Deweloperskie marże obronione

Wypracowana w 2021 r. przez 12 giełdowych deweloperów średnia marża brutto ze sprzedaży wyniosła 27,7 proc., czyli o 1,4 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Mediana wzrosła o 2 pkt proc., do 28,1 proc.

Liderzy zestawienia wciąż byli w stanie uzyskać rentowność zacznie przekraczającą 30 proc. Połowa przedsiębiorstw znacząco poprawiła wynik rok do roku, a spadki były nieznaczne.

Giełdowe spółki zaksięgowały przekazanie 18,5 tys. mieszkań, o 22 proc. więcej niż rok wcześniej. Zysk brutto ze sprzedaży w przeliczeniu na wydany lokal sięgnął 134 tys. zł, o niemal 16 proc. więcej niż rok wcześniej.

Wyśrubowane wskaźniki

Najwyższą średnią marżę, ponad 36 proc., wypracował Lokum Deweloper, specjalizujący się w projektach o podwyższonym standardzie we Wrocławiu i w Krakowie. To powrót do stawki po słabszym 2020 r., kiedy pandemia wymusiła obniżki cen gotowych apartamentów, przez co marża spadła do – wciąż wysokiego przecież na tle branży – poziomu 28 proc.

Ponad 34 proc. marży, o 3 pkt proc. więcej rok do roku, uzyskał wrocławski Archicom. Firma w ub.r. została przejęta przez Echo Investment, co podciągnęło rentowność tej grupy do 28 proc., wobec 22,6 proc. rok wcześniej.

Na trzeciej lokacie znalazł się Dom Development z marżą prawie 33 proc., lepszą rok do roku o 1 pkt proc. – to już kolejny rok z rosnącym wynikiem. W Warszawie i Trójmieście spółka uzyskała aż 35-proc. rentowność.

Pod względem zysku brutto ze sprzedaży w przeliczeniu na jeden przekazany lokal ponownie przewodzi Lokum Deweloper z wynikiem 198 tys. zł (wzrost o 43 proc. rok do roku). Na drugim miejscu znalazł się Marvipol z kwotą 191 tys. zł (również wzrost o 43 proc.). Na trzecim miejscu uplasował się Dom Development z wynikiem 189 tys. zł (spadek o 2 proc.).

Marża brutto ze sprzedaży to w uproszczeniu przychody pomniejszone o koszty wytworzenia. Nie uwzględnia kosztów marketingu, sprzedaży, zarządzania i finansowania. Deweloperzy księgują przekazania gotowych lokali, tymczasem do sprzedaży dochodzi na etapie budowy, która twa przeciętnie dwa lata. Zatem na wyniki finansowe za 2021 r. wpłynęło przekazanie lokali, których budowa ruszyła w okolicach 2019 r. Był to rok względnej stabilizacji po skokowym wzroście kosztów widzianym w 2017 r., a także wysokiego popytu, klienci akceptowali wzrost cen.

Lata 2021–2022 to kolejne fale mocnego wzrostu kosztów i spadek popytu po podwyżkach stóp. Czy i kiedy w sprawozdaniach deweloperów inwestorzy zobaczą korektę marż?

Presja będzie stopniowo rosła

– Marża brutto ze sprzedaży liczona jest dla mieszkań oddawanych do użytku, podczas gdy sama sprzedaż i znaczna część poniesionych kosztów budowy miały najczęściej miejsce znacznie wcześniej – przypomina Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE. – Niemal do końca 2021 r. widzieliśmy bardzo wysoki popyt na mieszkania. Zachowania nabywców świadczyły, że dalej akceptowany był wzrost cen wynikający z rosnących kosztów budowy. W związku z tym trudno przewidywać, by w wynikach finansowych deweloperów za ten czy nawet przyszły rok widoczne były wyraźne spadki marży wynikające ze zmian w otoczeniu rynkowym. Część deweloperów może odnotować w 2022 r. mniejsze przychody ze sprzedaży, wynikające z przekazywania nabywcom mniejszej liczby mieszkań rozpoczętych w pandemicznym 2020 roku, ale nie powinno przełożyć się to na marże – dodaje.

Zdaniem Mikulskiej, jeśli chodzi o bieżącą sytuację, popyt na mieszkania istotnie zmalał i w najbliższej przyszłości nie widać istotnych bodźców, które mogłyby go przywrócić do rekordowych poziomów. W tym samym czasie koszty budowy znacząco się zwiększyły i możliwe, że ten trend się utrzyma.

– Jest szansa, że część tego wzrostu deweloperzy przyjmą na siebie. Niektórzy świadomie będą obniżać marżę, by złagodzić wzrost cen i podtrzymać popyt. Inni będą musieli zaakceptować dłuższy czas potrzebny na sprzedaż, co podniesie koszty. Pierwsze efekty takich działań zobaczymy pewnie najwcześniej w wynikach finansowych za 2023 r. – mówi Mikulska. – Nie należy się jednak spodziewać gwałtownych ruchów. Choć poziom marży brutto ze sprzedaży sięgający ponad 20 proc. czy nawet ponad 30 proc. może wydawać się wysoki, to ta marża finansuje dużą część innych kosztów deweloperów, w tym finansowych, które ostatnio również rosną. Deweloperzy na pewno będą starali się utrzymać marże na obecnych poziomach tak długo, jak to będzie możliwe – dodaje.

Ekspertka zwraca uwagę, że rynek mieszkaniowy się zmienia. Wielu deweloperów angażuje się w rynek najmu instytucjonalnego (PRS): hurtowa sprzedaż mieszkań funduszom oznacza niższe marże, ale stabilne przepływy. Ponadto pojawiają się pomysły wprowadzenia indeksacji cen mieszkań w umowach deweloperskich z klientami. Obecnie spółki mogą reagować na wzrost kosztów budowy na zakładkę: podnosząc ceny wprowadzanych do oferty lokali kolejnych projektów lub faz.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, średnia marża brutto deweloperów na poziomie blisko 28 proc. możliwa jest w środowisku koniunkturalnej prosperity, która jednak po siedmiu latach wyczerpała swój potencjał. Dlatego utrzymanie tak wysokiej rentowności w przewidywalnej przyszłości będzie bardzo trudne, a nawet mało prawdopodobne.

– Nie widać końca windowania kosztów inwestycji (materiały, płace, skutki ustawy deweloperskiej itd.), co stymuluje i stymulować będzie wzrost cen nowych mieszkań. Z drugiej strony rosnące stopy dziesiątkują popyt kredytowy. Tylko te czynniki będą wywierały mocną presję na spadek marż – wskazuje Jędrzyński. Transakcje pakietowe mogą stabilizować produkcję lokali przez deweloperów, jednak fundusze zawsze oczekują niższej ceny jednostkowej. Zdaniem eksperta także w ramach sprzedaży detalicznej w najbliższym czasie będzie rosła presja na promocyjne oferty.

– Nasuwa się pytanie o skalę możliwych spadków deweloperskiej rentowności nie tylko w krótkiej, ale i średniej perspektywie. Bardzo dynamiczna sytuacja na rynkach sprawia, że możliwe są nieco większe spadki zyskowności niż kosmetyczne 2–3 pkt proc. Należy też pamiętać o bardzo dobrej sytuacji, przede wszystkim finansowej, branży, która ma za sobą siedem najlepszych lat w historii. To znacznie oddala, a praktycznie eliminuje ryzyko wyniszczającej walki konkurencyjnej o klientów przez obniżanie cen i marż w celu utrzymania płynności finansowej – podsumowuje Jędrzyński.

Nieruchomości