Pośrednik ma obowiązek sprawdzić ofertę

[b]Rozmawiamy z Jerzym Sobańskim, rzecznikiem Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami[/b]

[b]Rzeczpospolita: Ilu pośredników w obrocie nieruchomościami działa dziś w Warszawie, a ilu na Mazowszu? Ich liczba zmalała czy urosła w ostatnich latach?[/b]

[b]Jerzy Sobański[/b]: Z danych Ministerstwa Infrastruktury z 8 maja tego roku wynika, że licencjonowanych pośredników z miejscem zamieszkania w województwie mazowieckim jest 1843, z czego w Warszawie – 1254 osoby. Porównując liczbę osób, które uzyskały licencje w ostatnich dwóch latach, możemy zauważyć, że na województwo mazowieckie przypada 23 proc. nowych licencji, z czego 66 proc. na Warszawę. Warto dodać, że „nowi” warszawscy pośrednicy stanowią ok. 15 proc. wszystkich licencji wydanych od początku 2006 r. Dokładniejsze dane są trudne do ustalenia, ponieważ licencja związana jest z miejscem zamieszkania, a nie miejscem prowadzenia działalności, wykonywania zawodu. Uważam, że jest pewna liczba pośredników, która deklaruje stałe miejsce zamieszkania w innych regionach kraju, a przebywa i pracuje w Warszawie lub w województwie mazowieckim.

[b]A ilu pośredników z licencjami pracuje w całym kraju?[/b]

Liczba wydanych licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami od początku istnienia tego zawodu na koniec kwietnia 2008 roku wynosi w Polsce 8091, z czego dziś działa 8077 pośredników. Przewidujemy jednak, że rok 2008 może być szczególny w związku z wprowadzonymi w 2007 roku zmianami w sposobie uzyskiwania licencji. Uważam, że liczba osób, które uzyskają licencję, będzie znacznie wyższa niż latach 2006 i 2007. Szacuję wzrost nawet na 100 proc. w porównaniu z poprzednimi latami.

[b]Czy to ożywi rynek? Jakie będą konsekwencje łatwiejszego dostępu do zawodu dla klientów pośredników?[/b]

Nie sądzę, żeby wpłynęło to na ożywienie rynku. Owszem, zwiększy się liczba osób, które z licencją (co oznacza zwiększoną odpowiedzialność) będą mogły wykonywać zawód pośrednika, ale nie spowoduje to podniesienia jakości świadczonych przez pośredników usług. Poza tym w dalszym ciągu będzie wiele osób, które będą wykonywać czynności pośrednika bez licencji.

[b]Ilu z ok. 1,2 tys. działających agentów należy do Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami?[/b]

Na początku maja 2008 roku do WSPON należało 425 pośredników. W ciągu ostatniego roku do stowarzyszenia zostało przyjętych 58 osób. Do innego stowarzyszenia pośredników, które ma siedzibę w stolicy – Stowarzyszenia Polonia – należy ok. 100 pośredników. WSPON jest dziś największą branżową organizacją pośredników w Polsce, oprócz oczywiście Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, której jest członkiem.

[b]Ilu jest na rynku agentów – brokerów bez licencji pośrednika?[/b]

Liczbę osób pracujących przy obsłudze obrotu nieruchomościami możemy tylko szacować na podstawie danych dostarczanych nam przez firmy zajmujące się pośrednictwem. Prawdopodobnie pośrednictwem zajmuje się w Polsce ok. 40 – 60 tys. osób. Należy pamiętać, że liczba osób zajmujących się „przy okazji” pośrednictwem jest różna w różnych regionach Polski. W Warszawie przyjmujemy, że na jednego pośrednika przypada od pięciu do ośmiu osób pracujących pod jego nadzorem. Takie proporcje mają największe firmy czy organizacje wywodzące się z Warszawy, zatrudniające po około 100 osób, np. Emmerson, Bracia Strzelczyk, Akces Nieruchomości, Polanowscy czy Drągowski.

[b]Czy klient traci na tym, że obsługuje go nie pośrednik, lecz jego podopieczny, czy jest to bez różnicy?[/b]

Różnica jest zasadnicza. Za czynności pomocnicze wykonywane przez osobę pracującą pod nadzorem pośrednika ponosi odpowiedzialność pośrednik, a nie osoba wykonująca usługę. Nie dyskwalifikowałbym osób nieposiadających licencji, ale ilu mężczyzn potrafi zreperować zepsuty samochód, chociaż przyznaje się do tego prawie każdy.

