Dom stanie bez pozwolenia na budowę

RZ: Obecnie inwestor, zanim zacznie budować, musi przejść czasochłonny i kosztowny proces załatwiania formalności. Kolejne rządy starały się to zmienić, ale żadnemu się nie powiodło. Czy sądzi pan, że tym razem się uda?

Olgierd Dziekoński:

Zobaczymy. Poprzednie propozycje zmian były wycinkowe, bo dotyczyły pojedynczych ustaw. Tymczasem proces inwestycyjny jest uregulowany w wielu aktach prawnych, jeżeli więc chce się go usprawnić, trzeba dokonać zmian kompleksowych, i to za jednym zamachem. Ministerstwo stara się to zrobić. Akcent kładziemy na dwie najważniejsze ustawy: Prawo budowlane oraz o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Te dwa akty chcemy zmodyfikować najbardziej.

Co to oznacza dla przeciętnego Kowalskiego, który ma zamiar wybudować dom jednorodzinny o powierzchni 200 mkw. i musi biegać po urzędach?

Nie będzie musiał starać się o pozwolenie na budowę. Przyjdzie do starosty lub do gminy i ją zarejestruje. Bo rejestracją budowy oraz formalności końcowych zajmą się nie tylko w starostwa, ale także gminy, które podpiszą z nimi umowę. To nic nowego, było tak jeszcze przed kilku laty i chcemy do tego powrócić.

Wracając do naszego Kowalskiego. Żeby zarejestrować budowę, będzie musiał oczywiście złożyć komplet niezbędnych dokumentów, to jest: projekt budowlany, oświadczenie projektanta i osoby sprawdzającej o kompletności i zgodności projektu z przepisami, w tym dotyczących warunków technicznych, oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem oraz zgodę urbanistyczną. Potem musi poczekać.

Jak długo?

Dużo krócej niż obecnie, bo tylko 30 dni. Starosta lub wójt (burmistrz, prezydent miasta) zarejestruje (lub nie) w tym czasie jego zamierzenie inwestycyjne w postaci budowy domu. Teraz na wydanie pozwolenia na budowę czeka się 65 dni, czasami nawet dłużej. Dzisiaj starosta może zawiesić prowadzenie postępowania, w ministerialnej propozycji takiej opcji nie ma. Organ rejestrujący może najwyżej przedłużyć postępowanie o siedem dni, dając inwestorowi czas na uzupełnienie dokumentów. I to wszystko.

Czyli nie będzie to nic nowego, tylko trochę inaczej się nazywa. Już dzisiaj przecież można zgłaszać zamiar budowy nieskomplikowanych obiektów lub wykonanie niektórych robót budowlanych.

Podobieństwo istnieje, ale to nie to samo. Obecnie starosta może zgłosić sprzeciw i nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę. W nowym systemie nie będzie to możliwe. Krótka piłka: albo zarejestruje, albo nie.

Ale dużo też pewnie będzie zależało od tego, czy działka Kowalskiego znajduje się na terenie objętym planem czy na takim, dla którego tego planu nie ma

Oczywiście różnice będą, ale i tu proponujemy spore zmiany, które skrócą czas oczekiwania. Przede wszystkim Kowalskiemu nikt nie zarejestruje budowy, jeżeli nie będzie położona na terenie objętym tzw. obszarem urbanizacji. Gminy mają go wyznaczać w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Na szczęście, żeby wyznaczyć teren urbanizacji, gmina nie będzie musiała zaraz zmieniać studium, co jest kosztowne i czasochłonne. Wystarczy, że podejmie uchwałę w sprawie jego wyznaczenia. Jeżeli planowany dom znajdzie się w granicach terenu urbanizacji, Kowalski musi jeszcze uzyskać zgodę urbanistyczną.

Sprawa będzie prosta, gdy działka leży na terenie objętym miejscowym planem. Wówczas taką zgodę będzie stanowiło zaświadczenie o zgodności inwestycji z planem.

Może oczywiście być i tak, że planu nie będzie. Wtedy Kowalski będzie musiał dokonać w gminie zgłoszenia urbanistycznego. W tym wypadku nie wystarczy prosta rejestracja. Wójt (burmistrz, prezydent) wyda decyzję zatwierdzającą zgodę urbanistyczną. Pod warunkiem oczywiście, że nasz Kowalski spełni warunki z ustawy o planowaniu przestrzennym. Wśród nich jest m.in. dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie działki, a jeżeli go nie ma, potrzebna będzie umowa przedwstępna z dostawcami mediów, że zapewnią je działce.

Odnoszę wrażenie, że nasz Kowalski, zanim zarejestruje swoją budowę, kompletnie pogubi się na etapie załatwiania formalności urbanistycznych.

Proszę się nie bać, to tylko tak brzmi. Wydawanie decyzji potwierdzającej urbanistycznej będzie prostsze i szybsze niż obecne ustalenie warunków zabudowy.

