Kupując dziś, nie licz na szybki zysk

Jeśli inwestować w mieszkania – to w małe. Jeśli mają być przeznaczone na wynajem – finansowanie ich kredytem jest całkiem nieopłacalne – przestrzegają pośrednicy.

– Popyt na mieszkania zaczyna się równoważyć z podażą, nic też nie wskazuje, by ceny miały nadal spadać. To dobry czas na inwestycje – ocenia Leszek Michniak, prezes agencji WGN Nieruchomości.

[srodtytul]Wynajmiesz wszędzie[/srodtytul]

Jacek Kriese, szef warszawskiego biura nieruchomości Okazja, twierdzi, że mieszkania sprzedają się dobrze już od września ub.r. – Dzisiejszej sytuacji nie da się wprawdzie porównać z tą z drugiej połowy 2006 r. – mniejszy jest wolumen sprzedaży, nie ma też skokowego wzrostu cen – ale to pierwsza minihossa od trzech lat – twierdzi Jacek Kriese. – Ceny transakcyjne wciąż są poniżej rekordowych z 2007 r., lecz powoli je doganiają. [b]Kto więc chciał zainwestować w rynek mieszkaniowy krótkoterminowo, do pięciu lat, spóźnił się o rok. Idealna była do tego zima 2008/2009.[/b]

Mariusz Feliński, dyrektor działu strategii i analiz z trójmiejskiej agencji Partnerzy Nieruchomości, uważa zaś, że idealny czas na zakup nieruchomości, zwłaszcza w celach inwestycyjnych, trwa nieprzerwanie od maja 2009 r. – Nie dość, że ceny znacznie spadły, to jeszcze rynek wkroczył w okres stabilizacji. Dość łatwo trafić na prawdziwe okazje – zapewnia Mariusz Feliński.

Jacek Kriese zauważa, że [b]najszybciej sprzedają się dziś mieszkania do 40 mkw.[/b] – Dwa lata temu praktycznie nie było w Warszawie mieszkań do 200 tys. zł. Rok temu klient ze 150 tys. zł miał już duży wybór. Dziś zaś szukamy dla klientki z gotówką mieszkanka do 180 tys. zł w okołocentralnych dzielnicach stolicy. Wybór mały, chętnych – wielu, a właściciele widząc co się dzieje, podnoszą ceny – opowiada pośrednik z Okazji.

Według Leszka Michniaka [b]najkorzystniejszą inwestycją jest dziś właśnie zakup małego, jedno-, dwupokojowego lokalu na wynajem w centrum[/b] dużego miasta lub w dobrze z nim skomunikowanym miejscu, w pobliżu wyższej uczelni. – Liczba najemców zwiększa się choćby z uwagi na utrudnienia w uzyskaniu kredytu – tłumaczy szef WGN.

Także Mariusz Feliński radzi, by inwestować w lokale, które łatwo można wynająć. – Co ciekawe, mieszkanie można wynająć w każdej lokalizacji. Priorytetem nie jest już lokalizacja, ale cena – twierdzi Feliński.

– [b]Dziś sprzedają się niemal wyłącznie mieszkania. Domy – dużo gorzej. Działek prawie nikt nie ogląda[/b] – dodaje Jacek Kriese. – Ich sprzedaż ruszy najpewniej z kilkumiesięcznym opóźnieniem, gdy właścicielom z odsieczą pospieszy najlepszy sprzedawca gruntów – słońce. Jeżeli więc ktoś myśli o szybkiej stopie zwrotu z inwestycji w nieruchomość, to polecam parcele budowlane. Ich ceny od półtora roku spadają, plasując się na poziomie 60 – 70 proc. dawnych maksimów.

