Hamowanie po latach boomu

Zaostrzenie polityki kredytowej przełoży się na dalszy spadek popytu, ale i podaż mieszkań będzie się zmniejszać. To nie wróży obniżek cen lokali – oceniają eksperci firmy JLL.

Publikacja: 28.04.2022 21:09

Koniec kredytowego boomu przygasi popyt, a deweloperzy dostosują podaż do tej sytuacji – uważa JLL

Koniec kredytowego boomu przygasi popyt, a deweloperzy dostosują podaż do tej sytuacji – uważa JLL

Foto: Lokum Deweloper

W I kwartale br. sprzedaż mieszkań w sześciu największych aglomeracjach sięgnęła 10,4 tys. – oszacowali eksperci JLL.

Szok wywołany pandemią, inflacją i wybuchem wojny przełożył się na spadek sprzedaży o 47 proc. wobec rekordowego w historii analogicznym okresu zeszłego roku i o prawie 31 proc. wobec IV kwartału. Zdaniem ekspertów czeka nas w tym roku wyraźny spadek sprzedaży – będący efektem niższego popytu, ale i podaży.

Największy spadek sprzedaży kwartał do kwartału o 38 proc., do 3,1 tys. lokali, objął Warszawę. Najmniejszy, o 21 proc., do 1,8 tys., odnotowano w Trójmieście.

Kredytowy hamulec

JLL jako sprzedaż zalicza również płatne umowy rezerwacyjne, łatwiejsze do zerwania niż deweloperskie. Raportowana sprzedaż netto to liczba lokali, które w danym kwartale znalazły nabywców, pomniejszona o rezygnacje. Tych, w pełnym wstrząsów I kwartale br., było więcej niż zwykle – „pożarły” ok. 10 proc. sprzedaży brutto przy przeciętnym odsetku 3–5 proc. Jednak w II kwartale 2020 r., kiedy wybuchła pandemia, rezygnacje obniżyły sprzedaż o aż 24 proc.

Eksperci spodziewają się, że II kwartał br. wypadnie pod względem sprzedaży netto gorzej niż początek roku. Po pierwsze, transakcji będzie mniej, a po drugie, wpływ rezygnacji będzie nieco większy. Część potencjalnych klientów bowiem w marcu rzutem na taśmę składała wnioski kredytowe – przed kwietniowym zaostrzeniem polityki badania zdolności. I część nie dostanie od banku pożyczki, co poskutkuje anulowaniem umów rezerwacyjnych.

Dalszy wzrost stóp procentowych i rekomendacja S – która nakazuje bankom sprawdzać, czy potencjalny kredytobiorca wytrzyma wzrost stóp o jeszcze 5 pkt proc. od bieżącego poziomu (wcześniej 2,5 pkt proc.) – mocno zdławi popyt. Eksperci JLL wskazują, że z podobnym poziomem oprocentowania hipotek co obecnie mieliśmy już do czynienia. Potrzeba jednak czasu, by rynek przyzwyczaił się do nowego otoczenia, a potencjalni klienci zaakceptowali zmniejszoną zdolność.

Popyt gotówkowy może być nadal aktywny, choć już nie w takim stopniu jak w poprzednich latach.

Statystyki JLL nie uwzględniają transakcji deweloperów z funduszami PRS. Eksperci przyznali, że inwestorzy instytucjonalni mogą mieć stabilizujący wpływ na mieszkaniówkę, jednak wojna i rozchwiane otoczenie makro spowolnią decyzje o rozbudowie portfeli nad Wisłą (szczególnie że chodzi o zamawianie budowy mieszkań, bo gotowych zasobów nie ma).

Co trzyma ceny

Czy niższy popyt przełoży się na ceny mieszkań? Te w I kwartale br. dalej rosły, ceny lokali pozostałych w ofercie na koniec marca były o kilka procent wyższe kwartał do kwartału i ponad 20 proc. wyższe rok do roku.

Eksperci JLL podkreślają, że odsetek mieszkań gotowych w ofercie deweloperów jest niski, a bardzo znaczna pula lokali w budowie, z terminem oddania w tym i przyszłym roku, jest już sprzedana. Nie ma presji wynikającej z zalegania towaru na półkach.

Jest za to presja kosztowa – wynikająca z inflacji, rosnących cen surowców i naruszonych łańcuchów dostaw – która będzie determinować ceny mieszkań w nowych projektach. Warto dodać, że banki finansujące budowę bloków będą wymagać od deweloperów rentowności projektów na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo.

Ponieważ popyt będzie mniejszy, to i deweloperskich inwestycji będzie powstawało mniej. Nie będzie więc nadpodaży lokali, która zmuszałaby firmy do obniżek.

Potrzebna stymulacja

Zdaniem ekspertów JLL kredyt z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym nie będzie istotnym katalizatorem. To nie znaczy, że nie ma innych sposobów, które mogłyby rozruszać rynek, a jednocześnie zaktywizować zalegający na bankowych kontach, pożerany przez inflacje kapitał Polaków. Na razie nie zapowiada się, by w najbliższej przyszłości powstało u nas prawo umożliwiające działalność REIT-ów.

– Paradoksalnie produkcja mieszkań będzie się w najbliższym czasie zmniejszać, kiedy potrzeby rosną, szczególnie w zakresie najmu. Myślę, że warto byłoby wrócić do mechanizmu, który w latach 90. zmobilizował do inwestowania oszczędności i w kilka lat pozwolił zbudować bez ingerencji państwa około 100 tys. mieszkań, przy wysokiej inflacji – była to ulga podatkowa dla inwestorów indywidualnych z tytułu budowy lokali na wynajem – powiedział Kazimierz Kirejczyk, szef strategicznego panelu doradczego w JLL.

W I kwartale br. sprzedaż mieszkań w sześciu największych aglomeracjach sięgnęła 10,4 tys. – oszacowali eksperci JLL.

Szok wywołany pandemią, inflacją i wybuchem wojny przełożył się na spadek sprzedaży o 47 proc. wobec rekordowego w historii analogicznym okresu zeszłego roku i o prawie 31 proc. wobec IV kwartału. Zdaniem ekspertów czeka nas w tym roku wyraźny spadek sprzedaży – będący efektem niższego popytu, ale i podaży.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
W marcu żadnego kryzysu w mieszkaniowych inwestycjach
Nieruchomości
Popyt na mieszkania będzie niższy, ale presja na wzrost cen rośnie
Nieruchomości mieszkaniowe
Sprzedaż mieszkań coraz niższa
Biznes
Rosnące koszty ciążą inwestycjom. Będzie lawina bankructw?
Materiał Promocyjny
Mazda CX-5 – wszystko, co dobre, ma swój koniec
Nieruchomości
Pełzające widmo waloryzacji
Materiał Promocyjny
Branża bankowa gorszy okres ma za sobą