Obowiązujący trend na rynku wytyczy jesień

Odpowiada [b]Jacek Kriese[/b], szef Biura Nieruchomości Okazja

[b]Rz: Jedna z firm analizujących dane rynkowe odnotowała ostatnio rekordowe obniżki cen mieszkań na rynku wtórnym – nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych za lokal.[/b]

[b]Jacek Kriese:[/b] Z moich obserwacji wynika, że ceny stołecznych nieruchomości spadają od 18 – 19 miesięcy. Szalone wzrosty z 2006 r., napędzane głodem mieszkaniowym, niewielką podażą, rosnącą siłą nabywczą klientów – przede wszystkim dzięki poprawiającej się zdolności kredytowej – w tej dekadzie na pewno już się nie powtórzą.

Pod koniec 2006 w Warszawie można było każdy lokal sprzedać niemal za dowolną cenę, gdyż na rynku po prostu zabrakło mieszkań. Nowy rok wszystko zmienił. Jeszcze przez kilka miesięcy można było mówić o stagnacji, ale kierunek zmian był już oczywisty. 54-procentowy wzrost w ciągu jednego roku był nienaturalny, wręcz spekulacyjny, bo wywołany m.in. przez akcję zakupową w celach spekulacyjnych, i nie mógł się w gospodarce rynkowej utrzymać. Lawinowo zaczęła rosnąć liczba „deweloperów”. Zaczęły się tym parać nawet niektóre agencje nieruchomości. Inwestycji przybywało, a popyt się obniżał. Ceny spadły, czyli urealniły się.

[b]Co się działo na rynku nieruchomości w lipcu? Jakie zjawiska były najbardziej zaskakujące? Jakie transakcje najbardziej nietypowe?[/b]

Lipiec jest bardzo przewidywalnym miesiącem – zazwyczaj na rynku niewiele się dzieje, tak było i w tym roku. Podtrzymana została tendencja spadkowa z poprzednich miesięcy, choć z mało reprezentatywnej próby nie należy wyciągać poważnych wniosków. Przy niewielkich obrotach kilka transakcji może wykreować fałszywy obraz rynku, np. stołeczny deweloper sprzedał hurtem kilkadziesiąt mieszkań firmie, która zajmie się ich detaliczną sprzedażą. Kilkadziesiąt mieszkań to spory kawałek lipcowego tortu transakcyjnego. W Bydgoszczy pewna znana rodzina żużlowa postanowiła zamienić posiadane lokaty pieniężne na mieszkania. Hurtem skupiła z rynku kilka, a może nawet kilkanaście, lokali. Na pewno podsumowanie miesiąca w tym mieście wypadnie okazale. Czy jednak te dane będą miarodajne?

[b]Czy klienci rzeczywiście nie chcą dziś kupować mieszkań, czekając na kolejne obniżki cen?[/b]

Jest spora grupa klientów – tworzą nawet pewne społeczności na forach internetowych – która postanowiła się wstrzymać z kupnem, licząc (nie bez racji) na to, że w skali makro ich działanie odniesie skutek. Są też klienci, którzy chcą lub wręcz muszą kupić, i ci się nie oglądają na koniunkturę. Na przykład w tej chwili jest pewien popyt na małe mieszkanka w pobliżu szkół wyższych. Część rodziców rozczarowanych tym, co oferuje im rynek w zakresie najmu, postanowiła – jak co roku – zafundować dziecku studentowi własne M. Jeżeli obdarowany student odpłatnie przyjmie na kwaterę paru kolegów, to spłacanie raty kredytu może się okazać tańszym rozwiązaniem niż płacenie za najem.

[b]Zewsząd słychać głosy, że rynek należy dziś do klienta. Co w takiej sytuacji można nazwać okazją?[/b]

Jeżeli okazją nazwać mieszkanie, które jest tańsze, niż podają oficjalne statystyki, to na rynku mamy niemal same okazje. Dużych okazji jest coraz więcej, bo coraz więcej osób wpada w taką pułapkę: dają zadatek na mieszkanie, które wydaje im się odpowiednie, a przy tym tanie, a następnie stają przed problemem utraty tegoż zadatku, bo nie są w stanie w odpowiednim czasie – najczęściej trzy miesiące – sprzedać swojego lokalu, by sfinalizować zadatkowaną transakcję. Jeżeli zadatek był rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych (zazwyczaj 10 procent), to wolą zejść z ceny kilkanaście tysięcy złotych, by uratować część środków i transakcję. I tak się pojawia prawdziwa okazja. Na przykład mieszkanie przy ul. Picassa na Tarchominie, 71 mkw., stan dobry, za 390 tys. zł do negocjacji (niecałe 5,5 tys. zł za mkw.). Do kupienia za gotówkę, na kredyt nie ma już czasu.

