W domu praca, w biurze – innowacja

Elon Musk ponoć postawił pracownikom Tesli ultimatum: albo wracają do biur na co najmniej 40 godzin tygodniowo, albo składają wypowiedzenia. Zdaniem miliardera prawdziwej pracy nie wykonuje się wyłącznie zdalnie. Czy uczestnicy naszej debaty „Czy, komu i do czego będą potrzebne biura?” są równie kategoryczni?

Michał Skotnicki, prezes BBI Development, przywołuje opinie, że praca w domu i połączenie przestrzeni służbowej z mieszkalną nie jest najlepszym rozwiązaniem ani dla pracodawcy, ani dla pracownika. Higiena pracy nie jest taka, jak być powinna, na co narzekają sami pracownicy. – Musi to mieć wpływ na jakość pracy – zaznacza Michał Skotnicki. – Może nie byłbym tak kategoryczny jak pan Musk, ale na pewno coś w tym jest.

To rewolucja

Na różne potrzeby firm zwraca uwagę Maciej Kotarski, dyrektor działu komercjalizacji kompleksu Olivia Centre: – Olivia jest największym centrum biznesowym w Polsce. Mamy bardzo dużą próbkę. Jest tu wiele firm o różnym charakterze – tłumaczy. Jedna z firm tylko w budynkach Olivii zatrudnia 1,3 tys. osób. – A przychodzi 250–300 osób – mówi Maciej Kotarski. Firma, jeśli chodzi o wyniki, ma za sobą rekordowy rok. – Takich firm jest u nas sporo. Celują spółki IT. Firmy nie chcą funkcjonować bez biur. Nie redukują ich, choć mogłyby – podkreśla dyrektor Kotarski. – Większość ich ludzi nie będzie codziennie przychodzić do biur. Czy dojdą do 30 proc. obecności w biurze? Nie wiem. Ale nie przekroczą 50 proc. Nie ma na to możliwości w najbliższych kilku latach.

Powrotów do biur nie nakazałby Wojciech Witek, współwłaściciel pracowni Iliard. – Cała pandemiczna sytuacja pokazała, że ludzie są różni. Trudno to sprowadzić do jednego mianownika – tłumaczy architekt, powołując się na doświadczenia własnej organizacji i organizacji, z którymi Iliard współpracuje. – Preferencje są różne. Właściciele firm od tego nie uciekną – podkreśla Wojciech Witek. Część osób chce pracować w domu, część w biurze. To też, jak mówi architekt, motywacja do zmiany pracy. – Bez możliwości pracy zdalnej, pracy hybrydowej ludzie nie chcą podejmować takich wyzwań zawodowych – zwraca uwagę.

Piotr Smagała, dyrektor zarządzający platformą REDD, podkreśla, że wszystko zależy, dla jakiego pracodawcy pracujemy, jaki jest przedmiot działalności firmy. Inną perspektywę ma szef firmy, inną pracownik. – Praca hybrydowa jest już standardem. Firmy wynajmują mniej powierzchni – zauważa dyrektor. Podaje, że w 2019 r. średnia wynajmowana powierzchnia biur w Warszawie to 403 mkw., a w 2021 r. – 276 mkw. Przed pandemią nieruchomości biurowe wynajmowały się w Polsce średnio ok. 160 dni. Dziś jest to 380 dni, a w Warszawie – średnio 420 dni. – Oczywiście, liczy się klasa budynku, dzielnica, rok budowy. Dziś widzimy pobudzenie na rynku. Rok 2019 to rok, na którym się wszyscy wzorują. Popyt na biura był ogromny, wynajmowało się bardzo dużo powierzchni. W samej Warszawie odnotowaliśmy prawie 1 mln mkw. wynajętej powierzchni. To 2,4 tys. transakcji – wskazuje Piotr Smagała. – Dziś, w 2022 r., mamy prawie 0,5 mln mkw. i ponad 1,3 tys. transakcji. Jeszcze nie doszliśmy do połowy roku, a już dochodzimy mniej więcej do połowy wyniku z 2019 r. Jesteśmy w stanie zaprognozować, że dobijemy do 1 mln mkw. Firmy ewidentnie potrzebują biur – podkreśla dyrektor REDD. Zastrzega, że to, że średnia wynajmowana powierzchnia biur się zmniejsza, nie znaczy, że na biura nie decyduje się więcej firm.

