Rz: Czy kryzys na rynku hipotecznym w USA i Europie dosięgnie też Polskę? W jakim wymiarze?

Michał Macierzyński: Moim zdaniem ten kryzys już na dobre się rozgościł również w naszym kraju. Najbardziej widocznym efektem jest zniknięcie popytu inwestycyjnego. Kiedy wyschło źródło finansowania, nagle ceny się zatrzymały i powoli, acz systematycznie, idą w dół. Do tego mamy wysoką inflację, która zjada w takich sytuacjach realną wartość naszej nieruchomości.

Banki amerykańskie mają ogromne problemy. Czy odbije się to na kredytowaniu zakupu polskich mieszkań?

Sytuacja naszego sektora bankowego jest oczywiście odmienna od tego, co się dzieje w USA czy na innych rynkach. Trzeba jednak pamiętać, że Polska jest częścią globalnego systemu finansowego. Widać to chociażby po naszej giełdzie. Za chwilę zacznie być też odczuwalne w sferze realnej. Moim zdaniem przede wszystkim na rynku nieruchomości. Dla wielu osób będzie to wyjątkowo bolesne doświadczenie.

Z kredytowaniem nie będzie więc już tak łatwo. Który bowiem bank będzie chciał pożyczać więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości, jeśli miesiąc później mieszkanie będzie miało mniejszą wartość niż zobowiązanie? A do tego będzie istniała groźba, że na tym się nie skończy. W efekcie będą znikać kredyty na 45 – 50 lat, zwiększy się także bardzo marża przy kredytach z niskim wkładem. O pożyczkę będzie znacznie trudniej.

Posiadacz kredytu hipotecznego słyszy: idzie recesja, PKB spadnie, wzrośnie bezrobocie. Czy rzeczywiście pojawią się u nas problemy ze spłatą kredytów hipotecznych?

Przez ostatnie miesiące, jeśli klient miał problem, to sprzedawał mieszkanie, regulował zobowiązanie względem banku, a ewentualną nadwyżkę zachowywał. W tym momencie może być inaczej. Po pierwsze rata kredytu złotowego poszła w górę w ciągu ostatnich miesięcy o 30 procent. Koszty utrzymania też się podniosły, niwelując w pewien sposób wzrost dochodów. Gdyby doszło do obniżenia cen nieruchomości, to osoba z problemami, mimo sprzedaży mieszkania, wciąż może mieć duży dług wobec banku.

Pamiętając, że większe jest prawdopodobieństwo, iż kłopoty mogą mieć osoby kupujące mieszkania gorszej jakości, może być problem ze znalezieniem w takim niestabilnym okresie innego nabywcy. Bo zdolność kredytową będą miały osoby zamożne, niekoniecznie zainteresowane takim standardem mieszkań. To zaś może napędzić spiralę, tak jak się to obecnie dzieje w USA. To oczywiście pesymistyczny scenariusz.

Najbardziej poszkodowane wskutek kryzysu będą osoby spłacające kredyty złotowe, zaciągane stosunkowo niedawno, na tzw. górce. Paradoksalnie są mniej zasobne od klientów, którzy spłacają tańszy kredyt walutowy. Ile takich osób będzie? Trudno powiedzieć, aczkolwiek nie uważam, żeby to był jakiś masowy problem, który mógłby doprowadzić do załamania rynku. Pod tym względem jesteśmy bezpieczni i nie wierzę, żeby doszło do sytuacji znanych z relacji z USA.

Czy deweloperzy budujący u nas, producenci materiałów budowlanych też poniosą konsekwencje ogólnoświatowego kryzysu bankowego? Jak dotkliwe mogą być dla firm i klientów deweloperów?

Spadek cen nieruchomości i zastój na tym rynku z całą pewnością odbiją się nie tylko na deweloperach i bankach, ale również na całym łańcuszku powiązanych podmiotów. Można tu wymienić zarówno doradców finansowych, jak i pośredników nieruchomości, wszelkie firmy analizujące ten rynek. Do tego należy dołączyć firmy budowlane, wykończeniowe, producentów sprzętu AGD, duże sieci handlowe.