Zanim wypiszesz się ze spółdzielni

Już 31 lipca zaczynają obowiązywać zmienione przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dzięki którym będzie można kupić spółdzielcze mieszkania lokatorskie za kilka czy kilkaset złotych. Dzisiejsi lokatorzy staną się więc właścicielami i jednocześnie współwłaścicielami (udziałowcami) budynku. Będą mogli - jeśli tak zadecydują bezwzględną większością udziałów - utworzyć wspólnotę mieszkaniową. Powstanie ona z mocy prawa w budynku, w którym wyodrębniona jest własność wszystkich lokali.

Wielu niezadowolonych z pracy zarządu lub wysokości czynszu zechce zapewne jak najszybciej zrezygnować z członkostwa w spółdzielni. Muszą jednak wiedzieć, że stracą wtedy wpływ na działania spółdzielni i udział w przychodach z jej majątku. Poddadzą się też krytykowanej za mało precyzyjne przepisy ustawie o własności lokali. Trzeba też pamiętać, że nie wszyscy spółdzielcy skorzystają z dobrodziejstw nowych przepisów. Niektórzy sami zrezygnują z wykupu, inni z mocy prawa zostali pozbawieni takiej możliwości. Nadal więc będą musieli być członkami swojej spółdzielni. Ale i oni nie muszą trwać w dotychczasowym układzie. Interesującą alternatywą dla wszystkich spółdzielców jest wydzielenie ze spółdzielni drugiej - mniejszej, lecz dzięki temu tańszej i sprawniejszej.

[srodtytul]Secesja na wniosek mniejszości [/srodtytul]

Na podział spółdzielni zezwala art. 108b par. 1 ustawy - Prawo spółdzielcze, który również wchodzi w życie 31 lipca. Mówi on: "Członkowie spółdzielni, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, mogą przyjąć uchwałę większością głosów tych członków o podziale w spółdzielni w ten sposób, że z tej jednostki organizacyjnej albo części majątku zostanie utworzona nowa spółdzielnia. W zakresie reprezentacji tych członków stosuje się odpowiednio przepisy o zakładaniu spółdzielni".

Z tego wynika, że z wnioskiem o podział spółdzielni mogą wystąpić np. mieszkańcy jednego lub kilku bloków, a nawet całego osiedla, a i to nie wszyscy, bo wystarczy ich zwykła większość (50 proc. + 1). Nieważne, jakie prawa do lokali im przysługują, ale ważne, by nadal byli członkami spółdzielni.

Oto przykład: spółdzielnia X ma 10 bloków po 100 mieszkań i 1400 spółdzielców. W jednym z bloków mieszka 120 członków spółdzielni, z których 70 chce przeprowadzenia podziału spółdzielni i wydzielenia ich budynku. Stanowią większość w swoim bloku, więc zarząd musi niezwłocznie przygotować dokumenty potrzebne do podziału, udostępnić je inicjatorom, a potem zwołać walne zgromadzenie, które zdecyduje o podziale.

Ostatnia nowelizacja przewiduje karę grzywny albo ograniczenia wolności dla członków zarządu, którzy nie przygotują dokumentów w terminie 60 dni od dnia złożenia wniosku. Ma to zapobiec odwlekaniu procedury podziału.

Walne zgromadzenie może nie zgodzić się na podział. Musi to być jednak podyktowane wyłącznie ważnymi interesami gospodarczymi dotychczasowej spółdzielni lub istotnymi interesami jej członków. Jakie to mogą być interesy? Walne zgromadzenie może np. stwierdzić, że podział jest wykluczony z powodu wspólnego węzła ciepłowniczego czy drogi. Lecz wtedy spółdzielcy żądający podziału mogą wystąpić do sądu, którego orzeczenie zastąpi uchwałę walnego. A sąd może stwierdzić, że zasady korzystania ze wspólnej infrastruktury da się ułożyć, ustanawiając służebność lub w drodze wzajemnych umów.

Do nowej spółdzielni przechodzą wszyscy mieszkańcy bloku, a nie tylko ci, którzy żądali podziału. Jeśli ktoś nie zgadza się na podział, ma prawo odwołać się do sądu.

[srodtytul]Wspólnota udziałowców czy podział spółdzielni? [/srodtytul]

Dla rozczarowanych spółdzielczością dobrym wyjściem może być wspólnota. Inaczej podejmuje się w niej decyzje: nie trzeba zwoływać zebrania, żeby podjąć uchwałę. Wystarczy, że mieszkańcy złożą podpis pod uchwałą poddaną pod głosowanie tzw. obiegiem czy nawet korespondencyjnie. Jednak raz do roku wspólnota powinna się zebrać - po to, by uchwalić plan gospodarczy na następny rok oraz rozliczyć plan ubiegłoroczny.

Natomiast wadą wspólnoty jest niewątpliwie prawo, czyli wspomniana ustawa o własności lokali. Jej przepisy można zbyt dowolnie interpretować, co utrudnia ich stosowanie i rodzi spory. Dla właścicieli mniejszych lokali minusem będzie sposób liczenia głosów wedle wielkości udziałów. Właściciele kilku dużych lokali (albo jeden właściciel kilku lokali) mogą wtedy przeforsować decyzje, z którymi nie zgadza się nawet większość członków wspólnoty.

Istniejące od 1982 r. przepisy spółdzielcze są bardziej precyzyjne i wbrew pozorom całkiem nieźle chronią prawa i obowiązki spółdzielców. Dają np. lepszą ochronę przed utratą dachu nad głową osobom, które popadły w finansowe tarapaty i nie mają z czego płacić za mieszkanie. Po wejściu w życie nowelizacji z 14 czerwca spółdzielcy zyskają też znacznie szersze możliwości kontrolowania zarządu, który nie będzie mógł odmówić wglądu w dokumenty spółdzielni ani sporządzenia ich kserokopii. Spółdzielca będzie też wiedział, ile pieniędzy przeznaczono na remont jego budynku, bo zarządy będą miały obowiązek rozliczać fundusz remontowy dla każdej nieruchomości oddzielnie.

Podział spółdzielni może być korzystny z powodów finansowych. Ale tylko wtedy, gdy spółdzielnia nie jest poważnie zadłużona albo np. ma wolne lokale lub grunty pod zabudowę czy spore przychody z najmu lokali użytkowych. Chodzi o to, że przy podziale zarówno część aktywów, jak i długów przechodzi na nową spółdzielnię. Podział majątku dokonywany jest proporcjonalnie do liczby członków, którzy przejdą do nowej spółdzielni.

Wydzielenie spółdzielni będzie też zasadne tam, gdzie obejmuje ona kilka odległych od siebie osiedli, albo tam, gdzie na jednym osiedlu są budynki bardzo stare i zupełnie nowe. Wtedy mieszkańcy nie będą płacić za remonty nie swojej nieruchomości.

I jeszcze jedno: nic nie stoi na przeszkodzie, by oddzielona spółdzielnia w przyszłości przekształciła się we wspólnotę. Wystarczy w dowolnym momencie zebrać w budynku większość (ponad 50 procent ogółu udziałów) za uchwałą stanowiącą, że "od dnia... we wzajemnych stosunkach między właścicielami lokali i w sposobie zarządzania budynkiem będą obowiązywać przepisy ustawy o własności lokali".

[ramka]- Przepisy dotyczące wspólnot mieszkaniowych znajdziesz w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.)