Popyt na mieszkania będzie niższy, ale presja na wzrost cen rośnie

Znamy reakcję rynku mieszkaniowego na rosnące stopy i rosyjską napaść na Ukrainę: w I kwartale 2022 r. sprzedaż lokali przez deweloperów skurczyła się o 24 proc. rok do roku – przy bardzo wysokiej bazie – i 11 proc. kwartał do kwartału. Wstępne dane firmy JLL z sześciu głównych aglomeracji zapowiadają spadki rzędu odpowiednio 50 i 30 proc. To nieco łagodniejsza reakcja niż na pandemię – spadki wyniosły wtedy odpowiednio 63 i 54 proc. Po pandemii rynek szybko odbił, a jakie są przewidywania na kolejne kwartały 2022 r.?

Musimy pamiętać, że deweloperzy giełdowi to elita, która radzi sobie najlepiej i którą nie do końca można porównywać z całą resztą stawki. Według naszych szacunków, Big Data Rynekpierwotny.pl, obejmujących osiem miast, sprzedaż skurczyła się o 39 proc. rok do roku, a w marcu o 47,5 proc. Możemy już zatem mówić o zdecydowanym załamaniu sprzedaży w I kwartale. I nie ma się co temu dziwić: znaczny wzrost stóp procentowych spowodował, że zakupy z udziałem kredytu mocno spadły. Pamiętajmy, że w normalnych czasach dwie trzecie lokali nabywcy kupują na kredyt, a jedną trzecią za gotówkę. Te proporcje mogą się teraz odwrócić.

Jeśli chodzi o przyszłość – najbliższe miesiące i kwartały – spodziewałbym się utrzymania niższej sprzedaży, ale już nie dalszych drastycznych spadków. Po ponad siedmiu latach boomu przyszedł czas na hamowanie koniunktury.

Wielu obserwatorów rynku zastanawia się, czy ta słabsza koniunktura będzie widoczna tylko w gorszych statystykach sprzedaży, czy także w niższych cenach mieszkań. Co chwila wieszczony jest przełom w trendzie wzrostowym cen – ostatnio po wybuchu pandemii – a lokale dalej drożeją. Czy są podstawy, by oczekiwać zmiany tego trendu?

Spowolnienie koniunktury na rynku nieruchomości dotychczas wiązało się ze spadkiem wolumenu i cen. Spadający popyt, ale nie ceny, to sytuacja nie do końca normalna i pożądana – tego jeszcze rynek nie przerabiał. Zobaczymy, jak dostosują się do tego deweloperzy. Można się spodziewać, że ograniczą podaż, by nie budować na zapas, i będą dalej spokojnie sprzedawać.

Pamiętajmy, że za branżą siedem tłustych lat i firmy są w bardzo dobrej sytuacji finansowej, zupełnie inaczej niż na koniec poprzedniej hossy, w latach 2007–2008. Poza tym na ceny mieszkań mają wpływ rosnące ceny materiałów, wykonawstwa i gruntów oraz rosnące wszelkie inne koszty niezależne od deweloperów, a także ustawa deweloperska. Jeszcze na początku roku, przed wojną, mówiło się o wyhamowaniu tempa wzrostu cen mieszkań, do kilku procent w skali roku, teraz byłbym skłonny do postawienia tezy, że to będą wzrosty co najmniej kilkunastoprocentowe.

Deweloperzy od dawna podkreślają, że wolą zmniejszyć sprzedaż, bo ich celem jest uzyskiwanie maksymalnych marż – to w końcu spółki, których celem jest wypracowywanie zysków dla akcjonariuszy. Czy rzeczywiście ten potencjał do podnoszenia cen i utrzymania rentowności spółki jeszcze mają, czy będzie konieczność zejścia z marż?

Deweloperzy będą się starali utrzymać marże na jak najwyższym poziomie jak najdłużej. Na razie nie mają powodów do tego, by drastycznie je obniżać. Raczej słyszy się o innych pomysłach, jak indeksacja cen mieszkań w umowach z klientami – chociaż jest to coś, co trudno sobie wyobrazić w praktyce.

Oczywiście, pewne ruchy mogą być wykonywane w przyszłości, można spodziewać się promocji, rabatów, bonusów.

Zaczynają pojawiać się sygnały o wystawianiu na sprzedaż niedokończonych domów, bo inwestorów pokonał wzrost kosztów. Kupującym mieszkania w erze ultraniskich stóp teraz raty kredytów poszły skokowo w górę – czy spodziewa się pan zwiększonej podaży takich lokali?

Chyba nikt nie spodziewał się, że stopy pójdą tak mocno w górę w tak szybkim tempie. Jeszcze niedawno mówiło się, że 4–4,5 proc. to maksymalny pułap, teraz już mówi się o 7,5 proc. i nie wiadomo, czy nie skończy się jeszcze wyżej. Miejmy nadzieję, że nie, bo to by mogło rozsadzić gospodarkę.

Raty już niemal się podwoiły od października ub.r. To wzrost bardzo duży i może być dla wielu nie do wytrzymania. Na razie nie ma sygnałów o tym, by kredyty nie były spłacane, ale zobaczymy, jak będzie za miesiąc, dwa, pół roku. Należy się liczyć z tym, że część kredytobiorców, zwłaszcza tych, którzy zaciągali pożyczkę w ciągu ostatnich dwóch lat, przy tych prawie zerowych stopach, może zdecydować się na sprzedaż mieszkania. Jednak jeszcze nie mieliśmy sytuacji, żeby rynek kredytów mieszkaniowych się załamał w jakiś bardziej spektakularny sposób. Niemniej jakieś rozwiązania systemowe powinny zaistnieć.

Na koniec przenieśmy się na rynek najmu – oferta w dużych miastach została w ostatnich tygodniach wyczyszczona. Popyt to z jednej strony osoby, których na zaciągnięcie kredytu już nie stać, a z drugiej fala uchodźców z Ukrainy. Kto zapewni podaż? Fundusze PRS (najem instytucjonalny) będą skłonne dalej inwestować, biorąc pod uwagę wzrost kosztów wykonawstwa i wojnę za wschodnią granicą?

Jeszcze niedawno mówiło się o właściwie nieograniczonych perspektywach rozwoju rynku PRS w Polsce i rzeczywiście nic w tej kwestii się nie zmieniło. Zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem po wybuchu wojny i napływie ogromnej fali uchodźców wręcz się zwiększyło. Popyt przerósł podaż, co skończyło się wzrostem czynszów. To może wyglądać jak ogromna zachęta zarówno dla funduszy PRS, jak i inwestorów indywidualnych do zakupu mieszkań na wynajem.

Ale dopóki trwa wojna w Ukrainie i mamy okres niepewności – będzie pewne wyczekiwanie. Na razie nie słychać o tak spektakularnych transakcjach spółek z funduszami jak w zeszłym roku. W tej chwili rynek PRS jest dużą nadzieją dla deweloperów, by przetrwać ten okres spowolnienia bez większych zagrożeń dla działalności operacyjnej. Myślę, że – jak wojna się skończy i sytuacja zacznie się normalizować – usłyszymy o kolejnych dużych transakcjach. Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce musi się rozwijać do tych poziomów, jakie widzimy na Zachodzie. A do tego jeszcze bardzo dużo mu brakuje.