Zanim zaczniesz użytkować obiekt, uzyskaj zgodę nadzoru budowlanego

W prawie budowlanym przewidziane są dwie formy zakończenia budowy: uzyskanie pozwolenia na użytkowanie oraz zawiadomienie o zakończeniu budowy. Formalności załatwia się w większości przypadków u powiatowego inspektora nadzoru budowlanego dopiero wtedy, gdy kierownik budowy dokona ostatniego wpisu w dzienniku budowy.

Większość inwestycji będzie wymagała pozwolenia na użytkowanie, ale nie każda.

Stroną występującą o wydanie pozwolenia na użytkowanie jest inwestor. Trzeba je uzyskać w wypadkach wymienionych w art. 55 prawa budowlanego. Jest niezbędne, jeżeli obiekt wymaga pozwolenia na budowę i należy do jednej z następujących kategorii: V, IX – XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII – XXX (wymienia je załącznik do prawa budowlanego).

Wśród nich są m.in. następujące obiekty:

- budynki szkolne, przedszkolne, żłobki,

- szpitale, przychodnie, lecznice weterynaryjne,

- hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe,

- budynki biurowe i konferencyjne,

- budynki handlu, gastronomii i usług,

- budynki przemysłowe (produkcyjne, obiekty magazynowe), stacje paliw,

- place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi.

O pozwolenie trzeba się również starać, jeżeli w trakcie budowy zostały dokonane istotne odstępstwa od projektu budowlanego. Jest ono wymagane także wtedy, gdy w trakcie budowy powiatowy inspektor miał zastrzeżenia i nałożył obowiązek jego uzyskania.

Uwaga! Sam możesz wystąpić o pozwolenie na użytkowanie, jeżeli obiekt nie jest jeszcze wykończony, a chcesz z niego korzystać.

Powiatowy inspektor, zanim wyda pozwolenie na użytkowanie, przeprowadza obowiązkową kontrolę. Jej zakres zawiera art. 59a prawa budowlanego.

Taka kontrola jest bezpłatna, a przeprowadza się ją na wezwanie budującego. Nadzór powinien ją przeprowadzić w ciągu 21 dni od wystosowania wezwania-wniosku o pozwolenie na użytkowanie. O terminie kontroli zawiadamia już po tygodniu, w trakcie kontroli obecność inwestora jest obowiązkowa. Z takiej kontroli sporządza się protokół.

Często na kontrolę czeka się znacznie dłużej, niż stanowią przepisy. Nadzór cierpi bowiem na brak kadr, stąd biorą się problemy z dotrzymaniem terminu z prawa budowlanego.

Przepisy nie określają, ile czasu ma nadzór budowlany na wydanie pozwolenia na użytkowanie. Stosuje się więc przepisy kodeksu postępowania administracyjnego dotyczące wydawania decyzji. Te zaś mówią, że na wydanie decyzji powinno się czekać najdłużej dwa miesiące.

Warto podkreślić, że otrzymanie pozwolenia na użytkowanie uprawnia do natychmiastowego przystąpienia do użytkowania (na podstawie art. 130 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego).

Po zakończeniu budowy, a przed wystąpieniem o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, trzeba wystąpić o zajęcie stanowiska do: Inspekcji Ochrony Środowiska, Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy, Państwowej Straży Pożarnej. To, czy muszą się wypowiedzieć wszystkie te instytucje, zależy od rodzaju inwestycji. Na pewno będzie to niezbędne przy inwestycjach typu przedszkole, szkoła itd. Przepisy dają im na zajęcie stanowiska 14 dni od otrzymania zawiadomienia. Jeżeli tego nie zrobią, uważa się, że nie zgłosiły sprzeciwu ani uwag, a tym samym udzieliły milczącej zgody.

Zawiadomienie jest dużo prostszą procedurą niż pozwolenie na użytkowanie. Po jego złożeniu do nadzoru trzeba odczekać 21 dni. W tym czasie powiatowy inspektor bada dokumentację. Jeżeli w tym czasie nie zgłosi sprzeciwu, można już zacząć korzystać z obiektu. Jest to tzw. milcząca zgoda.

Uwaga! Można zacząć korzystać z obiektu, zanim upłynie te 21 dni. Zawiadamiając powiatowego inspektora, występuje się jednocześnie z wnioskiem o wydanie zaświadczenia, że przyjął zawiadomienie i nie będzie wnosił sprzeciwu (art. 217 kodeksu postępowania administracyjnego). Na wydanie zaświadczenia ma siedem dni.

Nie ma gotowych wzorców zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Wystarczy postępować zgodnie z zasadami pisania podań: wpisać dane swoje i powiatowego inspektora, do którego kierujemy pismo, i załączyć dokumenty.

Jeśli podczas budowy wprowadzaliśmy nieznaczne (ustawa nazywa je nieistotnymi) zmiany do projektu i warunków pozwolenia na budowę, to należy dołączyć do zawiadomienia także kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis.

Po upływie terminu złożenia sprzeciwu powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego zwraca inwestorowi: oryginał dziennika budowy, protokoły badań i kontroli, inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.

Jeżeli w trakcie obowiązkowej kontroli okaże się, że doszło do istotnych naruszeń projektu budowlanego, inspektor nadzoru może nałożyć kary. By je wyliczyć, nadzór korzysta z wzoru zawartego w prawie budowlanym (art. 59f). Zgodnie z nim stawkę 500 zł mnoży się przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego).

W wypadku sklepu stawkę 500 zł mnoży się przez 15 (współczynnik kategorii obiektu) oraz przez 1 (w wypadku obiektu o kubaturze do 2500 m sześc.). Wychodzi kwota 7500 zł, ale uwaga – za każde stwierdzone odstępstwo. Takich kar może być więc więcej.

To niejedyna sankcja, jaka ci grozi. Jeżeli zaczniesz korzystać ze swojego obiektu bez pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu budowy, grozi ci z kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Płacić musi ten, kto nie dopełnił formalności. By wyliczyć wysokość kary, nadzór także korzysta z wzoru zawartego w prawie budowlanym, ale stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

W wypadku sklepu stawkę 500 zł mnoży się przez 10, a następnie 15 (współczynnik kategorii obiektu) oraz przez 1 (w wypadku obiektu o kubaturze do 2500 m sześc.). Wychodzi kwota dużo wyższa niż w wypadku kar, które nadzór może nałożyć za naruszenia stwierdzone w trakcie obowiązkowej kontroli, bo 75 tys. zł.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy trzeba dołączyć (art. 57 ust. 1 prawa budowlanego):

- oryginał dziennika budowy,

- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę oraz obowiązującymi przepisami, a także o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy,

- oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych (jeśli eksploatacja obiektu jest od niego uzależniona),