Działka od państwa, pieniądze z banku

ANR Skarbu Państwa to istotny podmiot na rynku gruntów rolnych. Agencja została wyposażona przez ustawodawcę w specyficzne instrumenty – jak na przykład prawo odkupu ziemi. Jak przyznają przedstawiciele ANR, wprowadzenie tego prawa ma charakter antyspekulacyjny. Z założenia ma ono chronić interesy Skarbu Państwa.

– Przepisy mają przeciwdziałać odsprzedaży w ciągu pięciu lat nieruchomości nabytych od agencji po znacznie wyższej cenie, niż wynikałoby to z trendów rynkowych – tłumaczy wiceprezes ANR Waldemar Humięcki. Dodaje, że chodzi o ziemie kupione w ograniczonych przetargach, m.in. na powiększenie gospodarstw rodzinnych.

Tymczasem pojawiają się zarzuty, że agencja, używając argumentów antyspekulacyjnych, sama ma w ręku instrument czysto spekulacyjny. Oto ktoś kupuje ziemię leżącą odłogiem, służącą jako wysypisko śmieci. Inwestor porządkuje ją i przygotowuje do wydobywania kruszyw mineralnych. Wartość działki wzrasta, a agencja postanawia ją odkupić po starej cenie sprzedaży, uwzględniając dodatkowo część poniesionych przez inwestora nakładów. Sprawa trafiła do sądu. Obie strony bronią swoich racji.

– Zgodnie z obowiązującymi zasadami, osoby nabywające nieruchomości z ZWSP są informowane o przysługującym w okresie pięciu lat od sprzedaży uprawnieniu Agencji do odkupu nieruchomości – mówią przedstawiciele ANR. –Przystępujący do przetargu działają w pełnej świadomości ryzyka, jakie niesie ze sobą prawo.

ANR podkreśla jednocześnie, że z prawa odkupu agencja korzysta niezmiernie rzadko.

Jak wynika z analizy danych dotyczących transakcji sprzedaży nieruchomości przez ANR, w latach 2003 – 2007 agencja zawarła ok. 66 tys. umów sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (ZWRSP), sprzedając ponad 525 tys. ha.

– W tym okresie ANR z prawa odkupu skorzystała 70 razy. Dotyczyło to ok. 1,2 tys. ha gruntów – informuje Waldemar Humięcki. – Jest to więc zjawisko marginalne, stanowi dwa promile wielkości sprzedaży.

Może więc przywoływanego przepisu powinno w ogóle nie być? Skoro w ciągu pięciu lat agencja odkupiła zaledwie 1,2 ha gruntów, oznaczałoby to, że spekulacja rolną ziemią w klinicznym sensie nie występuje.

– Prawo odkupu funkcjonuje w ustawie Kodeks cywilny, a wcześniej w okresie międzywojennym istniało w kodeksie zobowiązań – mówi Waldemar Humięcki. – Prawo to może stosować każdy podmiot (osoby fizyczne, prawne) i nie tylko dotyczy nieruchomości. Np. jest stosowane przy sprzedaży przedsiębiorstwa, udziałów, akcji i praw.

Agencja jest wyposażona także w inne instrumenty oddziaływania na państwowy i prywatny rynek ziemi – m.in. prawo pierwokupu czy zamiany nieruchomości.

Tymczasem w Polsce rynek nieruchomości rolnych rośnie. Banki (patrz opinie) zaczynają ustawiać swoją politykę pod ten segment. Oznacza to, że sektor prywatny zarabia na obrocie tego typu nieruchomościami.

Tymczasem ANR, powołana do sprzedaży ziemi rolnej, podkreśla, że zbywa mniej gruntów, niż by chciała. – Od lat sygnalizowanym problemem przez ANR dotyczącym rynku nieruchomości, w tym rolnych, powiązanym wprost z prawem odkupu, jak też utrudniającym intensyfikację sprzedaży, są opóźnienia w zakresie planowania przestrzennego – mówią przedstawiciele agencji.

– W większości gmin z końcem 2003 r. wygasły miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, w niektórych brak jest nawet studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Niepewność co do przyszłej funkcji nieruchomości (lub jej części) i związane z tym ryzyko sprzedaży nieruchomości ZWRSP za cenę nieodzwierciedlającą jej faktycznej wartości, w wielu przypadkach praktycznie uniemożliwia przeznaczanie nieruchomości do sprzedaży, zwiększa też ryzyko popełnienia błędów przy takich transakcjach – padają argumenty.

Aleksandra Łukasiewicz, członek zarządu, dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance

– Zakup ziemi rolnej możemy skredytować. Musimy jednak liczyć się z tym, że transakcja nie będzie należeć do najłatwiejszych i nie każdy bank się jej podejmie. Standardowy kredyt hipoteczny z założenia powinien być przeznaczony na cel mieszkaniowy. O ile zakup niewielkiej działki zlokalizowanej w okolicy o zabudowie mieszkaniowej może być przez bank za taki uznany, o tyle trudno zakwalifikować w ten sposób zakup kilkunastu hektarów ziemi z dala od zabudowań. Część banków w ogóle nie udziela kredytów na zakup działek rolnych. Inne zamiennie mogą zaproponować zaciągnięcie pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na innej nieruchomości.

Problemem, jaki możemy napotkać, zaciągając kredyt za zakup ziemi, może być kwestia oszacowania wartości nieruchomości przez bank. Może on po prostu nie dysponować innymi, porównywalnymi transakcjami w danej okolicy – co się zdarza częściej w wypadku nietypowych nieruchomości – przez co wycena jest mniej wiarygodna, co z kolei często powoduje zmniejszenie dostępnej kwoty kredytu przez bank.

Konkurencja na rynku kredytów hipotecznych wymusza jednak na bankach rozszerzanie celów kredytowania. Ostatnio na rynku pojawiły się więc nowe oferty kredytowania działek rolnych.