Nie istnieje prosta zależność między kosztami usunięcia wad a obniżeniem wartości budynku – wskazał katowicki Sąd Apelacyjny.
Zakup domu jednorodzinnego z wadami konstrukcyjnymi uprawnia do żądania obniżenia jego ceny na podstawie przepisów o rękojmi. Nie oznacza to jednak, że kupujący odzyska tyle samo pieniędzy, ile włoży w remont budynku. Koszty ewentualnego usunięcia wady przez kupującego mogą mieć bowiem jedynie pomocnicze znaczenie przy obliczaniu, o ile winna nastąpić obniżka ceny wadliwej nieruchomości. Przypomniał o tym Sąd Apelacyjny w Katowicach (sygn. akt I ACa 1254/16).
– Rękojmiane obniżenie ceny często niesłusznie sprowadzane jest do pomniejszenia jej o koszty usuwania wad. Tymczasem skorzystanie z tej możliwości polega na zestawieniu ze sobą dwóch wartości: tej, którą ma rzecz pełnowartościowa, oraz tej, którą przedstawia rzecz wadliwa. Zakres obniżenia wyznacza różnica między tymi liczbami – tłumaczy radca prawny Łukasz Mróz.
Sprawa, którą rozpoznawał katowicki sąd, dotyczyła domu jednorodzinnego w stanie surowym otwartym. Zakupiła go A.J. za 210 tys. zł. W ramach tej ceny sprzedający E.Z. zobowiązał się dostarczyć jej także elementy do ogrodzenia nieruchomości za kwotę 10 tys. zł. Zataił jednak, że budynek jest wzniesiony niezgodnie z projektem i ma wady zmniejszające jego wartość i użyteczność.
A.J. pozwała więc E.Z. i wniosła o zasądzenie od niego na jej rzecz 75 tys. zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu oraz o zasądzenie kosztów procesu. Uzasadniając żądanie, podała, że koszt usunięcia wad ekspert wycenił na 47 331,39 zł. Ekspertyza kosztowała ją zaś 6150 zł. Powódka dodała, że na kwotę dochodzoną w pozwie składa się jednak nie tylko 53 481 zł (47 331 plus 6150) tytułem obniżenia ceny za nieruchomość, ale i kwota stanowiąca różnicę między kwotą dochodzoną pozwem a kwotą 53 481 zł jako łączne odszkodowanie za stratę finansową wynikającą z konieczności usunięcia wad we własnym zakresie. E.Z. wnosił o oddalenie powództwa. Zaprzeczył, jakoby budynek miał wady fizyczne zmniejszające jego wartość czy użyteczność. Konieczność wykonania niektórych robót tłumaczył tym, że powódka nabyła budynek w stanie surowym.