[srodtytul]Kawalerka czy lokata[/srodtytul]

Po jakim czasie inwestycja w mieszkanie może się zwrócić? Leszek Michniak podaje przykład: jednopokojowy lokal we Wrocławiu można kupić już od 190 tys. zł. – Dodając koszty remontu i podstawowego wyposażenia, powinniśmy zainwestować ok. 195 tys. złotych. Wynajem da dochód na poziomie średnio 1 tys. zł miesięcznie. Można więc założyć [b]zwrot kapitału po ok. 16 latach[/b] – wylicza szef WGN. Według niego zwrot z inwestycji jest korzystniejszy niż z lokaty bankowej, gdzie oprocentowanie wynosi dziś średnio 4 – 5,5 proc.

Inaczej sytuację ocenia Witold Zamorski z działu analiz rynku nieruchomości w krakowskiej agencji Północ Nieruchomości. – Przyjmijmy inwestycję w dwupokojowe, 45-metrowe mieszkanie w Krakowie, które kupimy za 6500 zł za mkw. Doliczając do tego 5 proc. na remont i adaptację, wydamy 307 125 zł. Taki lokal jesteśmy w stanie wynająć za 1,2 tys. zł, zakładając, że koszty użytkowania i czynsz będzie opłacał najemca. Właściciele nieruchomości zawsze podpisują umowy ze stałą stawką przez rok. Pamiętajmy też o 8,5 proc. podatku od wynajmu okazjonalnego. Po odliczeniu podatku i corocznej amortyzacji (np. konieczność pomalowania lokalu) założonej na poziomie ok. 500 zł rocznie [b]osiągamy rentowność rzędu 4,16 proc. To prawie tyle, ile przeciętna lokata bankowa[/b] – oblicza Witold Zamorski. Według niego sytuacja wygląda lepiej w przypadku kawalerek. – Tu rentowność wynosi ponad 5,5 proc. To w miarę przyzwoity wynik – ocenia Zamorski. – Zupełnym nonsensem wydaje się jednak kredytowanie – w jakimkolwiek stopniu – zakupu lokalu przeznaczonego na wynajem. Rata kredytu pochłonie dużą lub praktycznie całą stawkę czynszu – przestrzega.

Według niego szansą dla chcących inwestować w lokale na wynajem jest m.in. zauważalny trend powrotów Polaków z emigracji. Nie wszyscy będą w stanie kupić sobie lokal, będą więc musieli wynajmować.

– Zakładając jednak, że w latach 2011 – 2012 r. ceny nieruchomości wzrosną, a do tego czasu możemy liczyć na dodatkowe przychody z wynajmu w wysokości od 900 do 1600 zł miesięcznie, [b]trudno liczyć, by jakakolwiek inna inwestycja mogła opłacać się bardziej od nieruchomości[/b] – twierdzi Mariusz Feliński.

– Trzeba też pamiętać, że mieszkanie to majątek trwały, którego wartość rośnie. Można je odsprzedać w sprzyjających warunkach lub traktować jako zabezpieczenie, rodzaj funduszu emerytalnego – podkreśla Leszek Michniak.

[ramka][b]Artur Walczak, dyrektor działu rynku wtórnego w w agencji nieruchomości redNet 24[/b]

– Dziś mamy dobry moment na zakup mieszkania. Wybór ofert jest dość szeroki, banki zaczynają udzielać kredytów, a średni poziom cen się obniżył. Sądzę, że w przyszłości nie stracimy na takiej inwestycji. Należy raczej spodziewać się wzrostu wartości nieruchomości. Nie chodzi jednak o skok cenowy, ale powolne podnoszenie się cen w czasie.W wyszukiwaniu mieszkania nadal obowiązują stare zasady: ważne są przede wszystkim lokalizacja i rodzaj budownictwa. Dużym powodzeniem cieszą się nowe budynki i mieszkania kupowane od deweloperów, które nadal mają atrakcyjne ceny.[/ramka]

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Jeśli inwestować w mieszkania – to w małe. Jeśli mają być przeznaczone na wynajem – finansowanie ich kredytem jest całkiem nieopłacalne – przestrzegają pośrednicy.

Pozostało 94% artykułu