W I kwartale br. sprzedaż mieszkań w sześciu największych aglomeracjach sięgnęła 10,4 tys. – oszacowali eksperci JLL.

Szok wywołany pandemią, inflacją i wybuchem wojny przełożył się na spadek sprzedaży o 47 proc. wobec rekordowego w historii analogicznym okresu zeszłego roku i o prawie 31 proc. wobec IV kwartału. Zdaniem ekspertów czeka nas w tym roku wyraźny spadek sprzedaży – będący efektem niższego popytu, ale i podaży.

Największy spadek sprzedaży kwartał do kwartału o 38 proc., do 3,1 tys. lokali, objął Warszawę. Najmniejszy, o 21 proc., do 1,8 tys., odnotowano w Trójmieście.

Kredytowy hamulec

JLL jako sprzedaż zalicza również płatne umowy rezerwacyjne, łatwiejsze do zerwania niż deweloperskie. Raportowana sprzedaż netto to liczba lokali, które w danym kwartale znalazły nabywców, pomniejszona o rezygnacje. Tych, w pełnym wstrząsów I kwartale br., było więcej niż zwykle – „pożarły” ok. 10 proc. sprzedaży brutto przy przeciętnym odsetku 3–5 proc. Jednak w II kwartale 2020 r., kiedy wybuchła pandemia, rezygnacje obniżyły sprzedaż o aż 24 proc.

Eksperci spodziewają się, że II kwartał br. wypadnie pod względem sprzedaży netto gorzej niż początek roku. Po pierwsze, transakcji będzie mniej, a po drugie, wpływ rezygnacji będzie nieco większy. Część potencjalnych klientów bowiem w marcu rzutem na taśmę składała wnioski kredytowe – przed kwietniowym zaostrzeniem polityki badania zdolności. I część nie dostanie od banku pożyczki, co poskutkuje anulowaniem umów rezerwacyjnych.

Dalszy wzrost stóp procentowych i rekomendacja S – która nakazuje bankom sprawdzać, czy potencjalny kredytobiorca wytrzyma wzrost stóp o jeszcze 5 pkt proc. od bieżącego poziomu (wcześniej 2,5 pkt proc.) – mocno zdławi popyt. Eksperci JLL wskazują, że z podobnym poziomem oprocentowania hipotek co obecnie mieliśmy już do czynienia. Potrzeba jednak czasu, by rynek przyzwyczaił się do nowego otoczenia, a potencjalni klienci zaakceptowali zmniejszoną zdolność.

Popyt gotówkowy może być nadal aktywny, choć już nie w takim stopniu jak w poprzednich latach.

Statystyki JLL nie uwzględniają transakcji deweloperów z funduszami PRS. Eksperci przyznali, że inwestorzy instytucjonalni mogą mieć stabilizujący wpływ na mieszkaniówkę, jednak wojna i rozchwiane otoczenie makro spowolnią decyzje o rozbudowie portfeli nad Wisłą (szczególnie że chodzi o zamawianie budowy mieszkań, bo gotowych zasobów nie ma).

Co trzyma ceny

Czy niższy popyt przełoży się na ceny mieszkań? Te w I kwartale br. dalej rosły, ceny lokali pozostałych w ofercie na koniec marca były o kilka procent wyższe kwartał do kwartału i ponad 20 proc. wyższe rok do roku.

Eksperci JLL podkreślają, że odsetek mieszkań gotowych w ofercie deweloperów jest niski, a bardzo znaczna pula lokali w budowie, z terminem oddania w tym i przyszłym roku, jest już sprzedana. Nie ma presji wynikającej z zalegania towaru na półkach.

Jest za to presja kosztowa – wynikająca z inflacji, rosnących cen surowców i naruszonych łańcuchów dostaw – która będzie determinować ceny mieszkań w nowych projektach. Warto dodać, że banki finansujące budowę bloków będą wymagać od deweloperów rentowności projektów na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo.

Ponieważ popyt będzie mniejszy, to i deweloperskich inwestycji będzie powstawało mniej. Nie będzie więc nadpodaży lokali, która zmuszałaby firmy do obniżek.

Potrzebna stymulacja

Zdaniem ekspertów JLL kredyt z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym nie będzie istotnym katalizatorem. To nie znaczy, że nie ma innych sposobów, które mogłyby rozruszać rynek, a jednocześnie zaktywizować zalegający na bankowych kontach, pożerany przez inflacje kapitał Polaków. Na razie nie zapowiada się, by w najbliższej przyszłości powstało u nas prawo umożliwiające działalność REIT-ów.

– Paradoksalnie produkcja mieszkań będzie się w najbliższym czasie zmniejszać, kiedy potrzeby rosną, szczególnie w zakresie najmu. Myślę, że warto byłoby wrócić do mechanizmu, który w latach 90. zmobilizował do inwestowania oszczędności i w kilka lat pozwolił zbudować bez ingerencji państwa około 100 tys. mieszkań, przy wysokiej inflacji – była to ulga podatkowa dla inwestorów indywidualnych z tytułu budowy lokali na wynajem – powiedział Kazimierz Kirejczyk, szef strategicznego panelu doradczego w JLL.