Marże poniżej jednego procentu nie wrócą

[b]Rz: Co można zrobić, mając kredyt hipoteczny zaciągnięty we frankach szwajcarskich lub euro dwa, trzy lata temu, aby płacić niższą ratę?[/b]

[b]Agnieszka Nierodka, Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego:[/b] Kredyty oferowane dwa, trzy lata temu udzielane były na bardzo korzystnych warunkach, zwłaszcza jeżeli chodzi o poziom marż kredytowych – zatem ich raty już są bardzo niskie. W trudniejszej sytuacji są klienci, którzy zaciągali kredyty przy rekordowo mocnym złotym, głównie w drugiej połowie 2007 r., ze względu na wzrost wartości całkowitego zadłużenia w sytuacji osłabienia kursu złotego. Jednak nawet ci kredytobiorcy mają w większości przypadków ratę niższą od tej, którą mogliby uzyskać na obecnych warunkach rynkowych.

[b]A gdy mamy taki kredyt na mieszkanie w złotych – trudno chyba dziś liczyć na lepszą ofertę, z niższą marżą niż było to dwa, trzy lata temu?[/b]

Zdecydowanie tak, mimo że w ostatnich tygodniach banki nieco złagodziły politykę kredytową, na powrót do marż z okresu boomu kredytowego, często poniżej 1 proc., nie ma co liczyć. To właśnie wysokość marży – a nie bieżąca wartość raty – powinna być dla kredytobiorcy ważnym kryterium oceny atrakcyjności kredytu – marża jest bowiem z zasady stała w całym okresie kredytowania.

[b]Kiedy warto zacząć renegocjacje wysokości marży kredytowej? W jakiej sytuacji bank może się zgodzić i czy jest to w praktyce w ogóle stosowane?[/b]

W momencie zaciągania kredytu na niższą marżę mogą liczyć klienci o dużym wkładzie własnym oraz wysokich dochodach. W okresie spłaty kredytu marże najlepiej renegocjować wówczas, gdy marże rynkowe nowo oferowanych kredytów spadają. Z sytuacją taką mieliśmy do czynienia w latach 2005 – 2007 (renegocjowali klienci, którzy zadłużyli się wcześniej) i banki nierzadko godziły się na obniżenie marż. Jeżeli nie – klientom pozostawała opcja zaciągnięcia kredytu refinansowego w innym banku, na korzystniejszych warunkach.

[b]W jakiej sytuacji może być korzystny kredyt konsolidacyjny dla osoby posiadającej kredyt mieszkaniowy?[/b]

Konsolidacja kredytu mieszkaniowego z kredytem konsumpcyjnym czy zadłużeniem na karcie kredytowej pozwala na obniżenie miesięcznej raty – bank z jednej strony zyskuje lepsze zabezpieczenie, z drugiej zaś – wydłużeniu ulega okres kredytowania.

Trzeba jednak zaznaczyć, że przez wydłużenie okresu spłaty klient musi oddać bankowi w sumie więcej odsetek – klient płaci mniej, ale przez dłuższy czas.

Ponadto przyznanie kredytu konsolidacyjnego wiąże się z koniecznością zapłaty prowizji od udzielenia kredytu oraz jego ubezpieczenia – mogą być to znaczące kwoty. Jednocześnie klient musi sprawdzić, czy kredyty, które zostaną poddane konsolidacji, nie mają zapisane w umowie opłaty za wcześniejszą spłatę należności.

Sumując te wszystkie składniki, może się okazać, że koszt kredytu konsolidacyjnego jest wyższy niż suma pierwotnych rat.

[b]Kiedy zatem konsolidacja nie będzie korzystna?[/b]

Z zasady konsolidacja jest dla klienta opłacalna, jeżeli nowe oprocentowanie będzie nie wyższe niż przy poprzednich kredytach.

Dla kredytobiorców mieszkaniowych, którym pieniądze przyznano dwa, trzy lata temu na bardzo dobrych warunkach, operacja ta może nie być korzystna, bowiem skonsolidowany kredyt będzie miał zapewne podniesione oprocentowanie w porównaniu ze spłacanym kredytem mieszkaniowym.

Zatem: kredyt konsolidacyjny jest z zasady kredytem drogim, może być jednak opcją dla kredytobiorców w przejściowych kłopotach finansowych, którym zależy na obniżeniu kwoty miesięcznych płatności.

