Warto przejrzeć oferty wielu banków

Sprawdź wszystkie koszty związane z kredytem, wyjaśnij wątpliwości, uważnie przeczytaj umowę, spróbuj negocjować oprocentowanie i prowizję – to wademekum pożyczania na mieszkanie.

Wielkość kredytu zależy od tak zwanej zdolności kredytowej wynikającej z naszych dochodów. Schemat jej wyliczenia jest bardzo podobny w większości banków. Jako podstawę przyjmuje się dochody osoby starającej się o kredyt, a następnie odejmuje stałe wydatki, np. na czynsz, szkołę, przedszkole, a także wszelkie inne zobowiązania. Przeważnie wysokość kredytu zależy od liczby osób w rodzinie – po odliczeniu wszystkich kosztów na jedną osobę powinno przypadać od 300 do 1000 zł dochodu miesięcznie (w zależności od banku).

I tu, w zależności od banku, przykładowy Kowalski może uzyskać kredyt w różnej wysokości. Różnica sięga nawet 100 proc. Banki przyjmują bowiem różne parametry do wyliczania wielkości kredytu. Podstawowe elementy to: maksymalny czas kredytowania, oprocentowanie kredytu, rodzaj spłacanych rat, wysokość wniesionego wkładu własnego, ale także miejsce zamieszkania, pozycja zawodowa, wiek kredytobiorcy.

Podstawowym sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej jest wydłużenie okresu kredytowania, bo wpłynie to na zmniejszenie raty kredytowej. Wiąże się to jednak z płaceniem większych odsetek od kredytu. Nie ma natomiast wpływu na wielkość prowizji czy formy zabezpieczenia. Na wysokość kredytu wpływ ma także rodzaj spłacanych rat – większą zdolność można uzyskać, wybierając raty równe niż malejące. Zdolność kredytowa zależy również od waluty, w jakiej jest udzielony kredyt. Obecnie według zasad wynikających z Rekomendacji S większość banków udziela znacznie niższych kredytów w walucie obcej niż w złotych.

Największym kosztem związanym z kredytem jest jego oprocentowanie. Składa się ono z dwóch części stopy bazowej WIBOR (dla kredytów w PLN) oraz z marży banku. Marża jest negocjowana i w wielu bankach ustalana indywidualnie.

Dla wielu dylematem jest, w jakiej walucie się zadłużyć. Obecnie różnica pomiędzy ratami spłacanymi w PLN i CHF sięga ok. 40 proc. na korzyść franka, można więc pokusić się na kredyt w tej walucie, trzeba jednak wybrać bank, który nie pobiera opłaty za przewalutowanie kredytu.

Nie bez znaczenia są także inne opłaty i prowizje. Banki każą sobie słono płacić za wiele operacji. I tak prowizja za udzielenie kredytu to koszt 0,5 – 3 proc. w zależności od banku. Opłata za wydanie promesy to około 100 – 300 zł. Niektóre banki pobierają także opłatę za wypłatę transz kredytu. Jest to koszt 100 – 200 zł.

Sfinansować trzeba także koszty wizyty inspektora z banku na placu budowy – kwoty podobne jak przy transzach. Jeśli zaś będzie coś trzeba zmienić w umowie, to zapłacimy kolejne 50 – 200 zł za każdy aneks. Nie można zapomnieć o opłatach za wcześniejszą spłatę kredytu – to koszt 0,5 – 2 proc. nadpłacanej kwoty. Dodatkowe koszty mogą wynikać z opłat za wydanie zaświadczenia o terminowej lub całkowitej spłacie kredytu czy za zmianę harmonogramu spłaty. Każde wydane przez bank zaświadczenie kosztuje 30 – 150 zł.

Musimy być przygotowani na wykupienie ubezpieczenia tzw. pomostowego. Obowiązuje ono do czasu uprawomocnienia się wpisu do hipoteki. Składka roczna waha się od 0,5 do 1 proc. wartości kredytu. Jest też ubezpieczenie brakującego wkładu własnego – tu cena za pięć lat wynosi ok. 4 proc. Obowiązkowe jest wykupienie ubezpieczenia mieszkania czy domu. W niektórych przypadkach także trzeba wykupić ubezpieczenie na życie czy od utraty pracy.

Zanim udamy się do banku po kredyt, musimy zebrać wiele dokumentów i zaświadczeń. Na skompletowanie całości będziemy potrzebować jednego – dwóch miesięcy. Trzeba bowiem dostarczyć:

> dwa dokumenty tożsamości ze zdjęciem,