Jakie mieszkania znajdą nabywców w Krakowie

Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości we współpracy ze Stowarzyszeniem Budowniczych Domów i Mieszkań przeprowadził badania preferencji nabywców mieszkań w Krakowie. Ankietę przeprowadzono wśród 205 klientów targów mieszkaniowych, które odbywały się w tym mieście w dniach 10-11 października 2009 r.

Przebadano tylko potencjalnych nabywców mieszkań na rynku pierwotnym (deweloperskim). Sposób doboru próby był celowy oraz przypadkowy (nielosowy). Badaniem objęto osoby deklarujące chęć zakupu mieszkania na rynku pierwotnym w najbliższej przyszłości.

- Specyfika badań oraz zastosowanie nielosowego doboru próby, ogranicza w pewnym stopniu możliwość wnioskowania statystycznego i bezpośredniego przenoszenia wyników na całą interesującą nas populację nabywców mieszkań w Krakowie. Z drugiej jednak strony wielkość próby w kontekście rozmiarów rynku deweloperskiego w Krakowie (mierzonego liczbą zrealizowanych transakcji) w zupełności umożliwia realizację postawionych celów badawczych - uważają autorzy raportu.

Kwestionariusz ankiety składał się z 15 pytań o preferencje rynkowe ankietowanych oraz z 6 pytań dotyczących ich sytuacji ekonomiczno-społecznej.

[srodtytul]Co chcą kupować krakowianie[/srodtytul]

Niemal co drugie gospodarstwo domowe poszukuje mieszkania o powierzchni między 40 a 60 m2. Ponad 15% poszukuje mieszkań o powierzchni poniżej 40 m2. Sumując widać wyraźnie, że popyt dotyczy w największej mierze mieszkań małych i średnich, których powierzchnia nie przekracza 60 m2 – poszukuje ich ponad 60% gospodarstw domowych. Niewielkie aspiracje mają związek z dynamiką zarobków oraz tzw. zdolnością kredytową (która ogranicza apetyt na duże mieszkania – zwłaszcza młodych gospodarstw domowych, będących najważniejszą grupą klientów), a także substytucyjności dużych mieszkań i domów jednorodzinnych (zamiast dużego mieszkania część nabywców wybiera domy).

[b] Wnioski:[/b] Aspiracje gospodarstw domowych względem wielkości mieszkania są raczej skromne, co nie do końca pokrywa się z obecną podażą mieszkań deweloperskich. W przypadku realizowanych inwestycji można uwzględnić dodatkowe podziały większych mieszkań, co ułatwiłoby późniejszą komercjalizację. Niezależnie od powierzchni, gospodarstwa podejmują swoje decyzje w oparciu o ilość pokoi w mieszkaniu, co jest dla wielu kategorią filtrującą poszukiwań na rynku mieszkaniowym. Najczęściej gospodarstwa poszukiwały mieszkań 3-pokojowych (43%), albo 2 pokojowych (39%) – wskazywało je 4 na 5 gospodarstw.

[srodtytul]Gdzie chcą mieszkać[/srodtytul]

Na podstawie przeprowadzonej analizy wyróżnić można pięć grup ze względu na preferencje lokalizacyjne gospodarstw domowych.

1) [b]Najbardziej atrakcyjne:[/b] największy popyt potencjalny dotyczył takich lokalizacji jak Bronowice, Łobzów, Prądnik Biały, Krowodrza Górka, Prądnik Czerwony, a zatem zachodnio-północnej części Krakowa, blisko centrum i z rozwiniętą komunikacją publiczną.

