Najem instytucjonalny tylko dla prowadzących firmę

Rz: Od poniedziałku 11 września pojawił się nowy rodzaj najmu: najem instytucjonalny. Kto będzie mógł z niego korzystać?

Andrzej Adamczyk, minister infrastruktury i budownictwa:

Z najmu instytucjonalnego będą mogły korzystać podmioty prowadzące działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali.

Najem instytucjonalny równoważy interesy obu stron umowy. Zmniejsza ryzyko wynajmującego i jednocześnie nie wymaga od najemcy obowiązku każdorazowego wskazywania adresu lokalu, do którego wyprowadzi się po rozwiązaniu umowy. Obowiązek ten czasami utrudniał wynajęcie mieszkania, bo prywatni wynajmujący niechętnie wybierają najem na zasadach ogólnych. Natomiast w publicznym zasobie, czyli w przypadku mieszkań socjalnych czy komunalnych, najem będzie możliwy tylko na zasadach ogólnych – nie będzie mógł być stosowany ani najem okazjonalny, ani najem instytucjonalny.

Czym najem instytucjonalny różni się od zwykłego najmu oraz najmu okazjonalnego?

Od zwykłego najmu różni się przede wszystkim tym, że umowy będą zawierane na czas określony i nie przekształci się automatycznie w umowę na czas nieokreślony po 10 latach. Najem instytucjonalny może trwać do 15 lat, tymczasem najem okazjonalny to umowa na okres do 10 lat. Różni będą także wynajmujący. W najmie instytucjonalnym to firmy świadczące taką usługę. Najem okazjonalny mogą oferować osoby, które mają do wynajęcia mieszkania lub domy, ale nie prowadzą działalności gospodarczej w tym zakresie.

Dziś etat to luksus. Wiele osób pracuje na tzw. samozatrudnieniu, czy one również będą mogły skorzystać z tego typu najmu, skoro prowadzą jednoosobową działalność gospodarczą?

Wynajmującym może być osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą. Natomiast pragnę zauważyć, że sytuacja na rynku pracy systematycznie się poprawia i etat powoli przestaje być luksusem.

Najem okazjonalny nie cieszy się wielką popularnością. Dlaczego pana zdaniem tak się dzieje?

W Polsce brakuje mieszkań na wynajem. Tylko około 5 proc. mieszkań jest wynajmowanych na zasadach rynkowych. A najem okazjonalny to stosunkowo nowa regulacja – ma siedem lat i uczestnicy rynku najmu mieszkań jeszcze nie są do niej przyzwyczajeni. Umowa najmu okazjonalnego nakłada też dodatkowe obowiązki, które mogą działać zniechęcająco. To choćby oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po rozwiązaniu umowy, które musi być złożone w formie aktu notarialnego. Dodatkowo takie oświadczenie musi złożyć osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu, do którego wyprowadzi się najemca. Ponadto wynajmujący, jeśli nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, ma obowiązek zgłosić w terminie 14 dni zawarcie umowy do urzędu skarbowego.

Właściciele obawiają się wynajmować mieszkania, ponieważ trudno jest pozbyć się złego lokatora. Nowe przepisy przewidują, że do najmu instytucjonalnego nie będzie się stosować ochrony przed eksmisją. Eksmisja na bruk będzie możliwa?

Nie ma masowych eksmisji na bruk w przypadku umowy najmu okazjonalnego i nie należy się spodziewać, by były w przypadku najmu instytucjonalnego. Rozwiązania dotyczące najmu instytucjonalnego umożliwiają zawieranie umów dopuszczających eksmisję do lokalu z zasobu publicznego, kiedy najemca przestaje płacić za lokal.

Do wypowiedzenia umowy może dojść tylko wtedy, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zalega z czynszem za trzy miesiące – pomimo wyznaczenia dodatkowego miesiąca na spłatę należności, albo wynajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody właściciela. Jeśli będzie to mieszkanie z opcją wykupu, które będzie oferował Krajowy Zasób Nieruchomości, najemca będzie miał dodatkową poduszkę bezpieczeństwa – wpłacone środki na poczet wykupu zostaną spożytkowane na pokrycie czynszu w przypadku przejściowych trudności finansowych. Te rozwiązania chronią najemców przed uzależnieniem ich sytuacji od uznaniowej decyzji wynajmującego. Jeśli umowa wygaśnie, to najemca będzie mógł na zasadach ogólnych wystąpić z wnioskiem o najem lokalu w zasobie publicznym, o ile spełni warunki zawarcia umowy najmu takiego lokalu.

A jak wygląda opodatkowanie tych trzech rodzajów umów? Czy w każdym wypadku fiskus będzie pobierać tyle samo?

Osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie, niezależnie od formy umowy, mogą wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych, gdzie dochody z najmu powiększają dochód osobisty opodatkowany podatkiem PIT, według stawki 18 proc. lub 30 proc., albo liniowej stawki 19 proc. w przypadku prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej. Mogą też korzystać z opodatkowania ryczałtowego, obliczanego jako 8,5 proc. przychodów z najmu, wtedy jednak nie ma możliwości odliczenia kosztów.

CV

Andrzej Adamczyk – minister infrastruktury i budownictwa, poseł na Sejm V, VI, VII i VIII kadencji. Wieloletni wiceprzewodniczący sejmowej Komisji Infrastruktury oraz członek Komisji Łączności z Polakami za Granicą. Uczestniczył w pracach podkomisji: do spraw budownictwa oraz gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Najem, Dzierżawa