- Od 2006 r. jestem właścicielką gospodarstwa rolnego nabytego w skutek darowizny. Jestem rolnikiem ubezpieczonym w KRUS-ie. W 2010 roku podzieliłam jedną z działek na cztery mniejsze. Dwie działki otrzymało w darowiźnie moje rodzeństwo. Dwie pozostałe sprzedałam w 2014 i 2016 roku. Część pieniędzy z tej sprzedaży rodzeństwo dostało ode mnie w darowiźnie. Czy musze zapłacić jakieś podatki? Chciałabym znów wydzielić i sprzedać kolejne cztery działki i drogę do nich. Jakie konsekwencje podatkowe to wywoła? Czy stanę się podatnikiem VAT? – pyta czytelniczka.
Z punktu widzenia opodatkowania VAT czynnościom wykonywanym przez osoby fizyczne w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (a w konsekwencji czynnościom podlegającym opodatkowaniu VAT) przeciwstawić należy czynności wykonywane prywatnie. Takie czynności znajdują się poza zakresem stosowania przepisów o VAT, a w konsekwencji nie mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Kiedy zarządzanie prywatnym majątkiem...
Do czynności prywatnych należą m.in. czynności związane z wykonywaniem prawa własności, w tym sprzedaż nieruchomości. Czynności takie same z siebie nie stanowią prowadzenia działalności gospodarczej (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94).
Dotyczy to również dużej liczby transakcji sprzedaży czy transakcji o znacznej wartości (zob. przykładowo wyrok NSA z 27 stycznia 2012 r., I FSK 1809/11). Jak czytamy w uzasadnieniu wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10: „sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego". Jak orzekł Trybunał, „zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą". Trybunał stwierdził, że „dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (...). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego".
...a kiedy działalność gospodarcza
Sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne stanowi jednak działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, jeżeli osoby te podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10). Jak czytamy w wyroku NSA z 3 marca 2015 r. (I FSK 1859/13): „fakt podjęcia np. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną".
