Jakie roboty wymagają pozwolenia na budowę

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego umorzył postępowanie w sprawie legalności adaptacji garażu na warsztat ślusarski. To nie spodobało się sąsiadowi Romanowi R., który nie chciał mieć za płotem zakładu usługowego. Postanowił więc odwołać się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.

Tylko z małymi odstępstwami

Powiatowy inspektor zanim umorzył postępowanie, ustalił, że przedsiębiorca Jan K. wybudował garaż legalnie na podstawie pozwolenia na budowę. Natomiast zmianę sposobu użytkowania garażu, zgłosił staroście.

Do wniosku dołączył wymagane dokumenty, w tym opis techniczny z częścią rysunkową. Po przeanalizowaniu dokumentów starosta uznał, że zamierzona zmiana sposobu użytkowania nie wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Zmiana sposobu użytkowania nie narusza ustaleń miejscowego planu zagospodarowania. Nie spowoduje zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia, pogorszenia stanu środowiska, pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych. Z tego powodu nie wniósł sprzeciwu do zgłoszonej zmiany sposobu użytkowania. Jan K. otrzymał więc milczącą zgodę na adaptację garażu na warsztat.

Powiatowy inspektor przeprowadził również kontrolę garażu. Ustalił, że jest już użytkowany jako warsztat ślusarski. Natomiast wygląd budynku odbiega od tego co zawierał projekt budowlany dołączony do pozwolenia. Brakuje bramy w elewacji bocznej, w dachu jest świetlik a w elewacji frontowej drzwi wejściowe.

Zdaniem nadzoru były to nieistotne odstępstwa od projektu budowlanego. Z tych powodów postanowił umorzyć postępowanie.

Przecież to samowolka

Roman R. odwołał się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Ten przyznał rację powiatowemu inspektorowi. Organ odwoławczy podzielił jego ustalenia, że obiekt budowlany (garaż) powstał legalnie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania budynku garażowego zostało przyjęte przez starostę bez sprzeciwu. Oznacza to, że zmiana sposobu użytkowania garażu na warsztat ślusarski jest legalna, a postępowanie mające tę legalność wyjaśnić należało umorzyć.

Roman R. nie poddał się i wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. W jego ocenie nie jest możliwa zmiana sposobu użytkowania budynku garażowego na budynek usługowy – warsztat ślusarski. Taka zmiana funkcji obiektu wymaga przebudowy obiektu, gdyż konieczna jest zmiana parametrów użytkowych i technicznych istniejącego obiektu. Jego zdaniem sąsiad na tego typu inwestycję powinien mieć pozwolenie na budowę a skoro go nie miał popełnił samowolę budowlaną.

A jednak coś na rzeczy

Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Przypomniał, że bezprzedmiotowość postępowania administracyjnego ma miejsce wtedy, gdy nie można wydać decyzji załatwiającej sprawę poprzez rozstrzygnięcie jej co do istoty. Bezprzedmiotowość postępowania administracyjnego może wynikać z różnorodnych przyczyn, ich katalog nie jest zamknięty.

W tej sprawie powiatowy i wojewódzki inspektor nadzoru uznali, że inwestor przeprowadził prace budowlane zgodnie z ostatecznym pozwoleniem na budowę garażu i zgodnie ze zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego garażowego na budynek usługowy - warsztat ślusarski. Na tej podstawie uznały, że w sprawie zachodzi bezprzedmiotowość postępowania.

Podstawą wydania zaskarżonej decyzji o umorzeniu postępowania było stwierdzenie, że prace budowlane wykonano zgodnie z dokonanym zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania budynku.

Tymczasem tak nie było. WSA powołał się na art. 71 a ust. 1 prawa budowlanego dotyczący zmiany sposobu użytkowania. Zgodnie z nim w razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, właściwy organ, w drodze postanowienia: wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części a następnie nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów.

W przypadku stwierdzenia, że inwestor wykonał obowiązek dostarczenia stosownych dokumentów - właściwy organ, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej.

Z kolei przepis art. 71 ust. 2, ust. 5 pkt 1 i ust. 6 pkt 1 prawa budowlanego stanowi, że zmiana sposobu użytkowania wymaga zgłoszenia staroście (prezydentowi miasta na prawach powiatu), który wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana wymaga wykonania robót objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę.

Warsztat to samowola

Zdaniem WSA z tych przepisów interpretowanych łącznie, należy wyprowadzić wniosek, że zmiana sposobu użytkowania może nastąpić w trybie zgłoszenia unormowanym w art. 71 wyłącznie wtedy, gdy nie wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, które wymagałyby uzyskania pozwolenia na budowę. W przeciwnym wypadku zmiana sposobu użytkowania odbywa się w trybie wydania decyzji pozwalającej na budowę.

Jeśli więc, inwestor dokonuje samowolnej zmiany sposobu użytkowania, która związana była z wykonaniem robót budowlanych wymagających decyzji pozwalającej na ich realizację, organ nadzoru budowlanego ma obowiązek przeprowadzić postępowanie naprawcze w oparciu o przepisy art. 50 i art. 51, nie zaś art. 71 a prawa budowlanego.

Z tych powodów brak sprzeciwu starosty w odniesieniu do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania budynku nie oznacza jeszcze, że zostały one wykonane zgodnie z tym zgłoszeniem – co zresztą słusznie wskazał skarżący.

Również fakt dokonania zgłoszenia właściwemu organowi sam przez się nie przesądza o legalności przeprowadzonych prac, może być jedynie dowodem w sprawie. To właśnie powiatowy inspektor ma obowiązek ocenić, m.in. te okoliczności i rozstrzygnąć wątpliwości, czego dostatecznie nie zrobił.

Wykonano sporo prac

Powiatowy inspektor ustalił zakres prac wykonanych przez inwestora polegających, m.in. na położeniu posadzki, montażu klimatyzacji, wentylacji mechanicznej, instalacji elektrycznej oraz promiennika ciepła podłączonego do instalacji grzewczej budynku mieszkalnego.

Organ ustalił m.in. wykonanie prac polegających na wykonaniu drzwi wejściowych do budynku mieszkalnego. Nie dokonał jednak analizy, czy stwierdzone prace wymagały pozwolenia na budowę. Ogólne stwierdzenie, że wykonane prace w oparciu o złożone zgłoszenie nie wymagały zgłoszenia nie można bowiem uznać za wystarczające.

Według WSA uszło uwadze organom nadzoru budowlanego, że w decyzji o warunkach zabudowy o zmianie sposobu użytkowania budynku garażowego na budynek usługowy zasilanie w energię cieplną przewidziano w postaci indywidualnej kotłowni. Natomiast w opisie technicznym stanowiącym załącznik do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu wymienia się ogrzewanie elektryczne.

Jak słusznie wskazano w skardze organy prawidłowo prowadząc postępowanie winny ustalić, czy wykonane prace budowlane objęte zgłoszeniem, jak i ewentualnie prace wykonane ponad zgłoszenie, wymagały pozwolenia na budowę.

Brak tych ustaleń powoduje, że umorzenie postępowania uznać należy za przedwczesne.