Na warunki zabudowy czeka się nawet dłużej niż rok

– Znam inwestycje, w wypadku których trwało to ponad dziesięć lat – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Najwięcej problemów inwestorom przysparzają dwie decyzje: o środowiskowych uwarunkowaniach (dalej jako środowiskowa) oraz warunki zabudowy.

W oparach absurdu

– W wypadku decyzji środowiskowych nie ma dokładnej listy wymagań, jakie inwestor musi spełnić, by otrzymać decyzję – mówi Konrad Płochocki. – Efekt jest taki, że gminy bardzo często stawiają inwestorom żądania wyssane z palca. Przykładowo nakazują precyzyjnie określić poziom hałasu, jaki będą generować użytkownicy budynków. Ale jak to zrobić, kiedy decyzja środowiskowa poprzedza wydanie warunków zabudowy, a to przecież one określają, parametry przyszłego budynku – tłumaczy Płochocki. – W wypadku dużych wieloetapowych projektów zdarza się, że zmienia się podejście urzędników w trakcie budowy kolejnego etapu. Oczywiście na niekorzyść inwestora – dodaje.

Na problemy związane z tymi decyzjami zwracają również uwagę prawnicy. – Decyzja środowiskowa potrafi się różnić od warunków zabudowy. Tymczasem przepisy przewidują, że obie decyzje muszą być ze sobą spójne. Inwestor nie ma więc wyjścia i  jeszcze raz musi starać się o środowiskową – mówi Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w nieruchomościach. Jego zdaniem problem łatwo można rozwiązać. Wystarczy niewielka zmiana w przepisach. Dzięki niej inwestorzy staraliby się o decyzję środowiskową równolegle z pozwoleniem na budowę.

– Wtedy uniknie się tego rodzaju niespodzianek, że decyzja środowiskowa różni się od warunków zabudowy – podkreśla mec. Rafał Dębowski.

Uznaniowość króluje

Nie lepiej sytuacja wygląda w wypadku warunków zabudowy. – Króluje uznaniowość urzędnicza. Ostatnio władze Warszawy odmówiły np. wydania warunków zabudowy dla inwestycji, ponieważ 18 lat temu rozpoczęły procedurę planistyczną – mówi Konrad Płochocki. – Tymczasem wydanie warunków zabudowy w wypadku rozpoczęcia prac nad planem można zawiesić tylko na 9 miesięcy. Jeżeli w tym czasie nie zakończą się prace nad nim, władze miasta powinny wydać warunki. Tak mówi ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – tłumaczy.

Dużym problemem w wypadku warunków jest określanie linii zabudowy nieprzekraczalnej i obowiązkowej. – Przepisy nie precyzują, w jaki sposób wytyczać linię nieprzekraczalną. Natomiast przy ustaleniu linii obowiązującej nie bierze się pod uwagę zabudowy istniejącej na działce. Efekt jest taki, że inwestorzy mają z tego tytułu problemy z uzyskaniem warunków zabudowy – wyjaśnia mec. Dębowski.

Inaczej na problem przewlekłości patrzy Konrad Młynkiewicz, radca prawny oraz dyrektor Działu Prawa Administracyjnego w kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.

– Rzeczywiście okres oczekiwania na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz środowiskowych często jest znaczący. Jednak nie każde długotrwałe postępowanie wskazuje na jego przewlekłość. Często jest to związane z koniecznością uzyskania stanowiska innych organów. Zdarza się także, że złożone przez stronę dokumenty wymagają uzupełnienia, co w sposób naturalny wpływa na wydłużenie okresu oczekiwania na decyzję – tłumaczy.

Antyranking miast

Od siedmiu lat Polski Związek Firm Deweloperskich przygotowuje raport dotyczący m.in. czasu oczekiwania na warunki zabudowy i pozwolenia na budowę w największych polskich miastach. Ostatni raport obejmuje rok 2016.

Wynika z niego, że około 80 proc. pozwoleń na budowę wydawanych jest na czas (czyli w terminie do 65 dni). Wśród nich znajduje się m.in. Poznań, Opole, Olsztyn, Toruń, Gdynia.