[b]Kiedy rozpoczynanie procedury zmiany banku może być niebezpieczne dla kredytobiorcy? Bank od nowa bada zdolność kredytową, sprawdza dochody, wydatki, bada wartość nieruchomości etc...[/b]

Bank na pewno sprawdzi historię klienta w Biurze Informacji Kredytowej, aby się dowiedzieć, jak klient radził sobie z obsługą dotychczasowych zobowiązań. Jeżeli klient dysponuje operatem szacunkowym nieruchomości nie starszym niż rok, bank może (ale nie musi) odstąpić od powtórnej wyceny nieruchomości. Klient myślący o zmianie banku musi się jednak liczyć z tym, że bank prześwietli jego zdolność do spłaty zadłużenia i historię kredytową od nowa.

[b]A kiedy zmiana jedynie waluty kredytu może być niekorzystna? Jakie niebezpieczeństwa się z tym wiążą?[/b]

Kredytobiorcy zadłużeni w walucie obcej często pochopnie podejmują decyzję o przewalutowaniu kredytu na złote, kiedy osłabia się złotego. Trzeba jednak podkreślić, że jest to zły moment na taką operację. Przewalutowanie jest dla klienta opłacalne w sytuacji dokładnie odwrotnej, czyli wówczas, gdy następuje umocnienie się złotego, i kurs franka szwajcarskiego czy euro spada.

Całkowity stan zadłużenia klienta po przeliczeniu na złote według spadającego kursu jest bowiem niższy.

W przypadku gdy klient zmieni walutę kredytu z obcej na złote przy słabym złotym, to nie dosyć, że pozostały do spłaty dług znacznie wzrośnie, to dodatkowo – ze względu na różnicę stóp procentowych dla waluty obcej i złotego – może się okazać, że nowa rata przewyższa ratę płaconą poprzednio!

[b]Czy dużo jest kredytów hipotecznych, szczególnie takich zaciąganych w CHF czy euro, gdzie wartość zabezpieczenia jest niższa niż wysokość kredytu? Czy banki to sprawdzają, co dzieje się w takich sytuacjach?[/b]

Banki nie publikują tego typu danych, wartość ta zmienia się dość często ze względu na wahania kursowe. W przybliżeniu szacuje się, że kredytów mieszkaniowych o wartości przewyższającej zabezpieczenie jest kilkadziesiąt tysięcy (udzielonych jest obecnie około 1,2 miliona kredytów mieszkaniowych). Z reguły relacja wartości zabezpieczenia do wartości udzielanych kredytów monitorowana jest co kwartał, jednak banki stosują tu podejście portfelowe, nie indywidualne.[wyimek]– Myśląc o zmianie banku, trzeba się liczyć z tym, że prześwietli on na nowo zdolność do spłaty zadłużenia i historię kredytową.Na pewno sprawdzi też historię klienta w Biurze Informacji Kredytowej, aby się dowiedzieć, jak radził on sobie z obsługą dotychczasowych zobowiązań[/wyimek]

W pierwszym kwartale ubiegłego roku mieliśmy do czynienia z sytuacją, kiedy niektóre banki zaczęły żądać od kredytobiorców walutowych, których zadłużenie przewyższyło wartość nieruchomości, dodatkowego zabezpieczenia, jednak praktyka ta została zaniechana. Duże znaczenie w tym kontekście miało stanowisko Komisji Nadzoru Finansowego, która skrytykowała działania banków zmierzające do podwyższania marż kredytobiorcom, którzy nie byli w stanie spłacić tej części kredytu, która przewyższyła wartość nieruchomości, czy też dostarczyć dodatkowego zabezpieczenia.

Obecnie, aby uniknąć problemu niewystarczającego poziomu zabezpieczenia, banki, udzielając nowych kredytów walutowych, z reguły żądają wkładu własnego w wysokości około 20 – 30 proc.

[i]rozmawiała Grażyna Błaszczak[/i]

[ramka][b]Zanim zmienisz walutę kredytu[/b]

>> podejmując decyzję o przewalutowaniu, trzeba wziąć pod uwagę konieczność poniesienia dodatkowych kosztów

>> musisz się liczyć z opłatą za przewalutowanie (w wielu bankach przy zmianie waluty na PLN opłata nie jest pobierana), prowizją za sporządzenie aneksu do umowy, opłatą za dokonanie zmiany wpisu w księdze wieczystej

>> przy przewalutowaniu, w szczególności przy zmianie z kredytu złotowego na walutowy, bank może dokonać powtórnego badania zdolności kredytowej klienta[/ramka]

[ramka][srodtytul]Czytaj też: [/srodtytul]

[ul] [li][link=http://www.rp.pl/artykul/8,427382_Bank_straci_cierpliwosc_po_pol_roku.html]Bank straci cierpliwość po pół roku[/link][/li]