W tym roku ruszyła w Warszawie budowa zaledwie kilku biurowców, które przyniosą nie więcej niż 50 tys. mkw. powierzchni. Wielu deweloperów nadal szuka najemców, bo aby dostać finansowanie, muszą mieć wynajęte co najmniej 40 proc. przyszłej powierzchni. Tego wymagają od nich banki.

– Inwestorzy czekają na poprawę koniunktury, czyli sygnał do rozpoczęcia inwestycji planowanych, wstrzymanych w okresie kryzysu – zapewnia Olga Drela z CB Richard Ellis.

[srodtytul]Dobre rokowania[/srodtytul]

Już widać więcej zawieranych umów przednajmu (tzw. pre-let) w planowanych czy budowanych biurowcach. Podczas gdy w drugiej połowie 2009 r. w niektórych przypadkach poziom wynajmu ukończonych biurowców sięgał zaledwie 10 proc., obecnie ze 196 tys. mkw. biur planowanych do oddania w tym roku już ok. 40 proc. jest wynajętych. Ponadto analitycy szacują, że obiekty, których budowa teraz rusza, będą wynajęte w 100 proc. najdalej kilka miesięcy po zakończeniu inwestycji.

– Wprawdzie jest sporo projektów, których realizacja rozpocznie się w nadchodzących miesiącach, ale należy pamiętać, że cykl ich budowy potrwa kolejnych 14 – 20 miesięcy. Z rosnącego ożywienia na rynku najmu skorzystają więc przede wszystkim projekty, których budowa właśnie dobiega końca. Nie należy zatem zakładać zbyt wysokich poziomów przednajmu biur w projektach z odległymi terminami oddania. W korzystniejszej sytuacji będą budynki usytuowane poza centrum, ponieważ tam zazwyczaj podpisywane są umowy na większe powierzchnie – prognozuje Olga Drela.

[srodtytul]Trudne rozmowy[/srodtytul]

CB Richard Ellis podaje, że dziś w Warszawie w budowie znajdują się 22 projekty biurowe o całkowitej pow. ok. 260 tys. mkw. Budowa większości z nich rozpoczęła się w 2009 r. lub wcześniej.

Z obliczeń Bartosza Mierzwiaka z Jones Lang LaSalle wynika, że w tym roku na rynek warszawski trafi ok. 196 tys. mkw. biur, a w przyszłym co najwyżej 178 tys. mkw. nowych biur. Natomiast ok. 30 – 40 tys. mkw. może się nie doczekać realizacji.

Zdaniem analityków teraz jest najlepszy czas na rozpoczęcie projektu biurowego, gdyż będzie on wynajmowany przy zmniejszającej się podaży. Trudno jednak deweloperom ruszyć z planowaną inwestycją ze względu na brak finansowania.

– Najwięcej takich zamrożonych projektów czeka na start na Mokotowie, w rejonie Domaniewskiej i Wołoskiej, oraz na Ochocie i w okolicach ul. Łopuszańskiej – mówi Paweł Skałba z Colliers International.

Bartosz Mierzwiak uważa, iż wymagany przez banki pułap przednajmu powierzchni (ok. 40 proc.) jest niełatwy do osiągnięcia, bo warszawscy klienci są przyzwyczajeni do podpisywania umów przednajmu, gdy budowa obiektu już jest bardzo zaawansowana.

– Dlatego wielu deweloperów, walcząc o umowy najmu i kredyt, jest w stanie pójść na duże ustępstwa w trakcie negocjacji z klientem, jeśli dzięki temu bank zgodzi się finansować projekt – zapewnia Bartosz Mierzwiak. Oblicza, że w takiej sytuacji klient ma szansę uzyskać czynsze efektywne niższe o 10 – 15 proc. od czynszów oferowanych późniejszym klientom w tym samym biurowcu.

[ramka]

[b]Paweł Skałba, Colliers International[/b]

– Kto wcześniej podpisze umowę przednajmu biur, ma szansę uzyskać czynsz nawet o 20 proc. niższy niż w już gotowych budynkach. I nie zawsze ma znaczenie fakt, czy najemca szuka małej czy dużej powierzchni. Jeśli deweloper jeszcze nie dostał finansowania z banku, będzie negocjował z każdym klientem, byleby tylko osiągnąć wymagany poziom wynajęcia powierzchni.[/ramka]

[ramka]

[b]Biura planowane do oddania w Warszawie w 2011 r.[/b]

>> Racławicka Point, ul. Racławicka/Odyńca, pow.: 1,9 tys. mkw.

>> Prosta Tower, ul. Prosta, pow.: 5,5 tys. mkw.

>> Wilanów Office Park, I faza, ul. Płaskowickiej/Sobieskiego BIS, pow.: 6 tys. mkw.

>> Offices Palace, ul. Wspólna, pow.: 4,6 tys. mkw.

>> Mokotowska Square, ul. Mokotowska, pow.: 8,7 tys. mkw.

>> Nowy Dom Jabłkowskich, ul. Bracka, pow.: 3,6 tys. mkw.

>> SGI Czerniakowska, ul. Czerniakowska, pow.: 9,5 tys. mkw.

>> Hortus, ul. Topiel, pow.: 8 tys. mkw.

>> Libra Business Centre, budynek A i B, Al. Jerozolimskie, pow.: 25 tys. mkw.

>> Concept Tower, ul. Grzybowska/Karolkowa, pow. 8,2 tys. mkw.