2) [b]Drugiego wyboru:[/b] wybierało je trochę mniej gospodarstw domowych niż te najbardziej atrakcyjne, ale cieszyły się znaczną popularnością - Pychowice, Dębniki, Zakrzówek, Borek Fałęcki, Łagiewniki, Wola Duchacka, Płaszów, Prokocim, Piaski, Mydlniki, Wola Justowska, Salwator, Azory, Górka Narodowa, Olsza, Rakowice, Grzegórzki, Czyżyny. Grupa ta była bardzo niejednorodna wewnętrznie, podobnie jak wybierające je gospodarstwa domowe (trudno porównywać Zwierzyniec do Czyżyn, ale jeśli umieścić je w różnych segmentach rynkowych cechuje je podobna atrakcyjność dla potencjalnych nabywców).

3) [b]Budzące emocje:[/b] posiadające stosunkowo dużo zwolenników i przeciwników - Ruczaj, Kurdwanów, Mistrzejowice, Bieżanów. Osiedla te wyróżniają się połączeniem ambiwalentnych cech (daleko od centrum ale tanie mieszkania lub w przypadku Ruczaju atrakcyjna lokalizacja z drogimi mieszkaniami lecz ze słabą komunikacją miejską i brakiem przedszkoli, szkół i przychodni)

4) [b]Nielubiane:[/b] cechujące się zdecydowanie negatywnymi konotacjami mieszkaniowymi - Swoszowice, Rybitwy, Łęg, Nowa Huta, Wzgórza Krzesławickie, Kombinat, Mogiła, Ruszcza, Przylasek Rusiecki. Ciekawym zjawiskiem jest obecność modnych dotychczas Swoszowic w tej grupie.

5) [b]Obojętne:[/b] Obszary nie rozważane w kontekście mieszkaniowym, gdzie potencjalny popyt jest stosunkowo ograniczony mimo braku wyraźnych negatywnych przesłanek - Tyniec, Skotniki, Kobierzyn, Sidzina, Kliny, Opatkowice, Stare Podgórze, Zabłocie, Olszanica, Chełm, Bielany, Przegorzały, Tonie, Witkowice, Stare Miasto, Bieńczyce. Warto tutaj zwrócić uwagę na obecność Starego Miasta, które przez zamieszkałe w Krakowie gospodarstwa domowe nie jest często rozważane jako potencjalna lokalizacja mieszkania (w przeciwieństwie do inwestorów zagranicznych i warszawskich, które kupują mieszkania w innych celach).

[srodtytul](Nie)pożądane cechy mieszkań [/srodtytul]

Wielorodzinne budynki mieszkaniowe często łączą funkcję z użytkową (lokale usytuowane na parterze). Część funkcji użytkowych cechuje się wysoką uciążliwością niepożądanymi sąsiadami mieszkań według gospodarstw domowych są takie funkcje jak hostel (70% wskazań), pub (61%) oraz pizzeria (36%). Część gospodarstw domowych nie zaakceptowałaby także takich funkcji jak przedszkole, klub fitness oraz bank.

Najbliższe sąsiedztwo definiowane jest przez pryzmat usług publicznych oraz terenów rekreacyjnych. Bez wątpienia trzema najbardziej pożądanymi przez potencjalnych nabywców obiektami w sąsiedztwie kupowanej nieruchomości są: przystanek komunikacji miejskiej (ok. 77% wskazań), tereny zielone, czyli lasy, parki, łąki, czy nawet klomby nasadzeń (ok. 74%) oraz sklep spożywczy. Wszystkie trzy z wyżej wymienionych podwyższają komfort codziennego życia gospodarstw domowych - ułatwiają dojazd do pracy/szkoły, zapewniają miejsce do spacerów oraz kojarzą się ze spokojem oraz przyrodą (w Krakowie tereny zielone są dobrem rzadkim, a samo miasto znajduje się zapewne w ścisłej czołówce niechlubnego rankingu miast z najmniejszą ilością terenów zielonych) oraz zwiększają wygodę codziennych zakupów (tych drobnych, dla których nie warto jechać do centrum handlowego, czy hipermarketu). Wskazane cechy miały charakter uniwersalny – były istotne dla gospodarstw domowych w każdej fazie cyklu życia. Dla gospodarstw domowych posiadających dzieci w odpowiednim wieku, bardzo ważne znaczenie miały ponadto obecność przedszkola, szkoły podstawowej, przychodni oraz apteki – czyli obiektów, bez których ciężko wyobrazić sobie bieżące funkcjonowanie rodziny z dzieckiem.

