Tak jest na przykład w Łodzi czy Warszawie. Ale nie tylko.

Komentuje AGATA ZAJĄC, dyrektor w JLL, ekspert serwisu magazyny.pl:

– Minęło dziesięć miesięcy od wejścia w życie nowych zasad zbywania ziemi rolnej. Skutkiem ubocznym ustawy okazało się między innymi odsłonięcie ogromnych zaległości planistycznych miast i gmin.

Dobrze, że są banki

Przypomnijmy: obowiązująca od 30 kwietnia 2016 roku ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw wprowadziła kilka obostrzeń w obrocie prywatnym gruntami rolnymi o powierzchni równej lub większej niż 0,3 ha.

Zmiany w znaczącym stopniu ograniczyły dostęp do terenów inwestycyjnych, które nie są objęte planami miejscowymi. Tereny te dotychczas można było przeznaczać pod inwestycje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Nowe regulacje zablokowały sprzedaż takich działek, kwalifikując je do terenów rolnych. W związku z tym inwestorzy – chcąc przygotować te tereny pod swoje przedsięwzięcia – muszą wspólnie z gminą rozpocząć procedury planistyczne i uchwalić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Standardowo proces ten trwa 12–24 miesiące, a w większych miastach może się wydłużyć nawet do trzech–czterech lat.

Na rynku magazynowo-przemysłowym nie odczuwamy obecnie deficytu gruntów pod inwestycje, ponieważ deweloperzy korzystają z wcześniej utworzonych banków ziemi. Można jednak zaobserwować, że nastąpiły zintensyfikowane poszukiwania gruntów zarówno tych gotowych do inwestycji, jak i takich, których okres przygotowania wyniesie około dwóch–trzech lat. W ten sposób deweloperzy tworzą nowe banki ziemi, które będą nabywane stopniowo, wraz z uchwalaniem planów miejscowych.

Pole w środku miasta

Są w Polsce regiony mające mało gruntów dostępnych pod inwestycje. Jest tak głównie w dużych miastach, które mają spore zaległości w uchwalaniu planów miejscowych – przykładem jest tutaj Łódź i Warszawa.

W obydwu ośrodkach jest niewiele tzw. planów przemysłowych, a do tego brakuje gruntów ze względu na duży stopień urbanizacji terenów. Warto tutaj zaznaczyć, że w miastach grunty, które nie mają planów miejscowych i nie były wcześniej zagospodarowane, kwalifikowane są jako grunty rolne możliwe do nabycia wyłącznie przez rolnika indywidualnego.

Przyczyną deficytu gruntów inwestycyjnych w Łodzi jest nie tylko ustawa rolna, ale także wzrastający popyt w regionie oraz niski poziom lokalnego planowania przestrzennego.

Dzięki budowie autostrady A1 i nowym połączeniom komunikacyjnym zainteresowanie rejonem Łodzi wzrosło kilkakrotnie. Samorządy nie przygotowały się jednak do przyjęcia nowych inwestorów i nie podjęły z wyprzedzeniem działań planistycznych. Dopiero teraz władze gmin rozpoczynają przygotowania planów miejscowych, które będą gotowe za kilkanaście miesięcy.

Takie sytuacje obserwujemy na terenie całej Polski: brak synchronizacji rozwoju układu komunikacyjnego z planowaniem przestrzennym. Powstające nowe drogi ekspresowe i autostrady (zwłaszcza okolice węzłów komunikacyjnych) dają możliwości rozwoju gminom, które dotychczas funkcjonowały głównie jako ośrodki rolnicze. Aby wykorzystać taką szansę, gminy muszą podejmować własne działania i planować rozwój przestrzenny poprzez uchwalanie planów miejscowych. Niestety, w wielu przypadkach powstają one z kilkuletnim opóźnieniem albo w ogóle nie są procedowane.

Zmieć ustawę dla miast

Skutkiem ubocznym zmiany ustawy rolnej jest odsłonięcie ogromnych zaległości planistycznych miast i gmin. Ale widzimy też pozytywne zmiany: coraz więcej samorządów pracuje z nami nad przygotowaniem odpowiednich dokumentów i stworzeniem dogodnych warunków inwestycyjnych. Zmiana prawa rolnego przyczynia się zatem pośrednio do poprawy sytuacji planistycznej w Polsce.

Mając na uwadze fakt, że przekształcanie terenów rolnych w grunty inwestycyjne jest procesem czasochłonnym, należałoby jak najszybciej wprowadzić zmiany, które odblokują chociaż część gruntów. Chodzi tu zwłaszcza o obszary będące ze względów lokalizacyjnych gruntami typowo komercyjnymi, a nie rolniczymi.

Instrumentem pozwalającym na wspomniane zmiany może być wyłączenie spod ustawy gruntów znajdujących się w granicach administracyjnych miast.

—gb