorzy oferują w Warszawie. Kraków ma 56,1 tys. mkw. biur flex, Wrocław – 34,5 tys. mkw., Łódź – 16,4 tys. mkw., a Trójmiasto – 14,8 tys. mkw.

– W Katowicach podaż elastycznej powierzchni biurowej przekracza już 10 tys. mkw. W pozostałych miastach oferta jest poniżej tego poziomu – wskazuje Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych (reprezentacja najemcy) w firmie Savills. Stoi on także na czele Workthere w Polsce.

Budynki w centrum

Operatorzy elastycznych biur w I półroczu 2022 r. wynajęli więcej powierzchni niż w całym ubiegłym roku. Z dostępnych danych, które podaje Savills, wynika, że w 2021 r. było to niespełna 32,1 tys. mkw., a w pierwszej połowie tego roku – już ponad 32,2 tys. mkw. Perspektywy dla rynku są więc bardzo optymistyczne.

– Podpisywane teraz umowy będą mieć odzwierciedlenie w podaży w 2023 r. – zaznacza Jarosław Pilch.

Ekspert Savillsa zwraca uwagę, że operatorzy elastycznych powierzchni szukają dziś budynków o wysokim standardzie w ścisłych centrach dużych miast. – Znalezienie takich obiektów pod kolejne biura flex jest jednak sporym wyzwaniem. Poziom pustostanów w centralnych lokalizacjach jest bardzo niski. To luka podażowa. Spodziewamy się, że sytuacja poprawi się w 2024 r. – mówi dyrektor Pilch.

Chętnych na pracę w elastycznych biurach przybywa. – Wskaźniki obłożenia u operatorów to 80–90 proc. W tym roku odnotowaliśmy rekordową liczbę takich transakcji. Znaczą część stanowią umowy z dużymi firmami z sektora IT (software), które decydują się na wynajem powierzchni na ok. 50–90 stanowisk pracy – podaje Jarosław Pilch.

Podkreśla, że krótkoterminowy najem zapewnia niezbędną na trudnym rynku elastyczność. – Możliwość reagowania na redukcję lub wzrost zatrudnienia daje przewagę konkurencyjną – mówi dyrektor z Savillsa. – Mamy już też pierwsze przypadki najemców z innych sektorów, którzy odchodzą od tradycyjnych długoterminowych umów najmu na rzecz krótkoterminowych kontraktów „all-inclusive”.

Czynsze za flexy są zróżnicowane. – Najwyższe obowiązują w Warszawie. Za jedno stanowisko trzeba zapłacić średnio 1,3–2 tys. zł miesięcznie. W miastach regionalnych stawki za stanowisko wahają się od 1,1 tys. do 1,7 tys. zł – wskazuje Jarosław Pilch. – Wzrost kursu euro i wysoka inflacja przełożą się na wzrost stawek w tym roku.

Ekspert Savillsa przypomina, powołując się na raport Flexmark opracowany przez firmę Workthere, że Warszawa znalazła się na 10. miejscu wśród najbardziej perspektywicznych rynków dla rozwoju elastycznych powierzchni biurowych. – Jesteśmy bardzo konkurencyjnym rynkiem pod kątem płac, co przyciąga duże międzynarodowe firmy z sektora IT (Software) – tłumaczy dyrektor Pilch. - Wśród innych czynników, które decydują o atrakcyjności globalnych rynków biurowych do napędzania popytu na rynek powierzchni flex w przyszłości są inwestycje funduszy venture capital (VC), których wartość w latach 2020-2021 w Polsce wzrosła niemal trzykrotnie. Jest to aspekt, który może wpłynąć na zwiększenie zainteresowania elastycznymi powierzchniami biurowymi wśród dofinansowanych firm w nadchodzących latach.

Podwójna oferta

– Rynek biur elastycznych wystrzelił. Większość centrów jest zajętych w niemalże 90 proc., a zainteresowanych najemców przybywa z dnia na dzień – potwierdza Ewelina Kałużna, szefowa zespołu ds. strategicznego doradztwa w zakresie miejsc pracy w spółce biurowej Skanska i dyrektor zarządzająca powierzchniami typu flex Business Link. – Systematyczny wzrost zapotrzebowania na elastyczne biura odnotowujemy już od kilku kwartałów – podkreśla.

Popyt na flexy wzmocniła pandemia, zmuszając wiele firm do przejścia na pracę zdalną. – Duże możliwości adaptacyjne biur flex sprawiły, że sprawdziły się one również w postcovidowej rzeczywistości – ocenia Ewelina Kałużna. Dziś takie biura zyskują na popularności z kilku powodów. – Po pierwsze, zapewniają atrakcyjne „trzecie” miejsce pracy (główna siedziba, dom, elastyczne biuro) – tłumaczy ekspertka spółki Skanska. – Po drugie, chodzi o niepewność, ilu pracowników chce faktycznie pracować z biura. Po trzecie, przedsiębiorstwa dążą do optymalizacji w związku ze wzrostem kosztów stałych i niekorzystną sytuacją gospodarczą. Firmy szukają powierzchni, która zapewni im elastyczność najmu, która będzie atrakcyjna dla pracowników – dodaje.

Z badania przeprowadzonego przez firmę Zymetria na zlecenie spółki biurowej Skanska wynika, że pracownicy chcą wracać do biur, ale raczej w modelu hybrydowym. Tak chcą pracować także klienci Business Link. Wybierają oferty umożliwiające pracę rotacyjną i hybrydową.

– Wiele wskazuje, że w dłuższej perspektywie rynek będzie podążał w tym właśnie kierunku. Naturalną przewagę konkurencyjną zyskają deweloperzy, którzy – podobnie jak Grupa Skanska – obok tradycyjnego modelu najmu będą proponowali klientom biura serwisowane – przewiduje Ewelina Kałużna.

O bardzo dużym zainteresowaniu powierzchniami serwisowanymi mówi Lisa Zettlin, dyrektor zarządzająca CitySpace (operator elastycznych biur). – Porównując np. 2020 r. z 2021 na całym rynku w Polsce możemy mówić o 13-proc. wzroście zainteresowania. Ten rok na pewno zakończy się wyższymi niż przed pandemią wynikami – przewiduje dyrektor CitySpace. – Ma to związek także z rosnącą liczbą firm, które postanowiły przenieść swoje biura z Ukrainy do Polski – zauważa.

Rekordowe wyniki notuje sama spółka CitySpace. – Tylko we Wrocławiu w pierwszych czterech miesiącach tego roku odnotowaliśmy 68-proc. wzrost liczby wynajmowanych stanowisk – podaje Lisa Zettlin.

Z drugiej ręki

Zdaniem dyrektor Zettlin udział biur serwisowanych w rynku i w puli wszystkich powierzchni wynajmowanych przez najemców będzie się stopniowo zwiększał.

– Kluczowa będzie tu dostępność nowych biurowców. Mniejsza podaż budynków klasy prime oznacza, że zarówno operatorzy flex, jak i deweloperzy zwracają się ku mniejszym rynkom regionalnym lub rynkowi second hand. Ostatnie 36 miesięcy było okresem racjonalizacji portfolio większości operatorów, którzy wykorzystali pandemię do zrewidowania rentowności i potencjału poszczególnych nieruchomości – tłumaczy dyrektor CitySpace.

– Ten etap już się zakończył. W najbliższym czasie należy się spodziewać dalszej dywersyfikacji rynku ze względu na rodzaj, jakość i powszechność świadczonych usług – podsumowuje Lisa Zettlin.