[b]Wnioski:[/b] O ile część ważnych cech sąsiedztwa cechuje się wysoką dynamiką (częste zmiany) niektóre wskazywane obiekty są dobrem rzadkim, cechującym się sporą inercją oraz nieodłącznie związanym z daną lokalizacją – np. tereny zielone, komunikacja miejska, przychodnie oraz szkoły. Warto zwrócić uwagę, że te obiekty infrastruktury społecznej oraz przyrodniczej są najczęstszym problemem dużych osiedli deweloperskich realizowanych w ostatnim czasie (np. Ruczaj).

Wydaje się, że w dużo lepszej sytuacji są inwestycje zlokalizowane na istniejących osiedlach z rozbudowaną infrastrukturą.

Wybierając inwestycje deweloperskie gospodarstwa domowe często wybierają wykorzystując heurystykę tzw. eliminacji obiektów o cechach niepożądanych. Zdecydowanie najbardziej negatywną cechą inwestycji jest ekspozycja na ruchliwą ulicę – budynki o takim usytuowaniu cieszą się mniejszym zainteresowaniem (przy innych niezmienionych), w przypadku zaś budynków o złożonej bryle najgorzej sprzedawać się będą mieszkania narażone na hałas uliczny.

Duża część gospodarstw domowych nie dopuszczała również mieszkania w nowym budynku zlokalizowanym na osiedlu zrealizowanym z wielkiej płyty, lub oficynie (np. plomba). Stosunkowo dużo przeciwników mają również lofty, które w warunkach polskich wydają się mieć dość wąską klientelę – co podnosi ryzyko realizacji tego typu inwestycji (są też potencjalnie bardziej wrażliwe na zmiany koniunktury).

[b]Wnioski:[/b] W przypadku nowych inwestycji inwestorzy powinni unikać tych cech, o zdecydowanie negatywnych konotacjach. Jeśli nie da się tego uniknąć (specyfika samej inwestycji, albo jej zaawansowane stadium) należy próbować zneutralizować negatywne cechy poprzez odpowiednią politykę marketingową, albo strategię cenową. Warto zwrócić uwagę, że zdecydowanie najczęstszym motywem jest chęć posiadania własnego M, co jest motywem charakterystycznym dla młodych gospodarstw „na dorobku”. Nie powinno to dziwić, ponieważ takich nabywców jest najwięcej. Struktura ta jest dość stabilna, ponieważ uczestnictwo w rynku wynika z uwarunkowań fundamentalnych z punktu widzenia gospodarstwa domowego – a więc jest zależne od fazy cyklu życia i będących jej pochodną potrzeb mieszkaniowych. Warto wskazać również na fakt, iż przyczyną zmiany mieszkania częściej jest chęć zmiany na większe (ok. 16%) niż zmiany lokalizacji (ok. 11%).

Można wskazać trzy, po części konkurencyjne wyjaśnienia:

(i) lokalizacja ma w przypadku decyzji nieco mniejsze znaczenie, niż się to potocznie wydaje;

(ii) gospodarstwa domowe przyzwyczajają się do lokalizacji, w której mieszkały i nie są skłonne zmieniać ją na inne, chyba że zmiana ta jest znaczna (i na lepsze);

(iii) pragmatyczny czynnik związany z powierzchnią przypadającą na 1 członka gospodarstwa domowego, jest dużo istotniejszy niż czynnik subiektywny wynikający z preferencji względem lokalizacji (które są trudniejsze do zdefiniowania).

