Inwestycje w nieruchomości a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

To on określa przeznaczenie terenu i umożliwia realizację inwestycji. Czasem, aby było możliwe podjęcie konkretnych przedsięwzięć, trzeba zmienić jeszcze inny akt – studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zdarza, że przedsiębiorcy stykając się z tym aktem i opisanych w nim barierach trochę się gubią. Warto więc uporządkować pewne pojęcia i doprecyzować rolę studium w procesie inwestycyjnym.

Przeznaczenie terenu i wytyczne związane z zabudową są określone w planie miejscowym. Gminy nie muszą tych planów uchwalać. Przy ich braku realizacja przedsięwzięcia uzależniona jest od wydania decyzji o warunkach zabudowy i dotyczących jej kryteriów (zasady kontynuacji funkcji). Często zdarza się, że jedynym rozwiązaniem umożliwiającym podjęcie inwestycji jest uchwalenie przez gminę planu miejscowego przewidującego taką inwestycję na danym obszarze. Plan ten jednak nie może być sprzeczny z treścią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium to akt gminny wewnętrznie obowiązujący, skierowany nie tyle do użytkowników przestrzeni, co do organów gminy. Jeżeli studium nie dopuszcza określonych inwestycji - konsekwentnie nie jest możliwe uchwalenie korzystnego dla inwestora planu. Dlatego, nawet jeżeli przedsiębiorcy uda się przekonać organy gminy do korzystnego dla niego uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, to może to być niewystarczające. Czasem będzie też potrzebna zmiana studium.