Jak głosować we wspólnocie

Jestem właścicielką mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej, gdzie zarówno sposób głosowania, jak i podział kosztów w utrzymaniu nieruchomości mieszkaniowej odbywa się wg zasady: 1 lokal mieszkaniowy = 1 udział. Tak uchwalili mieszkańcy na pierwszym zebraniu wspólnoty znaczną większością głosów liczoną wtedy udziałami. Czy taki sposób jest prawidłowy, jeśli zatwierdzony przez wspólnotę?

Odpowiada Michał Niemirowicz-Szczytt, aplikant radcowski z Kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy

Jak wynika z ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej zwanej ustawą; tekst jednolity: DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 z pózn. zm.), właściciele lokali zobowiązani są do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów w tej nieruchomości, chyba że te wydatki i ciężary zostały pokryte przez pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 ustawy).

W drodze uchwały właścicieli można jedynie zwiększyć z tego tytułu obciążenie właścicieli lokali użytkowych, ale tylko wówczas, gdy jest to uzasadnione sposobem korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 ustawy).

Przy założeniu, że czytelniczka posiada mieszkanie w najczęściej występującej tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej (liczba lokali wyodrębnionych wraz z niewyodrębnionymi jest większa niż siedem), zastosowanie znajdzie art. 23 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym zasadą jest, że uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Właściciele mogą jednak postanowić w uchwale podjętej w powyższym trybie, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Z powyższych przepisów wynika, że nie jest dopuszczalna uchwała wspólnoty, która w stosunku do właścicieli mieszkań zmienia ogólne zasady podziału kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (zależność pomiędzy ponoszonymi kosztami a wielkością udziału danego właściciela w nieruchomości wspólnej), wskutek czego właściciele mieszkań zobowiązani są łożyć na te koszty nieproporcjonalnie do swojego udziału (w szczególności w częściach równych, mimo że ich udziały w nieruchomości wspólnej równe nie są).

W mojej ocenie również sprzeczna z prawem jest uchwała, która przyznaje wszystkim właścicielom jeden głos przy głosowaniu w każdej sprawie. Zgodnie z brzmieniem ustawy dopuszczalna jest jedynie uchwała stanowiąca, że w wybranych sprawach (np. przekraczających zwykły zarząd) obowiązuje równość głosów.

Wobec powyższego czytelniczka może opisane w swoim pytaniu uchwały zaskarżyć do sądu z powodu ich niezgodności z przepisami prawa. W pozwie mogłaby ewentualnie dodatkowo podnieść, że powyższe zmiany naruszają jej interesy jako członka wspólnoty, jeżeli doprowadziły do wzrostu wydatków zainteresowanej na utrzymanie nieruchomości wspólnej w sposób nieodpowiadający jej udziałowi w tej nieruchomości albo w ten sam sposób doprowadziły do osłabienia siły jej głosu na zebraniu właścicieli.

Należy pamiętać, że zasadniczo powyższe powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej najpóźniej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia danej uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo (czytelniczki) o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1 ustawy). Po upływie tego terminu można jedynie próbować zaskarżyć powyższe uchwały, składając powództwo o ustalenie ich nieważności w trybie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego, powołując się na art. 58 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym czynność prawna sprzeczna z ustawą jest nieważna (nieważność bezwzględna). Jak wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego, warunkiem uwzględnienia takiego powództwa przez sąd będzie jednak uznanie, że powyższe naruszenia prawa mają charakter rażący (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 9.02.2005 r., III CZP 81/04, OSNC 2005, nr 12, poz. 204, dotyczące m.in. analogicznego przepisu prawa spółdzielczego).

Jedynie na marginesie można wskazać, że zgodnie z ustawą o własności lokali na każde żądanie właścicieli lokali tworzących dużą wspólnotę mieszkaniową i posiadających co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej wprowadza się głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie (art. 23 ust. 2a ustawy). Zastosowanie tego przepisu może jednak zostać wyłączone albo zmodyfikowane przez umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub przez późniejszą notarialną umowę określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Wspólnoty Mieszkaniowe

Odpowiada Michał Niemirowicz-Szczytt, aplikant radcowski z Kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy

Pozostało 91% artykułu