Zdaniem Macieja Kotarskiego wprowadzenie pracy hybrydowej i zdalnej to rewolucja na miarę wprowadzenia pięciodniowego tygodnia pracy. – Albo nawet i większa – ocenia dyrektor. Zwraca też uwagę na dwie skrajności. Część firm wykorzystuje 100 proc. biurek. – Są też firmy, które postanowiły być całkiem zdalne, teoretycznie bez żadnego biura na stałe – mówi Maciej Kotarski. – I jest cała przestrzeń pomiędzy, czyli firmy, gdzie się przychodzi dwa dni w tygodniu, gdzie się przychodzi tydzień, a potem tydzień nie, albo gdzie się przychodzi, kiedy się chce. Scenariusze są niezwykle zróżnicowane, zależą nie tylko od branży i wielkości firmy, ale też od etapu życia firmy. Inne będą w firmie, która działa od dziesięciu lat, ma stabilną strukturę, procedury, narzędzia, technologie, a inne w firmie, która się rozwinęła np. w ostatnich trzech latach do 200 pracowników i cały czas jest start-upem, bazuje na bezpośrednich kontaktach. Tu praca zdalna jest marginesem.

Dyrektor Kotarski zauważa, że są miejsca, gdzie po biura ustawiają się kolejki. – Transakcje są zawierane błyskawicznie – mówi. – U nas codziennie ktoś się decyduje na nowe biuro. Popyt jest wybuchowy. Bierze się z napływu inwestorów do Polski, napływu firm z Ukrainy, które szukają bezpiecznej przystani. I generalnie jest powrót do biur. Cały rynek idzie do góry. Ale czy przypływ zabierze wszystkie łodzie? – zastanawia się.

Podażowa luka

Michał Skotnicki podkreśla, że przez ostatnie dwa lata pandemii na nowe budynki biurowe był nałożony hamulec. – Wszyscy się przestawili na mieszkaniówkę. A do pandemii to biura były najlepiej traktowane przez rynek – mówi prezes BBI. – To się zmieniło. Popyt na mieszkania – na sprzedaż, na wynajem – jest ogromny. Na rynek weszły PRS-y. A w ciągu tych dwóch–trzech lat zaciągniętego hamulca w segmencie biurowym wytworzyła się pewna luka – dodaje. Tłumaczy, że kiedy na rynku jest pęd w kierunku jakiegoś segmentu, to w drugim segmencie powstaje luka. Podaży biur będzie mniej przy utrzymującym się popycie.

Uczestnicy debaty są zgodni: na rynku jest miejsce na nowe biurowce. Jak je projektować? – Na pewno będzie dużo zmian – mówi Michał Skotnicki. Dotyczą one części wspólnych, higieny, wind, wymiany powietrza. – Do pandemii była taka tendencja, żeby upychać jak najwięcej osób na metrze kwadratowym. Tendencja do open space’ów. Był wskaźnik, ile metrów przypada na pracownika. 10–15 lat temu było to 12 mkw., potem 11, 10. Potem schodziliśmy do 9, 8… Tak było do uderzenia covidu – mówi prezes. Teraz, jak przewiduje, nastąpi pewne rozrzedzenie. Może będzie trochę mniej open space’ów. – Paradoksalnie może to zwiększyć popyt. Ogłoszenie śmierci biurowców jako takich jest na pewno przedwczesne. Cyfry pokazują coś wręcz odwrotnego. Czynsze rosną, wolumeny w sumie też, a zaraz będziemy mieć lukę podażową. Mogę się założyć, że za dwa lata – po peaku w mieszkaniówce (ze względu na stopy procentowe będzie mniejsze lub większe tąpnięcie) – znów wszyscy zaczną przechodzić na rynek biur – przewiduje prezes Skotnicki. – A że postępowania administracyjne mają kilkuletni poślizg, wygrają ci, którzy planują z mądrym wyprzedzeniem.

Wojciech Witek dodaje, że pandemia to raj dla projektantów. – Musimy się dużo nawymyślać. Jest sporo nowych potrzeb – wyjaśnia. – Następuje redefinicja przestrzeni. Ludzie dużo czasu spędzają w domu. Biuro musi być ułożone inaczej. Już nie potrzeba tylu biurek, takiego zagęszczenia pracowników. Ale po coś ludzie do tego biura przychodzą. Teraz koncentrujemy się wokół takiej idei: „W domu pracujemy, w biurze jesteśmy innowacyjni”. Rozmawiamy o tym z wieloma organizacjami. To, czy pracując w domu, produktywność rośnie, czy spada, w dużym stopniu zależy od kultury organizacji, indywidualnych preferencji. Nie ma jednej odpowiedzi. Można się pokusić o tezę, że produktywność pracy w domu ma szansę rosnąć. To, co nie ma szansy rosnąć w izolacji, to to, co się dzieje między ludźmi. To ta iskra czegoś nowego. Do tego potrzebujemy biura. Żeby kultywować kulturę organizacji, przekazywać ją kolejnym pracownikom. Żeby generować i wdrażać nowe pomysły. W tym kierunku idą zmiany projektowe. Mniej biurek, więcej miejsc do spotkań, więcej sal do telekonferencji, pomieszczeń do pracy kreatywnej. Do biur mocno wchodzi technologia.

