Trzy księgi wieczyste dla jednego domu

Rozmowa z [b]Tomaszem Tatomir [/b]- radcą prawnym, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy.

[b]Rz: Czy umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi być zawarta w formie aktu notarialnego?[/b]

[b]Tomasz Tatomir:[/b] Tak, powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Ponadto do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Oznacza to, że w przypadku ustanowienia w domu jednorodzinnym dwóch odrębnych własności lokali dla danej nieruchomości prowadzone będą w sumie aż trzy księgi wieczyste. Oprócz istniejącej już księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – która obejmuje nieruchomość wspólną i ewentualne niewyodrębnione jeszcze lokale – założone muszą być jeszcze dwie nowe księgi dla wyodrębnionych lokali.

[b]Jakie zapisy znajdą się w nowych księgach?[/b]

Tam wpisuje się m.in. dane o usytuowaniu w budynku, liczbę izb, ich rodzaj, pomieszczenia przynależne, ich rodzaj i położenie, przeznaczenie lokalu, jego powierzchnię użytkową, numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal, dla którego założona została księga wieczysta, udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej.

[b]A w księdze macierzystej?[/b]

Księga macierzysta prowadzona jest dla nieruchomości wspólnej, która powstała w wyniku wyodrębnienia lokali. Ich właściciele nabywają odpowiedni udział w tej nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Podstawowym i niezbędnym składnikiem nieruchomości wspólnej jest grunt. Ponadto obejmuje ona części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali (np. fundamenty, ściany, dachy, klatki schodowe, piwnice, strych czy instalacje elektryczne).

Kiedy lokal może być uznany za odrębną nieruchomość?Zgodnie z art. 2 ustawy o własności lokali odrębną nieruchomość może stanowić jedynie samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu. Przy czym przez samodzielny lokal mieszkalny rozumie się wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Ustawodawca zakłada bowiem, że lokal, który ma stać się nieruchomością odrębną, powinien zapewniać swobodne i bezkonfliktowe korzystanie z niego.

[b]Jaki organ decyduje o samodzielności lokalu?[/b]

O tym, czy lokal jest samodzielny czy nie, decyduje starosta, wydając stosowne zaświadczenie. Niestety, ustawa nie wskazuje żadnych konkretnych kryteriów ustalenia tej samodzielności, w związku z czym organ podejmuje tę decyzję uznaniowo.Uzyskanie stosownego zaświadczenia jest bardzo ważne, ponieważ w razie jego nieposiadania notariusz może odmówić sporządzenia aktu notarialnego. Na marginesie należy zauważyć, że w razie ustanowienia odrębnej własności lokali w postępowaniu sądowym zaświadczenie może być zastąpione np. opinią biegłego w tym zakresie. Natomiast w przypadku ustanawiania odrębnej własności lokalu w drodze czynności prawnej, tj. w drodze umowy lub jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości, takiej możliwości już nie ma.

[b]Po remoncie domu do lokalu dołączone zostają nowe pomieszczenia lub już istniejące w ramach nieruchomości wspólnej. Co to oznacza dla współwłaścicieli nieruchomości?[/b]

Nawet najmniejsza zmiana po stronie któregokolwiek z lokali wpływa na pozostałe nieruchomości. Powiększenie lokalu mogło bowiem nastąpić kosztem nieruchomości wspólnej, która oprócz pierwotnego właściciela należy również w części do właściciela drugiego lokalu. Nawet powiększenie lokalu w wyniku nadbudowy wpływa na sytuację pozostałych właścicieli lokali, ponieważ spowoduje zmniejszenie się ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada bowiem stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

[b]Jakie warunki trzeba spełnić, by odnowiony strych dodać do samodzielnego lokalu?[/b]

Dla dodania do istniejącego odrębnego lokalu przerobionego strychu konieczne jest wykazanie po raz kolejny, że lokal powstały po tym połączeniu będzie spełniał wspomniany wymóg samodzielności. Zatem ponownie trzeba uzyskać stosowne zaświadczenie od starosty. Opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia nie jest wysoka i wynosi 17 zł. Do wniosku należy dołączyć m.in. rysunki z posiadanej dokumentacji lub szkice przedstawiające rzuty i przekroje lokali i pomieszczeń przynależnych, z jednoznacznym opisem pomieszczeń, opatrzone oświadczeniem właściciela, że przedstawiony stan jest aktualny, a po zakończeniu przebudowy nie zostały wprowadzone żadne zmiany.