[b]Ile dziś wynosi prowizja pośrednika w Warszawie, a ile w okolicach miasta? Podobno w stolicy jest to średnio 3 – 3,5 proc., a im dalej od Warszawy, tym taniej – nawet 2 proc. Od czego zależy wysokość prowizji?[/b]

To nie jest odgórnie ustalone. Każdy pośrednik robi własny rachunek ekonomiczny. Zazwyczaj im lepsza usługa (np. większe środki na promocję), tym wyższy koszt. Nie sądzę, żeby wysokość wynagrodzenia zależała od odległości biura od Pałacu Kultury. Jednego jestem pewien: nie można pracować za darmo, co usiłowała mi dzisiaj wmówić klientka zgłaszająca do mojej firmy lokal do wynajmu. Tłumaczyła, że mam wziąć wynagrodzenie od najemcy, mimo że mam pracować na jej rzecz.

Pośrednik nie może reklamować usługi pośrednictwa jako wolnej od wynagrodzenia – jest to nieetyczne, ponieważ to nieprawda, że wynagrodzenia nie ma. Ono jest zawsze, tylko co najwyżej ukryte. Na przykład jedna z nowych agencji pośrednictwa reklamowała swoją usługę jako wolną od wynagrodzenia, ale... pod warunkiem skorzystania z kredytu oferowanego przez bank z nią współpracujący. Wynagrodzenie otrzymywała, jak sądzę, od tego właśnie banku, a klient płacił je w marży lub prowizji bankowej wkalkulowane w usługę bankową.

Przy umowach na wyłączność wynagrodzenie może być wyższe niż stosowane w danej firmie, ponieważ pośrednik ponosi większe koszty zlecenia, zazwyczaj też rezygnuje z wynagrodzenia od drugiej strony, a także oddaje część swojego honorarium pośrednikowi, z którym współpracuje przy realizacji umowy. Możemy przyjąć, że większość pośredników przy umowach nie na wyłączność otrzymuje wynagrodzenia na poziomie od 2 do 3 proc. plus VAT przy transakcjach kupna-sprzedaży, a przy wynajmie oscyluje ono w przedziale 50 – 100 proc. miesięcznego czynszu plus VAT.

[b]Czy pośrednik zawsze jedzie z klientem na miejsce prezentować nieruchomość, czy wystarczy, gdy poda mu adres?[/b]

Nie spotkałem się przez ostatnich pięć lat, a może dłużej, z sytuacją, w której klient jeździłby sam oglądać oferty. Owszem, słyszałem, z racji pełnionej we WSPON funkcji, w rozmowach z dziennikarzami o procederze płacenia przez klienta za listy z adresami często fikcyjnych mieszkań do wynajmu. Ale firmy tym się trudniące nawet nie udawały, że są biurami pośrednictwa, w umowach przedstawianych łatwowiernym klientom w nazwie często figurowała informacja, że są biurami adresowymi. WSPON odcina się od takiego sposobu obsługi, zarabiania na naiwności i niewiedzy klienta. Najczęściej ofiarami takich praktyk padały osoby młode przyjeżdżające do Warszawy do pracy lub na studia.

[b]Czy agent może szukać klientów na mieszkania, które znalazł w ogłoszeniach, lub na działki, o których dowiedział się z tablicy ogłoszeń, gdy nie ma podpisanych umów o pośrednictwo z właścicielami nieruchomości?[/b]

Żaden pośrednik nie może oferować nieruchomości do sprzedaży czy wynajmu, nie posiadając podpisanej z właścicielem lub pełnomocnikiem umowy pośrednictwa. Tak stanowi prawo. Niestety, wielu właścicieli nieznających prawa lub działających z założenia nieuczciwie nie akceptuje tego wymogu. Praktycznie co druga osoba, do której się zwracam z propozycją obsługi transakcji, proponuje pracę bez umowy. Niektórzy pośrednicy na to się godzą, nie zdając sobie sprawy, jak dużo ryzykują. Nie chodzi tylko o niezarobione przez pośrednika pieniądze, ale również o bezpieczeństwo transakcji przyszłego klienta. Pośrednik ryzykuje bowiem prestiż oraz reputację swoją i zawodu.

Poza tym, co może powiedzieć na temat oferty, nie znając jej faktycznego stanu prawnego, nie oglądając jej, nie poznając jej plusów i minusów, bazując jedynie na subiektywnym opisie właściciela? Świadomie naraża więc kupującego czy najemcę na konsekwencje swojego błędu.