– Jest szansa, że część tego wzrostu deweloperzy przyjmą na siebie. Niektórzy świadomie będą obniżać marżę, by złagodzić wzrost cen i podtrzymać popyt. Inni będą musieli zaakceptować dłuższy czas potrzebny na sprzedaż, co podniesie koszty. Pierwsze efekty takich działań zobaczymy pewnie najwcześniej w wynikach finansowych za 2023 r. – mówi Mikulska. – Nie należy się jednak spodziewać gwałtownych ruchów. Choć poziom marży brutto ze sprzedaży sięgający ponad 20 proc. czy nawet ponad 30 proc. może wydawać się wysoki, to ta marża finansuje dużą część innych kosztów deweloperów, w tym finansowych, które ostatnio również rosną. Deweloperzy na pewno będą starali się utrzymać marże na obecnych poziomach tak długo, jak to będzie możliwe – dodaje.
Ekspertka zwraca uwagę, że rynek mieszkaniowy się zmienia. Wielu deweloperów angażuje się w rynek najmu instytucjonalnego (PRS): hurtowa sprzedaż mieszkań funduszom oznacza niższe marże, ale stabilne przepływy. Ponadto pojawiają się pomysły wprowadzenia indeksacji cen mieszkań w umowach deweloperskich z klientami. Obecnie spółki mogą reagować na wzrost kosztów budowy na zakładkę: podnosząc ceny wprowadzanych do oferty lokali kolejnych projektów lub faz.
Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, średnia marża brutto deweloperów na poziomie blisko 28 proc. możliwa jest w środowisku koniunkturalnej prosperity, która jednak po siedmiu latach wyczerpała swój potencjał. Dlatego utrzymanie tak wysokiej rentowności w przewidywalnej przyszłości będzie bardzo trudne, a nawet mało prawdopodobne.
– Nie widać końca windowania kosztów inwestycji (materiały, płace, skutki ustawy deweloperskiej itd.), co stymuluje i stymulować będzie wzrost cen nowych mieszkań. Z drugiej strony rosnące stopy dziesiątkują popyt kredytowy. Tylko te czynniki będą wywierały mocną presję na spadek marż – wskazuje Jędrzyński. Transakcje pakietowe mogą stabilizować produkcję lokali przez deweloperów, jednak fundusze zawsze oczekują niższej ceny jednostkowej. Zdaniem eksperta także w ramach sprzedaży detalicznej w najbliższym czasie będzie rosła presja na promocyjne oferty.
– Nasuwa się pytanie o skalę możliwych spadków deweloperskiej rentowności nie tylko w krótkiej, ale i średniej perspektywie. Bardzo dynamiczna sytuacja na rynkach sprawia, że możliwe są nieco większe spadki zyskowności niż kosmetyczne 2–3 pkt proc. Należy też pamiętać o bardzo dobrej sytuacji, przede wszystkim finansowej, branży, która ma za sobą siedem najlepszych lat w historii. To znacznie oddala, a praktycznie eliminuje ryzyko wyniszczającej walki konkurencyjnej o klientów przez obniżanie cen i marż w celu utrzymania płynności finansowej – podsumowuje Jędrzyński.