Same biurowce, jak podkreśla ekspert pracowni Iliard, trzeba tak projektować, by starzały się dobrze. Na etapie planowania trzeba przewidzieć jak najwięcej elementów. Kluczem jest elastyczność. – Mądre, elastyczne planowanie – wyjaśnia architekt.

Piotr Smagała przyznaje, że zaczynamy mądrze myśleć o budynkach, stawiając na zrównoważony rozwój, na ESG. – W centrum Warszawy są budynki, które będą wyburzone, bo ich rewitalizacja się nie opłaca. Byłoby to zbyt kosztowne dla inwestorów – mówi dyrektor REDD. – A inwestorzy liczą na zwrot z inwestycji. Ważne, żeby nieruchomości powstawały nie na dziesięć lat, ale na, powiedzmy, 50–100 lat do przodu. Musimy zacząć budować mądrze. Żeby te budynki w prosty sposób mogły zmienić funkcje.

Czy biurowce będą nadal interesujące dla funduszy inwestujących w nieruchomości? Rynek właśnie obiegła wieść o sprzedaży biurowców przez Cavatinę za 650 mln zł. Piotr Smagała zaznacza, że ok. 95 proc. transakcji jest zawieranych przez fundusze zagraniczne. – Deweloperzy budują, komercjalizują i sprzedają budynki z podpisanymi umowami najmu. Są fundusze zainteresowane takimi inwestycjami. Mówimy o Cavatinie, o Warsaw Hubie, który przejął Google. Rynek biur jest nadal opłacalny dla inwestorów biurowych. Wartość budynków rośnie – mówi dyrektor REDD. – Słyszy się też, że niektórzy deweloperzy zmieniają nieco model biznesowy, zostawiając wszystko u siebie w portfolio – zauważa. Deweloperzy starają się, by biurowce żyły, dbają o biurową społeczność. – To niesztampowe podejście na rynku nieruchomości komercyjnych, ale ten trend się rodzi. Ostatnio spotkaliśmy się z deweloperem, który poinformował nas, że flagowe projekty zostawia u siebie, będzie nimi zarządzać – mówi dyrektor Smagała.

Inwestorzy wyczekują

Michał Skotnicki podkreśla, że międzynarodowe fundusze są obecne w Polsce od wielu lat. – Była tendencja poprawiania parametrów polskiego rynku, spadków stóp kapitalizacji, rozszerzenia rynku. W Polsce pojawiało się coraz więcej ciekawych inwestorów. To probierz atrakcyjności państwa, jego stabilności, atrakcyjności gospodarki – podkreśla prezes. – Nieruchomości to coś, czego nie można zabrać, to element, który nas wiąże na trwałe z międzynarodowym biznesem. Do czasu pandemii rynek bardzo mocno się poprawiał. Stopy kapitalizacji spadały do 4,3 proc. w ścisłym centrum Warszawy, w budynkach klasy B w Warszawie – to 5,5–6–6,5 proc. Klasa C – 7–8 i dalej. Stopy kapitalizacji na rynkach regionalnych to o te 2–3 pkt proc. wyżej. To szalona różnica. Pandemia wstrzymała wiele transakcji. Rynek zaczął się odbudowywać w wakacje zeszłego roku. Było kilka ciekawych atrakcji na rondzie Daszyńskiego w Warszawie, w Browarach Warszawskich. Rynek zaczął się rozpędzać aż do wybuchu wojny. Wydaje się, że wiele funduszy cały czas interesuje się polskim rynkiem, ale to jest „wait and see”, a szykowane transakcje są „on hold”.

Prezes zwraca uwagę na ogłoszoną w marcu, już po wybuchu wojny w Ukrainie, transakcję zakupu Warsaw Hub przez Google’a. – To nie jest wyznacznik rynku. Transakcja była ustalana od wielu lat, Google jest tam najemcą, to nie jest typowy fundusz nieruchomościowy – mówi. – Od wybuchu wojny praktycznie nie było takich transakcji. Ciekawe, na jakich warunkach zawarto transakcję Cavatiny. Miejmy nadzieję, że rynek zacznie się teraz odmrażać.