Jak rozumiem, zniknie powszechnie krytykowana zasada dobrego sąsiedztwa oznaczająca w dużym uproszczeniu, że planowany dom musi nawiązywać do sąsiedniej zabudowy.

Tak. Nie oznacza to, że zapanuje pełna dowolność i np. wśród bloków zaczną wyrastać znienacka domy jednorodzinne. Każda gmina będzie mogła opracować parametry urbanistyczne dla terenów pozbawionych planów, w których określi ogólne warunki zabudowy na danym terenie. Jeśli tego nie zrobi, wyręczy ją minister infrastruktury. Opracuje parametry krajowe obowiązujące tam, gdzie gmina nie uchwaliła swoich.

Poza tym przeciętny Kowalski, który zechce zarejestrować budowę, będzie musiał dostarczyć nie tylko decyzję zatwierdzającą zgodę urbanistyczną, ale i kartę zgodności planowanej budowy z tą decyzją. Taką kartę przygotuje mu projektant. Ma ona mieć charakter informacji publicznej i gmina opublikuje ją w biuletynie informacji publicznej na swojej stronie internetowej, a Kowalski będzie musiał powiesić ją na tablicy budowy. Każdy, przechodzący tamtędy będzie mógł ją obejrzeć.

Zawsze jednak może dochodzić do przekroczenia 30-dniowego terminu rejestracji formalności związanych z rozpoczęciem i zakończeniem budowy. Co wtedy?

Będą kary. Takie same, jakie w tej chwili płaci starosta za przekroczenie terminu na wydanie pozwolenia na budowę. Zapłacą je urzędy, które przekroczą termin wydania zgody urbanistycznej lub nie zarejestrują w terminie budowy lub jej zakończenia. Kara wyniesie 500 zł za każdy dzień zwłoki. Płaci się ją do kasy wojewody.

A co jeżeli się okaże, że nasz Kowalski planuje postawić dom zbyt blisko sąsiadów?

Nikt nie zarejestruje mu budowy, bo narusza przepisy.

W tej chwili jeżeli starosta dojdzie do wniosku, że sąsiednia działka znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, który ma powstać, daje sąsiadom prawo uczestniczenia na prawach strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Mogą oni wyrazić swoje zdanie na temat tego, co powstanie. W propozycji ministerialnej sąsiedzi nie mają już nic do powiedzenia.

To nieprawda, mają. Ale nie na etapie rejestrowania budowy, tylko na wcześniejszym, kiedy dochodzi do lokalizacji inwestycji.

Ale, skoro większość formalności budowlanych będzie się sprowadzać do rejestracji, może dojść do różnego typu nieprawidłowości.

Jeżeli Kowalski oszuka, poniesie odpowiedzialność karną, podobnie jak projektant i sprawdzający projekt. Będzie im groziła dodatkowo odpowiedzialność zawodowa. Mogą nawet stracić prawo do wykonywania zawodu. Oceni to nadzór budowlany. Sprawdzi między innymi, czy jego budowany dom w sposób istotny narusza zasady ładu przestrzennego, warunki techniczne budynków albo inne przepisy. Jeżeli tak, będzie miał prawo wezwać Kowalskiego do usunięcia naruszeń, wyznaczając mu jednocześnie na to termin. To będzie taka żółta kartka, ostrzeżenie. Dopiero, jeśli to nie poskutkuje, nadzór ma prawo wstrzymać budowę. Oczywiście od tej zasady będą wyjątki. Gdy zaistnieje bezpośrednie zagrożenie życia, wstrzyma budowę natychmiast.

I co ważniejsze, nadzór ustali także, czy uchybienia są rezultatem nieprawidłowo wydanego oświadczenia projektanta, czy to kierownik budowy przekroczył swoje uprawnienia. Jeżeli dojdzie do wniosku, że tak właśnie się stało, skieruje wobec tych osób sprawę do postępowania dyscyplinarnego.

Oczywiście może też się zdarzyć, że osoba trzecia uzna, że poniosła wymierne straty. Wtedy w drodze powództwa cywilnego może żądać odszkodowania w sądzie.

Taka zmiana przysporzy powiatowemu nadzorowi budowlanemu pracy, tymczasem nie od dziś wiadomo, że brakuje w nadzorze ludzi i środków.

Z tego powodu w ocenie skutków nowej regulacji wskazujemy, że konieczne jest zwiększenie zatrudnienia w powiatowym nadzorze budowlanym. Szacujemy, że będzie to kosztowało 120 mln zł. Nie jest to duży wydatek dla budżetu państwa. I trzeba ten wydatek ponieść, jeżeli chcemy mieć gwarancję, że domy są budowane zgodnie z przepisami i nie zagrażają naszemu życiu i zdrowiu.

W tej chwili nadzór budowany zajmuje się nie tylko kontrolą, ale także formalnościami kończącymi budowę. Czy dalej będą to robić?