Negocjacje stają się coraz bardziej elastyczne

Boom na rynku nieruchomości w ostatnich latach spowodował, że klient, który kupował mieszkanie u dewelopera, stawał zwykle przed dylematem – albo podpisze umowę w takiej wersji, jaka została zaproponowana przez sprzedającego, albo musi zapomnieć o transakcji. Czasy się zmieniły.

Jednak w umowach deweloperskich nadal jest wiele zapisów na niekorzyść klientów.

Jeszcze rok temu negocjacje zmierzające do zmiany warunków umowy w ogóle nie wchodziły w grę.

– Deweloper, który np. oddawał inwestycję na 500 mieszkań i musiał zawrzeć najpierw pół tysiąca umów przedwstępnych sprzedaży, a następnie tyle samo umów przyrzeczonych, nie chciał po prostu w każdym przypadku angażować się do negocjowania warunków umów. Poza tym łatwiej zapanować nad realizacją setki tożsamych umów niż nad wykonaniem setki umów o różnej treści – tłumaczy Radosław Skowron, adwokat z kancelarii Kaczor, Klimczyk, Pucher, Wypiór.

Dodatkowo banki finansujące inwestycje zwykle zastrzegały sobie przy umowach kredytowych, że zmiany w zaakceptowanym już wzorze umów sprzedaży podlegają aprobacie ze strony banku.

– Gdyby więc deweloper za każdym razem, gdy klient chciał zmieniać umowę, musiał najpierw konsultować to z bankiem, a potem jeszcze ze swoim prawnikiem, biznes w tej branży stałby się po prostu dużo trudniejszy – dodaje.

Przy wyborze odpowiedniego dewelopera przydatny może być raport sporządzony przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) opublikowany 25 lipca 2007 r. – W tym dokumencie UOKiK przeanalizował wzorce umowne stosowane przez prawie 200 deweloperów, spółdzielnie mieszkaniowe, a także towarzystwa budownictwa społecznego. Raport zawiera wiele przykładów postanowień umownych, które zostały przez UOKiK uznane za szkodliwe dla nabywców mieszkań – przypomina Michał Winiarz, prawnik z kancelarii Magnusson.

Podpisując umowę z deweloperem, warto zwrócić uwagę m.in. na zapisy dotyczące możliwości odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie sprzedającego oraz kar umownych.

Kary te powinny być bowiem zastrzeżone na rzecz kupującego na wypadek wszelkiego rodzaju opóźnień w pracach budowlanych lub w oddaniu lokalu. Wszelkiego rodzaju opóźnienia mogą bowiem mieć negatywne znaczenie, na przykład w przypadku kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego. – Niestety, powszechnie stosowaną na naszym rynku praktyką jest nierówne traktowanie stron umowy poprzez nakładanie na potencjalnego klienta kar za niewykonanie ciążących na nim obowiązków nieproporcjonalnie wysokich w stosunku do tych kar, które ponosiłby deweloper z tytułu niedotrzymania postanowień umowy – zauważa Michał Winiarz.

Od momentu ukazania się raportu UOKiK część deweloperów stara się tak konstruować stosowane przez siebie wzorce umów, aby nie zawierały one klauzul, które mogłyby zostać uznane za niedozwolone, tzn. takich, które niesprawiedliwie kształtowałyby prawa i obowiązki klienta i dewelopera. – Zjawisko odchodzenia przez deweloperów od tego typu klauzul jest szczególnie widoczne w ostatnim czasie. Wobec znacznego wzrostu cen mieszkań, których podaż jest niewspółmiernie wysoka w stosunku do popytu, deweloperzy się starają, aby ich oferta była jak najbardziej atrakcyjna. Sytuacja zastoju na rynku nieruchomości powoduje, że deweloperzy są coraz bardziej elastyczni i stosują wszelkiego rodzaju promocje, aby przekonać nabywców do zakupu mieszkania czy domu właśnie w ich konkretnej inwestycji. W związku z tym wydaje się, że warto podejmować próby negocjacji postanowień umów z deweloperami, tak aby ich treść była jak najbardziej korzystna dla nabywcy, a jego prawa i ewentualne roszczenia w stosunku do dewelopera w pełni zabezpieczone – opowiada Winiarz.

– Teraz deweloperzy są dużo bardziej skłonni do tego, by po pierwsze, już same wzorce oferowanych umów były dla nabywców bardziej przyjazne, a po drugie, są otwarci na negocjowanie z klientami indywidualnych warunków umów sprzedaży – dodaje Radosław Skowron.