[b]Jakie okazje trafiły w lipcu do pańskiego biura?[/b]

W naszej ofercie pojawił się m.in. 100-metrowy domek wolno stojący w centrum Jaktorowa. Stan – przeciętny, na działce 1,1 tys. metrów, za 290 tys. zł. Transakcja powiązana z inną (mieszkaniową), a więc dość pilna. Oferujemy również 99-metrowe mieszkanie do remontu na bliskiej Pradze (ul. Jagiellońska): pierwsze piętro, dwie loggie, w pobliżu zoo. Cena: 598 tys. zł (6,1 tys. zł za mkw.). Oczywiście obie ceny są do negocjacji.

[b]Mieszkanie, dom czy ziemia pod dom. Co w lipcu cieszyło się największym zainteresowaniem klientów? A co omijali szerokim łukiem?[/b]

Nadal największym powodzeniem cieszą się działki w bliskiej okolicy stolicy (w samej Warszawie kupują je głównie deweloperzy), ale i ceny ziemi od kilku miesięcy wyhamowały i wykazują tendencję spadkową. W każdym razie podaż rośnie, a kupujący – na wakacjach. Najczęściej klienci pytają o kierunki dotąd niedoceniane, a przez to niedoszacowane, np. Marki, Wołomin. Jak zwykle o tej porze roku pojawiają się poszukujący gruntów nad morzem. Często takie transakcje napędzane są słomianym ogniem i w październiku nie ma po nich śladu. Duże wzięcie mają oferty najmu małych mieszkań w okołocentralnych lokalizacjach, niestety, podaż jest niewystarczająca. Nadal łatwo można wynająć lub sprzedać lokal użytkowy na każdą działalność. W innych segmentach rynku ten, kto chce naprawdę sprzedać, musi po prostu zejść z ceny.

[b]Co, według pana, przyniesie na rynku sierpień? Będzie ożywienie?[/b]

Sierpień niczego nie zmieni. Bardzo ciekawa będzie jesień w Warszawie, bo wytyczy obowiązujący trend. Zapewne dla całego kraju. Na rynku wyczuwalne jest wyraźne zniecierpliwienie, i to obu stron. Są klienci prywatni i deweloperzy, którzy przez wiele miesięcy bezskutecznie próbują sprzedać lokale. Do niektórych być może dopiero we wrześniu dotrze smutna prawda, że to nie z powodu wakacji nie ma chętnych na mieszkania. Z drugiej strony – nie przesądzam, że dalsza korekta jest nieunikniona. Realne ceny są już po znaczącej, kilkunastoprocentowej korekcie, bank centralny wstrzymał się z podwyższaniem stóp procentowych, a niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe Polaków wciąż są ogromne. Być może rynek znalazł już odpowiedni poziom cen, z którymi wszyscy musimy się pogodzić.

Jeżeli ktoś podchodzi do zakupu czysto inwestycyjnie i nie boi się ryzyka, powinien przyjrzeć się innym rynkom europejskim. Raz po raz w polskich gazetach pojawiają się tego typu oferty: Zagrzeb, dom 90 mkw. na działce 400 mkw., 70 tys. euro. Taniej niż w Warszawie można kupić mieszkanie we wszystkich sąsiednich stolicach z Berlinem włącznie. Czy, kiedy i ile można na tym zarobić – to już osobna sprawa.

Nie należy też zapominać o kursie złotówki. Kilkanaście miesięcy temu ten, kto sprzedał nieruchomość za pół miliona złotych, mógł tę kwotę wymienić np. na 170 tys. dolarów, obecnie — na prawie 250 tys. USD.

[b]Pośrednicy z kraju prognozują, że w skali roku, do wakacji 2009, ceny bardziej atrakcyjnych nieruchomości mogą pójść w górę o parę procent. Sądzi pan, że w Warszawie może być podobnie?[/b]

Atrakcyjne nieruchomości w ogóle nie poddały się korekcie i nadal łatwiej sprzedać mieszkanie w cenie 10 tys. zł za mkw. w ścisłym centrum niż po 6 tys. zł za mkw. na dalekiej Białołęce. Wyjątkowe – przede wszystkim z powodu lokalizacji – nieruchomości to odrębny segment rynku, dla którego średnią bardzo trudno wyliczyć, a już na pewno nie należy do nich przykładać średniej rynkowej.

[i]Jacek Kriese jest szefem Biura Nieruchomości Okazja[/i]

[ramka][srodtytul]Opinia[/srodtytul]