Nie przestaną wynajmować bez umowy

Możliwość szybkiej eksmisji najemców, którzy nie płacą czynszu, i likwidacja szarej strefy w wynajmie mieszkań – do takich zmian mają doprowadzić nowe przepisy.

– Umowa o najem okazjonalny ma być zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat – przypomina pośredniczka Joanna Lebiedź z agencji nieruchomości Lebiedź i Lebiedź. Dodaje, że w ten sposób mogą być wynajmowane mieszkania, których właścicielami są osoby fizyczne nieprowadzące działalności w tym zakresie. Najem opodatkowany jest stałą zryczałtowaną stawką na poziomie 8,5 proc. – niezależnie od wysokości przychodu.

Przypomnijmy, najem okazjonalny regulują [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=801471C62C7E1E41EE571E6FBAF2D487?id=176767]przepisy z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów[/link]. Prezydent ustawę podpisał 8 stycznia br.

[srodtytul]Można eksmitować[/srodtytul]

Umowa o najem okazjonalny daje właścicielom mieszkań możliwość eksmisji nierzetelnych najemców bez postępowania sądowego. Aby takie rozwiązanie było jednak możliwe, trzeba będzie spełnić kilka warunków. Załącznikiem do umowy powinno być oświadczenie najemcy – w formie aktu notarialnego – o poddaniu się ewentualnej egzekucji i zobowiązaniu do wyprowadzki z lokalu. Trzeba też sporządzić oświadczenie, w którym zostanie wskazany lokal, do którego miałby zostać eksmitowany najemca. Właściciel takiego lokalu powinien też dołączyć dokument mówiący o tytule prawnym pozwalającym mu na dysponowanie nim oraz o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy. Takie oświadczenie powinno być poświadczone notarialnie.

Jak przypomina Joanna Lebiedź, o zawarciu takiej umowy trzeba powiadomić urząd skarbowy. Jeśli właściciel lokalu tego nie zrobi, przepisy o najmie okazjonalnym zostaną wyłączone na rzecz pełnej regulacji praw lokatorów. Oznacza to, że właścicielowi mieszkania może być trudno pozbyć się najemcy.

Pośrednicy zauważają, że nowe przepisy są korzystne dla właścicieli nieruchomości. – Dotychczas nie byli oni dostatecznie chronieni przed nieuczciwym najemcą. Aby go usunąć, trzeba było przeprowadzić postępowanie sądowe, a potem dopiero – eksmisję komorniczą – mówi pośrednik Cezary Szubielski, dyrektor żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości. – Teraz procedura usunięcia najemcy staje się znacznie prostsza, wymaga jedynie nadania aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności oraz złożenia go u komornika. Pomijamy również konieczność dowodzenia swoich racji przez właściciela – ocenia Cezary Szubielski.

Według Joanny Lebiedź nowe przepisy pomogą ograniczyć szarą strefę, czyli wynajmowanie mieszkań na czarno.

– Dużo korzystniejsze jest zgłoszenie wynajmu do urzędu skarbowego i odprowadzanie podatku niż brak możliwości pozbycia się niepłacącego lokatora – ocenia Joanna Lebiedź.

[srodtytul]Kto przyjmie pod dach[/srodtytul]

Jakie niedogodności wiążą się z nowymi przepisami? – Problemem może być uzyskanie zgody osoby trzeciej na przyjęcie pod dach eksmitowanego najemcy. Generalnie kłopotliwe może być też zgromadzenie wszelkich dokumentów i poświadczeń notarialnych, jakich wymaga ustawodawca – mówi Joanna Lebiedź.

Cezary Szubielski dodaje, że niezbędne są dwie wizyty u notariusza: najemcy oraz osoby, która zobowiązuje się przyjąć go pod swój dach. – Najemcami są często ludzie młodzi, wyjeżdżający do większych miast na studia czy w poszukiwaniu pracy. Oświadczenie „o przygarnięciu” będą oni najczęściej pobierać od rodzin. Pojawi się więc konieczność podróży i korespondencji. Nie w każdej miejscowości w Polsce jest też kancelaria notarialna. Rodzic będzie często musiał jechać do innej miejscowości, by poświadczyć zobowiązanie przygarnięcia dziecka – mówi pośrednik.

Według niego nie ma więc konstrukcji idealnych. – I tu jest wiele wątpliwości. Co się stanie, gdy osoba zwana przeze mnie przygarniającym zechce sprzedać mieszkanie? Przecież zobowiązała się, że do tego lokalu przyjmie najemcę. Ile razy w czasie ustawowych dziesięciu lat najemca może zmieniać wskazane mieszkanie, do którego będzie się chciał przenieść? Jakie koszty i czynności dodatkowe mogą z tego wyniknąć? Czy „przygarniającemu” przysługuje prawo do anulowania swego zobowiązania? – Cezary Szubielski mnoży pytania.

Co najem okazjonalny zmieni na rynku? – Ustawodawca zakłada, że przez obniżenie stawek podatku oraz stworzenie przepisów ochronnych dla właścicieli będą oni bardziej zainteresowani rejestracją umów i opłacaniem podatku. Moim zdaniem szereg utrudnień dla najemców skłoni ich do poszukiwania mieszkań nierejestrowanych w systemie podatkowym – zastanawia się Cezary Szubielski.

Dodaje, że w sytuacji, gdy wynajem będzie się odbywał przy udziale pośrednika, można liczyć, że nowe przepisy będą stosowane. Inaczej, gdy strony będą się umawiać bezpośrednio. Wtedy mogą nawet nie wiedzieć, że istnieją nowe możliwości. – Dlatego mogą nadal posługiwać się starymi wzorami umów najmu, jakie przygotowali sobie przed laty, a najemcy będą zadowoleni, że nie muszą biegać do notariusza – ocenia.

[ramka]Krzysztof Celiński, pośrednik, Askel Nieruchomości

– Wielu wynajmujących mieszkania nie rejestruje tego faktu. Nowe przepisy być może jednak skłonią jakąś część z nich do zgłaszania umów najmu w urzędach skarbowych. Z ochronnego parasola zechcą najpewniej skorzystać właściciele drogich, luksusowych apartamentów. Stron takiej umowy nie odstraszą pewnie koszty notarialne, jakie trzeba będzie ponieść.Inaczej może być przy wynajmie małej kawalerki. Dla studenta czy młodej osoby podejmującej pierwszą pracę każde 100 czy 200 złotych może być wielkim wydatkiem. Niektórych mogą też zniechęcić formalności – znalezienie osoby, która w razie czego przygarnie wynajmującego, czy konieczność wizyt u notariusza. [/ramka]