Pieniądze za hałas: sąsiedzi lotnisk walczą o odszkodowania

Tylko do 30 marca właściciele oraz użytkownicy wieczyści nieruchomości położonych wokół Portu Lotniczego im. Lecha Wałęsy w Gdańsku mogą zgłaszać swoje roszczenia związane z uciążliwym sąsiedztwem. W ocenie prawników w grę wchodzi walka o pokaźne sumy.

Zgodnie z art. 129 prawa ochrony środowiska, jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości użytkowanie jej lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel może żądać wykupienia jej w całości albo w części. Ustęp drugi tego przepisu wskazuje natomiast, że takiemu właścicielowi alternatywnie przysługuje odszkodowanie za poniesioną szkodę. Ta zaś obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.

To właśnie wskazany wyżej przepis prawa ochrony środowiska (najczęściej stosowany jest ust. 2 art. 29) stanowi podstawę roszczeń, jakie wobec portów zgłaszać mogą ich sąsiedzi. Mowa o podmiotach, które mają nieruchomości w obszarach ograniczonego użytkowania (OOU). Obszary te – o czym mówi art. 136 p.o.ś. – tworzone są na terenach, gdzie mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych, nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska (w tym również związane z hałasem). Ustanowiono je kilka lat temu np. wokół stołecznego czy poznańskiego portu.

Możliwość występowania z roszczeniami wobec lotnisk jest jednak limitowana. Termin wynosi dokładnie dwa lata od dnia wejścia w życie aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. W przypadku Warszawy i Poznania termin ten już wygasł, a spory lotnicze są na wokandach. Część spraw też się już zakończyła. OOU wokół gdańskiego lotniska ustanowiony został natomiast uchwałą sejmiku województwa pomorskiego w marcu 2016 roku, która weszła w życie 30 dnia tego miesiąca.

Z tego też powodu mieszkańcy strefy wokół lotniska im. Lecha Wałęsy mogą starać się o odszkodowania do 30 marca 2018 roku. Po tej dacie ich roszczenia związane z uciążliwościami, jakie powodują lądujące i startujące maszyny bezpowrotnie wygasną.

– Z roszczeniami o zapłatę odszkodowania mogą występować właściciele oraz użytkownicy wieczyści nieruchomości położonych w obszarze ograniczonego użytkowania. Ważne jest, aby pamiętać, że roszczenia odszkodowawcze przysługują w mojej ocenie wyłącznie tym podmiotom, które były właścicielami lub użytkownikami wieczystymi tych nieruchomości w dacie wejścia w życie tej uchwały, to jest w dniu 30 marca 2016 roku. W przypadku pozostałych osób przyznanie przez sąd odszkodowania może być kwestionowane i należy brać to pod uwagę – wskazuje radca prawny Paweł Galiński z kancelarii Galiński-Kleina, który prowadzi sprawy przeciwko portom.

Odszkodowanie obejmuje kwotę, o jaką spadła wartość nieruchomości w związku z tym, że na mocy uchwały powstały ograniczenia w zakresie sposobu korzystania z niej. To jednak nie wszystko. – Można też żądać odszkodowania za to, że konieczne jest dostosowanie nieruchomości do standardów akustycznych – w tym miejscu mam przede wszystkim na myśli koszty wyciszenia budynku: elewacja, okna, drzwi, czasami także pokrycie dachu – zaznacza mec. Galiński-Kleina.

Co jednak istotne, wcześniej nie trzeba ponosić żadnych nakładów na nieruchomość.

Tysiące działek w strefie

– Patrząc na orzecznictwo z innych miast, możemy mówić o odszkodowaniach sięgających 20 proc. utraty wartości handlowej nieruchomości. Jeśli chodzi natomiast o rewitalizację akustyczną, bywały i wyroki zasądzające nawet setki tysięcy złotych w przypadku domów jednorodzinnych. Mowa więc o sporych pieniądzach – dodaje radca prawny Cezary Śpiewak-Dowbór, który prowadzi już ponad sto kilkadziesiąt spraw przeciw gdańskiemu portowi.

Ograniczenia związane z OOU w Gdańsku zależą od położenia danej działki. I tak w strefie A (wewnętrznej) zakazana jest budowa szpitali, domów opieki społecznej, a także budynków związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, takich jak szkoły, przedszkola, internaty czy domy dziecka. Jeśli natomiast chodzi o zabudowę mieszkaniową, to może być ona wznoszona, o ile inwestor zapewni „odpowiednią izolacyjność przegród budowlanych oraz właściwości klimatu akustycznego w pomieszczeniach wymagających ochrony akustycznej". W strefie B (zewnętrznej) również nie mogą powstawać nowe budynki użyteczności publicznej, nie ma już jednak zastrzeżeń, co do budynków mieszkalnych.

– Według załącznika do uchwały ustanawiającej obszar ograniczonego użytkowania wokół lotniska działek nim objętych jest prawie 7 tysięcy. Na jednej działce potrafi znajdować się jednak blok, w którym jest kilkadziesiąt lokali. Myślę więc, że liczba podmiotów, które starać się mogą o odszkodowania, sięga kilkudziesięciu tysięcy – mówi Cezary Śpiewak-Dowbór.

