Wysokie koszty budowy i osłabienie popytu to główne wyzwania, przed jakimi stoją teraz deweloperzy mieszkaniowi – ocenił zespół analiz nieruchomości w PKO BP. Jednak doświadczenie i wypracowana w ostatnich latach boomu mocna kondycja finansowa powinny pomóc firmom uporać się z tymi problemami.
– Ubiegły rok był rokiem rekordów sprzedaży mieszkań i silnych wzrostów cen, co pozwoliło deweloperom uzyskać wysoką rentowność projektów realizowanych na gruntach kupionych wcześniej, po niższych cenach. Przyszłość może być już jednak wyraźnie trudniejsza dla firm – mówi Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz nieruchomości w PKO BP.
– Po pierwsze, należy spodziewać się wyraźnego spadku sprzedaży – zdolność kredytowa kupujących od kwietnia br. jest bowiem o ponad 50 proc. niższa niż w roku ubiegłym. Stało się tak za sprawą podwyżek stóp procentowych oraz zaostrzenia warunków wyliczania zdolności kredytowej przez banki po rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Po drugie, obecnie deweloperzy borykają się z dużymi trudnościami w pozyskaniu gruntów w atrakcyjnych cenach, a wybuch wojny wywołał kolejną falę podwyżek kosztów materiałów budowlanych. Realizacja projektów przy wysokich kosztach i niewielkich możliwościach przeniesienia tych wzrostów na ceny mieszkań wskutek słabnącego popytu odbije się wyraźnie negatywnie na poziomie marż firm deweloperskich. Można oczekiwać, że ze względu na niesprzyjające warunki rynkowe spółki będą wstrzymywały rozpoczynanie nowych inwestycji – dodaje ekspert.
Analitycy PKO BP podkreślili w raporcie, że w 2021 r. deweloperzy mieszkaniowi odnotowali bardzo dobre wyniki finansowe, a łączny zysk netto przekroczył 3 mld zł. Przy tym 79 proc. wyniku wypracowały duże firmy (zatrudniające powyżej 49 osób), które stanowiły w zeszłym roku 20 proc. przedsiębiorstw deweloperskich. Rok wcześniej ich udział w liczbie spółek wynosił 17 proc., a udział w zysku 62 proc. Średnia rentowność dużych graczy wynosiła 19 proc., podczas gdy mniejszych podmiotów 12 proc.
Analitycy zwrócili uwagę, że główne wyzwania po stronie podaży to kurczące się zasoby gruntów w dobrych lokalizacjach, wywołana wojną fala wzrostu kosztów materiałów budowlanych czy duża presja płacowa w branży budowlanej. W 2022 r. spodziewany jest więc dalszy wzrost kosztów realizacji inwestycji mieszkaniowych, co przełoży się na niższą liczbę uruchamianych przez deweloperów projektów – to będzie trzymać ceny lokali na wysokim pułapie.
Popyt na mieszkania będzie się kurczyć – wraz ze wzrostem stóp procentowych i wprowadzeniem nowych regulacji ostrożnościowych (KNF nakazała bankom badać zdolność kredytową przy założeniu, że stopa poszybuje w górę o jeszcze o 5 pkt proc., dotychczas w modelach przyjmowano 2,5 pkt).
Zdaniem analityków PKO BP kredyt z gwarantowanym wkładem własnym, który startuje od maja, w bardzo ograniczony sposób wpłynie na stymulację popytu. Kryterium maksymalnej ceny za mkw. mieszkania, które może być sfinansowane taką pożyczką, oznacza, że pula lokali do wzięcia jest mocno ograniczona. Według szacunków JLL na początku kwietnia mieszkania spełniające kryteria stanowiły 33 proc. oferty na rynku pierwotnym w Poznaniu, 27 proc. w Gdańsku, 23 proc. we Wrocławiu, 20 proc. w Warszawie oraz tylko 11 proc. w Krakowie i 3 proc. w Łodzi.
Co z popytem inwestycyjnym? Zdaniem analityków z jednej strony inwestorzy mogą być mniej skłonni do zakupów, bo czasy niepewności ograniczają płynność rynku, a więc możliwość odsprzedaży lokalu. Z drugiej strony boom na rynku najmu i wysoka inflacja mogą skłaniać do zakupu lokali w dużych miastach.
Wsparciem rynku pierwotnego będą też fundusze PRS inwestujące w portfele mieszkań na długoterminowy wynajem. Dla deweloperów to możliwość utrzymania produkcji, choć kosztem niższej marży.
Czytaj więcej
Nie da się pompować balona bez końca. Kiedyś pęknie – mówi Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN).
