Pieniądze na grunty z obligacji, a na budowę z kredytów

Dobra koniunktura zachęca deweloperów mieszkaniowych do kolejnych projektów. Popyt na lokale dopisuje, ale wyzwaniem jest utrzymanie podaży. Drożeją grunty, w górę idą koszty pracy i materiałów – na ceny mieszkań można przerzucić tylko część tego wzrostu. W takich warunkach kluczowy staje się dostęp do finansowania. Jedną z opcji są obligacje korporacyjne. Na Catalyst notowane są one nieco ponad tuzina deweloperów mieszkaniowych.

Wiele korzyści

– W przypadku branży deweloperskiej obligacje zdecydowanie należy postrzegać jako finansowanie świetnie współgrające z finansowaniem bankowym – mówi Mateusz Mucha, dyrektor departamentu obligacji w Domu Maklerskim Navigator.

Podkreśla, że banki niechętnie pożyczają pieniądze na zakup gruntów. – Struktura finansowania deweloperów opiera się zatem na obligacjach jako źródle kapitału na nabywanie ziemi oraz kredytach bankowych z których finansuje się budowę – mówi Mucha. Wiele prac budowlanych jest finansowanych z bieżących wpłat nabywców lokali, dlatego na koniec września 2017 r. obligacje korporacyjne odpowiadały za ponad 2/3 finansowania dłużnego deweloperów, istotnie wyprzedzając kredyty bankowe.

Zdaniem eksperta, z uwagi na taką strukturę, wzrost kosztów wykonawstwa nie powinien przełożyć się na zwiększenie zainteresowania deweloperów obligacjami.

– Moim zdaniem podaż na rynku obligacji deweloperów mieszkaniowych w perspektywie najbliższego roku napędzana będzie przede wszystkim chęcią rolowania obecnego zadłużenia oraz dalszą rozbudowę posiadanego banku ziemi – mówi Mucha. DM Navigator szacuje, że w tym roku wiodący deweloperzy mieszkaniowi notowani na Catalyst zobowiązani są wykupić obligacje o wartości prawie 600 mln zł. Można się więc spodziewać, że część tego długu zostanie zastąpiona nowym, z emisji kolejnych papierów. Łączna wartość zadłużenia z tytułu obligacji na koniec 2017 r. wynosiła ponad 3,4 mld zł, z czego 1,9 mld zł to papiery do wykupu w latach 2019–2020.

Mucha podkreśla, że od momentu decyzji o emisji do pozyskania pieniędzy mogą upłynąć nawet zaledwie cztery tygodnie, co jest szczególnie ważne przy bardzo konkurencyjnym rynku gruntów.

– Generalnie jednak obligacje są instrumentem bardzo elastycznym i w przeciwieństwie do kredytów mogą być wykorzystywane do ogólnego finansowania działalności spółki, a nie tylko do ściśle określonego celu – mówi Mucha. Kolejną zaletą jest to, że obligacje nie muszą być zabezpieczone, by znalazły nabywców.

Mało emisji dla detalu

Zdecydowana większość emisji obligacji kierowana jest do wąskiego grona inwestorów instytucjonalnych lub indywidualnych z zasobnymi portfelami. Tylko nieliczni deweloperzy decydują się na wypuszczenie papierów, które mogą kupić inwestorzy indywidualni. Dlaczego?

– Kluczowymi czynnikami są koszty emisji oraz czas między podjęciem decyzji o emisji, a pozyskaniem pieniędzy. Ze względu na konieczność przygotowania dodatkowej dokumentacji oraz dotarcia do szerszego grona inwestorów koszty przeprowadzenia oferty publicznej są wyższe niż w przypadku emisji prywatnej, co nie zawsze rekompensowane jest w wysokości oprocentowania obligacji – wyjaśnia Mucha. – Emisje prywatne mają istotną przewagę, bo nie wymagają od emitenta oczekiwania na zatwierdzenie przez KNF prospektu oraz nie są ograniczone pod względem wartości oferty. Dopóki popyt ze strony inwestorów instytucjonalnych zaspokaja potrzeby deweloperów, dopóty emisje prywatne będą preferowaną metodą pozyskiwania kapitału – dodaje.

W ub.r. na bardzo dużą emisję publiczną zdecydowało się Echo Investment – papiery za łącznie 300 mln zł rozeszły się w trzech transzach na pniu.

Większa ostrożność?

W 2017 r. deweloperzy mieszkaniowi w sześciu największych aglomeracjach Polski sprzedali 72,7 tys. mieszkań, o ponad 17 proc. więcej niż rok wcześniej. Jak DM Navigator ocenia perspektywy na ten rok?