Nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca

Takiego zezwolenia wymaga również nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółkach z siedzibą na terytorium Polski, a także każda inna czynność dotycząca udziałów lub akcji, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych w Polsce stanie się spółką kontrolowaną, lub gdy będąc spółką kontrolowaną jej udziały lub akcje nabywa cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki. Taka zasada wynika z ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców („ustawa").

Ustawa przewiduje też wyjątki

Oczywiście od tej zasady istnieje szereg wyjątków ograniczających obowiązek uzyskania zezwolenia. Przede wszystkim jednak dla ustalenia zakresu zastosowania ustawy i wynikającego z niej obowiązku uzyskania zezwolenia znaczenie ma definicja „cudzoziemca" oraz „spółki kontrolowanej", dlatego warto je przytoczyć.

Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego, osoba prawna lub nieposiadająca osobowości prawnej spółka mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych lub też osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca wprawdzie siedzibę na terytorium Polski, ale kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby niemające obywatelstwa polskiego lub podmioty mające siedzibę za granicą.

Za kontrolowaną ustawa uważa spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy (w powyższym znaczeniu) dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu kodeksu spółek handlowych.

Ustawa przewiduje szereg odstępstw od obowiązku uzyskania zezwolenia. Odstępstwem, które ma największe praktyczne znaczenie jest zwolnienie z wymogu uzyskania zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym (EOG) albo Konfederacji Szwajcarskiej, zważywszy, że stronami EOG są obecnie Unia Europejska (UE), państwa członkowskie UE oraz Norwegia, Islandia i Lichtenstein.

Jak było przed zmianą

W celu zapewnienia monitorowania spełniania obowiązku uzyskiwania zezwoleń ustawa przewidywała szereg mechanizmów mających zapobiegać ewentualnym nieprawidłowościom. Były to głwnie obowiązki informacyjne. W szczególności dotyczyło to obowiązku notariusza przesłania ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych, w terminie siedmiu dni od dnia sporządzenia, wypisu z aktu notarialnego, obejmującego umowę, na podstawie której cudzoziemiec nabył nieruchomość, udziały lub akcje w spółce, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Obowiązek przesłania analogicznej informacji ciążył również na sądzie, jeżeli nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie prawomocnego orzeczenia oraz, gdy nabycie lub objęcie udziałów lub akcji podlegało wpisowi do rejestru. Uzupełnieniem tej regulacji był ogólny zakaz dokonywania czynności prawnych oraz wpisów prawa własności i prawa użytkowania wieczystego bez przedstawienia zezwolenia lub urzędowego dowodu spełnienia szczególnych warunków określonych w zezwoleniu.

Te mechanizmy, zdaniem ustawodawcy, okazały się niewystarczające do pozyskiwania pełnej informacji i dokumentacji o transakcjach nabywania udziałów lub akcji z udziałem cudzoziemców. Chociażby z tego względu, że przeniesienie udziałów w spółce, także tej będącej właścicielem nieruchomości, nie wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, a jedynie w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, a określony ustawą obowiązek notariuszy dotyczył jedynie przekazywania aktów notarialnych. Miało to zatem wpływ na prawidłowe prowadzenie przez ministra spraw wewnętrznych rejestrów nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez zezwolenia w przypadkach określonych w ustawie lub na podstawie wymaganych zezwoleń. Jak podkreśla ustawodawca, rejestry prowadzone przez ministra służą badaniu legalności nabywania przez cudzoziemców nieruchomości, udziałów i akcji. Ich znaczenie przejawia się w tym, że pozwalają na zidentyfikowanie transakcji dokonanych z naruszeniem ustawy, a zatem bezwzględnie nieważnych, co przyczynia się do zachowania pewności obrotu.

Konkluzja o nieefektywności systemu, jaki funkcjonował do końca ubiegłego roku jest wynikiem kontroli przeprowadzonych przez Najwyższą Izbę Kontroli. Konsekwentnie została uchwalona ustawa z 2 grudnia 2016 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz niektórych innych ustaw („nowelizacja"), która weszła w życie 1 stycznia 2017 r.

Nowe obowiązki, czyli co się zmienia

Nowelizacja nie tylko rozszerza krąg podmiotów zobowiązanych do przekazywania informacji ministrowi, ale także katalog informacji i dokumentów, które będą podlegać przekazaniu.

Od 1 stycznia tego roku notariusz ma obowiązek przesłać ministrowi spraw wewnętrznych w terminie siedmiu dni od dnia sporządzenia nie tylko wypis aktu notarialnego, ale także kopię umowy z podpisami notarialnie poświadczonymi, na mocy których cudzoziemiec nabył nieruchomość położoną na terytorium Polski lub nabył lub objął udziały, akcje lub ogół praw i obowiązków w spółce handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych w Polsce. Niedopełnienie tych obowiązków będzie skutkowało odpowiedzialnością dyscyplinarną notariuszy.

Rozszerzeniu uległy także obowiązki sądów. Od 1 stycznia 2017 r. mają one obowiązek przesyłać ministrowi nie tylko odpisy prawomocnych orzeczeń, na których podstawie cudzoziemiec nabył nieruchomość położoną na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub nabył lub objął udziały, akcje lub ogół praw i obowiązków w spółce handlowej, jak było dotychczas, ale także kopie dokumentów złożonych do akt rejestrowych, z których wynika, że doszło do nabycia lub objęcia udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków przez cudzoziemca w spółce handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych w Polsce, a w szczególności kopie umów, orzeczeń sądowych, aktów poświadczenia dziedziczenia wraz z protokołami dziedziczenia, list wspólników, a w przypadku gdy nabycie lub objęcie podlegają wpisowi do rejestru przedsiębiorców – także odpisy wydanych w tym przedmiocie postanowień.