Rosnące koszty wykonawstwa to od zawsze czynnik wskazywany jako jeden z motorów napędowych wzrostu cen mieszkań. Czasami skoki potrafią być gwałtowne, jak w latach 2017–2018, kiedy doszło do kumulacji robót na szerokim rynku budowlanym oraz popytu na materiały i kiedy krążyły pogłoski o wykradaniu sobie przez wykonawców ekip. W 2021 r. branża mierzyła się ze skutkami pandemii – zakłóceniami w produkcji materiałów. Ten rok to destabilizacja rynków i szaleństwo cen surowców po najeździe Rosji na Ukrainę. To także odpływ ukraińskich pracowników stanowiących filar naszego rynku wykonawstwa.

Zawierane przez deweloperów i wykonawców umowy na budowę bloków są oparte zazwyczaj na sztywnym wynagrodzeniu i nie zawierają klauzul waloryzacyjnych. W razie rynkowych perturbacji oznacza to konieczność siadania do stołu i negocjowania – i o takich przepychankach słychać od zawsze.

Od zawsze mówi się też, że deweloperzy przekładają wzrost na ceny mieszkań, przy czym firmy mogą bronić marż na zakładkę: dyktując wyższe ceny mieszkań w nowych inwestycjach wprowadzanych do oferty – cenami lokali już sprzedanych, a będących w budowie, sterować nie mogą. Jeszcze nigdy na rynku nie wspominano tyle co dziś o zmianie tych zasad i wprowadzaniu mechanizmów waloryzacyjnych do umów z klientami. O takiej perspektywie napisał pod koniec marca w specjalnym komentarzu Andrzej Oślizło, prezes Develii, zastrzegając, że kierowana przez niego firma nie ma takich planów. O tym, że waloryzacja to gorący temat dyskutowany na rynku – mówił niedawno na konferencji wiceprezes Marvipolu Grzegorz Kawecki.

Z wyjątku reguła

– Klauzule waloryzacyjne dopuszczone są w całym obrocie gospodarczym na podstawie kodeksu cywilnego. Występują w umowach najmu, w umowach na dostawy mediów, umowach kredytowych, jak również w wielu innych – komentuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Zaznacza, że w przypadku budowniczych mieszkań ustawa deweloperska nakłada obowiązek zawarcia informacji o ewentualnie stosowanej waloryzacji wprost w prospekcie informacyjnym.

– Klauzule waloryzacyjne w umowach deweloperów z klientami dość powszechnie pojawiły się w połowie lat 2000, po czym właściwie zniknęły z obrotu, co było skutkiem bardzo stabilnej sytuacji rynkowej. W związku z wysoką inflacją, w obliczu wzrostów cen energii i obciążeń podatkowych, z którymi musimy się zmagać od początku tego roku, duża część przedsiębiorców, w tym deweloperów, rozważa wprowadzenie klauzul waloryzacyjnych – tłumaczy Płochocki.

Duża część klientów deweloperów kupuje, posiłkując się kredytem – który udzielany jest przecież na określoną kwotę. – Banki finansujące nabywców prawdopodobnie dla obliczenia zdolności kredytowej przyjmowałyby nie tyle cenę nominalną mieszkania, ile prawdopodobną zwaloryzowaną kwotę. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego deweloper musi przyznać klientowi prawo do odstąpienia do umowy, gdy waloryzacja przekracza określony procent. Zdarzały się wyroki, w których sąd akceptował 2–5 proc. możliwego wzrostu ceny bez prawa do odstąpienia od umowy przez klienta. W innym wyroku sąd uznał, że ustawienie progu przyznającego klientowi prawo do odstąpienia dopiero powyżej 10 proc. wzrostu ceny było zbyt wysokim pułapem. Jednak w mojej opinii większość deweloperów będzie oferowało niższe progi pozwalające na odstąpienie od umowy w razie zmiany ceny. W obecnej sytuacji jednak coraz mniej firm będzie w stanie zagwarantować niezmienność ceny – mówi Płochocki.

Rynek klienta

Jak zaznaczyła Anna Herbetko z zespołu nieruchomości warszawskiego biura kancelarii Wolf Theiss, w nowej ustawie deweloperskiej nie ma przepisów, które uniemożliwiałyby podnoszenie czy waloryzację ceny mieszkania. Mowa jest tylko o rubryce w prospekcie „Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji”. Dodała, że UOKiK i Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów były przeciwne takim klauzulom.

„W orzecznictwie krajowym mamy przykłady wyroków, gdzie zakwestionowano takie klauzule. Dziś jednak, przy tak wysokiej inflacji i stałym wzroście cen materiałów budowlanych, możemy się spodziewać, że deweloperzy będą starali się stosować rozwiązania prawne, by nie wpaść pod próg rentowności. Efektem będzie dalszy wzrost cen mieszkań albo wypracowanie narzędzi, które pozwolą na waloryzację cen w oparciu o wskaźniki rynkowe” – napisała prawniczka.

– W przeszłości zdarzały się takie klauzule w umowach, ale nie były wykorzystywane. Wątpię jednak, aby w obecnej sytuacji klienci zaakceptowali tego typu rozwiązanie – komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. – Przy tak wysokiej inflacji byłoby to dla kupującego bardzo ryzykowne. Ponadto popyt spadła na tyle, że to kupujący rozdają karty, więc nie muszą akceptować niekorzystnych dla siebie zapisów – dodaje.