Port lotniczy, zapytany o liczby, nie dzieli się wyliczeniami. – Nie dokonujemy szacunków liczby osób uprawnionych. Również na tym etapie nie dokonujemy budżetowania środków. Każdy wniosek do nas złożony będzie traktowany indywidualnie – odpowiada Michał Dargacz, rzecznik lotniska im. Lecha Wałęsy w Gdańsku.

Liczy się doręczenie

Co należy rozumieć przez skuteczne wniesienie roszczenia? Jak wskazuje radca prawny Cezary Śpiewak-Dowbór, można spotkać się z różnymi koncepcjami. – Wokół problemu narosło wiele mitów. Spotkać się można z sugestiami, że skuteczne wniesienie roszczenia zależy od wysłania pisma stanowiącego zgłoszenie roszczeń (czyli w istocie wezwania do zapłaty) przed 30 marca 2018 roku, faktycznego doręczenia takiego pisma Portowi Lotniczemu Gdańsk sp. z o.o. przed 30 marca 2018 roku, po wniosek o zawezwanie do próby ugodowej wniesiony do sądu przed 30 marca 2018 roku, kończąc na pozwie wniesionym do sądu przed 30 marca 2018 roku – wylicza mec. Śpiewak-Dowbór.

W jego ocenie natomiast, aby nie zostać pozbawionym możliwości starania się o pieniądze należy przed 30 marca portowi doręczyć – a nie wysłać – pismo, w którym zgłoszone zostaną roszczenia.

– Należy wskazać przede wszystkim kto, od kogo, czego, w jakiej kwocie i z jakiego tytułu żąda. W mojej ocenie w tych sprawach nie ma znaczenia data stempla pocztowego. Z pismem port musi mieć możliwość zapoznania się najpóźniej 30 marca. A to oznacza, że należy je doręczyć osobiście lub wysłać z odpowiednim wyprzedzeniem – wskazuje prawnik.

Jego zdaniem bezpieczniej jest też – o ile nie ma się przygotowanej wyceny – wyżej oszacować wysokość żądanego odszkodowania. – Nie ma jakichkolwiek wątpliwości, że np. na etapie sądowym można zejść w dół, jeśli chodzi o dochodzoną sumę. A więc teraz zgłosić wyższą kwotę, a w pozwie dochodzić już niższej. Pójście w drugą stronę, czyli późniejsze podwyższenie kwoty roszczenia, jest już obarczone ryzykiem, mimo że niektóre orzeczenia dopuszczały taki zabieg – mówi mec. Śpiewak-Dowbór.

W stolicy bałagan

A jak idzie walka o pieniądze od portu warszawiakom? W sprawach dotyczących OOU dla Lotniska im. F. Chopina sprawy można podzielić na dwie grupy.

W pierwszej są te gdzie nie występuje wątek tzw. terminu zawitego, w drugiej – sprawy z nim związane.

Prawnicy wskazują, że w tych pierwszych z upływem czasu utrwala się pozytywne dla mieszkańców obszaru orzecznictwo i tam gdzie spełnione są przesłanki sądy zasądzają odszkodowania z tytułu spadku wartości nieruchomości oraz nakładów związanych z poprawą klimatu akustycznego w budynkach mieszkalnych.

– W przypadku spraw z tzw. wątkiem upływu dwuletniego terminu zawitego, czyli de facto spraw dotyczących nieruchomości położonych najbliżej portu lotniczego i narażonych na największe przekroczenia poziomów hałasu, uchwały Sądu Najwyższego w sprawach III CZP 62/16 z 2016 roku i III CZP 114/15 z 2017 roku praktycznie zamknęły w chwili obecnej możliwość dochodzenia odszkodowań w procesach przed sądami powszechnymi – wskazuje radca prawny Radosław Howaniec z Kancelarii Majchrzak Szafrańska i Partnerzy.

To efekt tego, że wokół Okęcia OOU tworzony był kilkakrotnie. Ostatnio uchwałą sejmiku Nr 76/11, wcześniej zaś rozporządzeniem wojewody. Fakt obowiązywania ostatniego z wymienionych aktów zakwestionował Naczelny Sąd Administracyjny, nie zgodził się z nim jednak Sąd Najwyższy.

W efekcie tego osoby, które posiadały nieruchomości w strefie (zarówno gdy obowiązywało rozporządzenie wojewody, jak i uchwała sejmiku), a które nie wystąpiły o odszkodowanie na mocy rozporządzenia kierując się orzecznictwem administracyjnym albo wystąpiły na mocy obu tych aktów, nie mogą dziś liczyć na wypłatę odszkodowań. – Organy mają odmienne stanowiska, co do tego czy dany akt prawa obowiązuje, zaś mieszkańcy przegrywają postępowania. W wyniku tej sytuacji kilkaset powództw mieszkańców zostało oddalonych, zaś mieszkańcy zostali obciążeni kosztami postępowań. Nie pierwszy zresztą raz. Kilka lat wcześniej mieszkańcy przegrywali postępowania, gdyż to port Okęcie w postępowaniach sądowych podnosił argument o nieobowiązywaniu rozporządzenia – zaznacza radca prawny Jacek Smyk z Kancelarii Prawnej Corpus Iuris Rotko i Wspólnicy. – Gdzie dwóch się bije, tam port lotniczy Okęcie korzysta – podsumowuje.