Różne oblicza tego samego budynku

Jeśli inwestor o nich zapomni, naraża się na wizytę nadzoru budowlanego.

Prawo budowlane przewiduje, że korzystać z lokali i budynków można zgodnie z ich przeznaczeniem. Nie oznacza to jednak, że jeśli budynek ma np. charakter usługowy, to już nigdy nie będzie można przeznaczyć go na inne cele. Przepisy zawierają furtkę, a konkretnie art. 71 prawa budowlanego. Dopuszcza on możliwość zmiany sposobu użytkowania lokalu.

Zgodnie z tym przepisem zmiana polega na „podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki" bezpieczeństwa: pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, sanitarne, ochrony środowiska lub wielkość czy układ obciążeń.

Oznacza to, że jeżeli przedsiębiorca planuje podjąć działalność, która nie ma wpływu na wymienione w tym przepisie warunki, niepotrzebne są żadne formalności budowlane. Z kolei gdy taki wpływ istnieje, niezbędne jest zgłoszenie swojego zamiaru staroście lub prezydentowi miasta na prawach powiatu.

Po złożeniu zgłoszenia trzeba odczekać 21 dni. Jeżeli w tym czasie starosta (lub prezydent) nie wniesie sprzeciwu, można rozpoczynać działalność. Gdy dojdzie jednak do wniosku, że zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, na które potrzebne jest pozwolenie, wówczas wnosi sprzeciw. Informuje również inwestora, że trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Przy czym zmiana sposobu użytkowania może dotyczyć zarówno całości budynku, jak i jego części.

Nie można też odwrócić kolejności, czyli najpierw rozpocząć prace adaptacyjne, a dopiero potem zadbać o formalności. W takim bowiem wypadku popełnia się samowolę budowlaną.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wtedy interweniować i wstrzymać użytkowanie obiektu budowlanego (lub jego części) oraz nałożyć obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów. Są to na ogół takie same dokumenty, jakie są wymagane przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania. Po upływie terminu określonego w postanowieniu lub na wniosek zobowiązanego powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ustala, czy inwestycję może zalegalizować czy nie. W tym celu bada m.in. czy nie narusza przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli dojdzie do wniosku, że

wszystko jest w porządku, ustala opłatę legalizacyjną.

Wylicza ją na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkę 500 zł mnoży się przez 10 i przez odpowiedni współczynnik – kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego). Opłata z reguły sięga kilkuset złotych.

Jeżeli nie wpłaci się jej na konto nadzoru, nie ma praktycznie żadnych szans na legalizację. Wprawdzie wojewoda może ją umorzyć na podstawie ordynacji podatkowej, ale robi to tylko w wyjątkowych przypadkach, czyli np. gdyby uregulowanie tej opłaty zachwiało kondycją finansową firmy. Za każdym jednak razem jest to indywidualna decyzja wojewody.

Bywa i tak, że przedsięwzięcia nie da się zalegalizować. Chodzi o przypadki, kiedy inwestor nie podporządkuje się woli urzędnika i nie przedłoży w terminie żądanych dokumentów albo jak gdyby nigdy nic dalej korzysta z obiektu, choć nadzór zabronił.