Zdecydowanie najbardziej pożądanym bonusem, wliczonym w cenę mieszkania jest w świetle badań garaż w budynku (na który wskazywało co drugie gospodarstwo domowe). Wiąże się to zapewne z wysokim kosztem garażu (czyli nabywcy wybierają jako bonus najbardziej wartościową możliwość), z drugiej strony wynika zapewne z niedostatku miejsc parkingowych w przypadku wielu realizowanych inwestycji deweloperskich. Wiele gospodarstw domowych posiada więcej niż 1 samochód, a uwzględniając do tego gości odwiedzających lokatorów swoimi samochodami, problemy parkingowe są zmorą większości nowych inwestycji. Drugą w kolejności możliwością wskazywaną przez nabywców był taras (ponad 23% wskazań). Pierwszą piątkę bonusów zamykały – wykończona łazienka (7%), podłogi i drzwi drewniane (7%) oraz drugie miejsce postojowe (ponad 4%).

Pozostałe warianty cieszyły się marginalnym zainteresowaniem. Wydaje się, że hierarchia ma zdecydowanie racjonalne przesłanki –preferowane są te możliwości, których koszt jest wysoki (a nabywcy potrafią liczyć).

[b] Wnioski:[/b] Ponieważ polityka pozacenowa jest istotnym narzędziem marketingu mix deweloperów, warto zwrócić uwagę na hierarchię atrakcyjności bonusów – w tym na bardzo niską pozycję takich dodatków jak sprzęt AGD, oraz usługi projektanta wnętrz, które nie cieszą się w praktyce żadnym zainteresowaniem. Można sądzić, że ich skuteczność oddziaływania jako narzędzia mobilizacji nabywców jest znikoma. Co ciekawe gospodarstwa domowe bardzo różniły się co do skłonności do ewentualnej rezygnacji z zakupu mieszkania na rzecz domu jednorodzinnego o zbliżonej cenie (koszcie realizacji). Obok licznej grupy niezdecydowanych najwięcej gospodarstw wskazywało, że byłoby skłonne (zdecydowanie skłonne – ok. 15%, raczej skłonne – ok. 27%) zmienić swoją decyzję. Była jednak grupa gospodarstw domowych, która nie zamieniłaby mieszkania na dom jednorodzinny bez względu na relatywną opłacalność alternatyw. Zdecydowana większość (ponad 80%) nabywców planowała zakup mieszkania w Krakowie. Jedynie 1 na 5 gospodarstw domowych deklarowało chęć inwestycji w mieszkanie pod Krakowem, lub nie było pewnych lokalizacji przyszłego mieszkania. Wydaje się, że nabywcy zainteresowani mieszkaniami są jednocześnie zorientowani na szybki dojazd do centrum (co potwierdzają również inne badania).

Jednym z kryteriów branych pod uwagę przez nabywców mieszkań jest bezpieczeństwo. Z punktu widzenia bezpieczeństwa najistotniejszymi cechami są trzy cechy: drzwi antywłamaniowe, alarm i monitoring zewnętrzny oraz ochrona w budynku. Co ciekawe zdecydowanie mniejsze znaczenie ma fizyczne ogrodzenie budynku, realizowane w tzw. osiedlach zamkniętych – choć jest istotne dla 14% respondentów.

[srodtytul]Kim są potencjalni nabywcy [/srodtytul]

Większość potencjalnych nabywców odwiedzających giełdę domów i mieszkań zamieszkiwało w Krakowie. Status mieszkaniowy potencjalnych nabywców był bardzo zróżnicowany. Najwięcej najmowało mieszkanie (39%), ale stosunkowo liczna grupa nabywców posiadała już lokal na własność (35%). Część gospodarstw mieszkało (zapewne ze względów ekonomicznych) z własnymi rodzicami (20%). Decyzja o inwestycji w mieszkanie w budynku wielorodzinnym jest silnie determinowana przez cykl życia gospodarstw domowych. Mieszkania były wybierane przez gospodarstwa domowe we wczesnej fazie cyklu życia (prawie 60% kupujących mieszkanie to gospodarstwa, w których głowa rodziny ma nie więcej niż 30 lat).