Ile kosztuje święty spokój

Na sześciu rynkach – w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi – deweloperzy sprzedadzą w tym roku 62,5 tys. mieszkań – przewiduje firma doradcza Reas. W zeszłym roku nabywców znalazło 72,8 tys. nowych lokali.

Na wynajem jest kupowanych ok. 35 proc. mieszkań deweloperskich. Do tego dochodzą mieszkania z drugiej ręki. Rynek najmu szybko rośnie.

Weryfikacje i kontrole

Jan Dziekoński, prezes Mzuri Investments, szacuje, że w Polsce jest wynajmowanych od 700 tys. do ponad 1 mln mieszkań. Według statystyk Eurostatu na zasadach komercyjnych lokale wynajmuje ok. 4,5 proc. mieszkańców Polski. Część inwestorów ma po kilka–kilkanaście lokali.

– Bardzo wiele osób stanęło przed dylematem: wynajmować samemu czy oddać lokal w zarząd wyspecjalizowanej firmie – mówi Marcin Kijowski, ekspert agencji Nowodworski Estates. – Decydując się na współpracę z zarządcą, zyskamy święty spokój, regularne wpływy na konto i czas, który musielibyśmy poświęcić na samodzielny wynajem. Na firmę zarządzającą przerzucamy m.in. problem znalezienia najemcy. Zarządcy mają swoje sposoby, by sprawdzić wypłacalność przyszłego mieszkańca. Załatwią też wszystkie formalności, wezmą na siebie kontrole opłat za media i cykliczne sprawdzanie stanu mieszkania.

Jak szacuje Jan Dziekoński, profesjonalne firmy zarządzają w kraju ok. 10 tys. mieszkań. Mzuri obsługuje ponad 4 tys. lokali. Inne firmy, jak np. Fiesta, mają w portfelu po kilkaset mieszkań. – Jest też dużo wolnych strzelców, czyli małych zarządców z 20–30 mieszkaniami – mówi Dziekoński. – Najmem próbują się czasem zajmować deweloperzy, chcąc przyciągnąć klientów inwestycyjnych. Jest to jednak bardziej działanie marketingowe. Usługi zarządzania najmem oferują też niekiedy pośrednicy.

– Zainteresowanie lokalami na wynajem jest ogromne. Nieruchomości stały się sposobem lokowania kapitału czy zabezpieczenia emerytalnego – komentuje Karol Andrzejewski, dyrektor regionalny w TuMieszkamy. – Boom na rynku nieruchomości przyczynia się do powstawania kolejnych firm zajmujących się obsługą najmu. Rośnie także zainteresowanie inwestorów usługami zarządzania – zauważa.

Profesjonalny zarządca wie, jak dokładnie sprawdzić potencjalnego najemcę. Poprosi m.in. o zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości zarobków. – Lokator jest na pewno bardziej zdyscyplinowany, kiedy mieszkaniem zarządza firma, a nie przysłowiowy Kowalski – zauważa szef Mzuri.

A Maciej Klukowski – dyrektor Home Management by Metrohouse, która to komórka zajmuje się zarządzaniem wynajmem – dodaje, że oddanie mieszkania w profesjonalny zarząd to dobre rozwiązanie dla osób, które nie chcą się zajmować kontaktami z najemcami, mieszkają daleko lub brakuje im czasu.

– Firmy zarządzające mają gotowe procedury postępowania w różnych okolicznościach – podkreśla Klukowski. – Często zgłaszają się do nich osoby po bolesnych doświadczeniach z najemcami. Są zniechęcone, nie chcą się same zajmować inwestycją.

Mamy więc mieszkanie, jak dodaje Marcin Kijowski, którym nie musimy się zajmować i lokatora, z którym nie musimy się kontaktować i który nie będzie zawracał nam głowy każdym najmniejszym problemem.

Czy to się opłaca

Maciej Klukowski przyznaje jednak, że część osób samodzielnie poradzi sobie z wynajmem mieszkania położonego w tym samym mieście lub okolicy. – Tacy inwestorzy mogą nie potrzebować wsparcia wyspecjalizowanego podmiotu – mówi dyrektor. – Widzimy jednak, że wiele starszych, ale i młodszych osób i przedstawicieli wolnych zawodów woli przekazać nieruchomości specjalistom.

Według Marcina Kijowskiego w takim przypadku można się spodziewać większych przychodów z najmu. – Profesjonaliści lepiej znają rynek i nieruchomość krócej będzie stała pusta – wyjaśnia. – Ile kosztuje święty spokój? Zwykle od 7 do 15 proc. miesięcznego przychodu. Najemca przelewa czynsz i opłaty eksploatacyjne zarządcy, a ten po odliczeniu prowizji przelewa je na konto właściciela mieszkania. Ostateczna stawka zależy od liczby mieszkań i zakresu usług. A te znacznie mogą się od siebie różnić. Niektóre firmy prowizję za znalezienie najemcy wliczają w koszty zarządu najmem, w innej trzeba za to zapłacić osobno, więc owe ofertowe 7 proc. może się okazać droższe niż 12 proc. innej firmy. Tym bardziej gdy okaże się, że za tzw. puste miesiące, gdy nie ma nowego najemcy, prowizję i tak trzeba płacić. Są firmy, które pobierają pełną sumę, inne 50 proc. prowizji, a jeszcze inne tylko wtedy, gdy mieszkanie jest wynajmowane. Warto skrupulatnie przeanalizować i ofertę, i cennik zarządcy – radzi.

O dwóch modelach rozliczania się z zarządcą mówi Jan Dziekoński. – Można się umówić na tzw. czynsz gwarantowany. Firma płaci właścicielowi określoną kwotę. Zarabia, wynajmując lokal drożej. Częściej praktykowane jest jednak umawianie się na określony procent. Rynek przyjął ok. 11 proc. czynszu netto – podaje. Mzuri pobiera też opłatę wstępną – 1 tys. zł – za przyjęcie mieszkania w zarząd. – To jednorazowa opłata. W przeciwieństwie do konkurencji nie pobieramy jej za szukanie każdego kolejnego najemcy – zastrzega Dziekoński.

Wysokość prowizji, jak dodaje Karol Andrzejewski, zależy także od liczby obsługiwanych lokali. – Gdy inwestor kilka mieszkań odda w ręce jednej firmy, może liczyć na niższe koszty.

Według Marcina Kijowskiego oddanie mieszkania zarządcy nie wszystkim będzie się opłacać. – Załóżmy, że na kredyt kupiliśmy 50-metrowe mieszkanie warte 500 tys. zł, mając 10 proc. wkładu własnego. Rata wyniesie ok. 2 tys. zł. Taki lokal w dobrym miejscu Warszawy czy Krakowa wynajmiemy za 2–2,9 tys. zł plus opłaty. Zysk będzie więc niewielki lub nie będzie go wcale, więc nie bardzo mamy się czym dzielić z zarządcą – zauważa.

Maciej Klukowski podkreśla zaś, że każda firma zarządzająca najmem indywidualnie przygotowuje cennik. – Warto sprawdzić dwa–trzy podmioty, zanim zdecydujemy się współpracować z konkretną firmą – radzi.

Według niego zakup mieszkania na kredyt powinien zachęcać do korzystania z usług firm zarządzających, bo mogą one np. pomóc i w optymalizacji podatkowej, i w znalezieniu odpowiedniej nieruchomości na inwestycję. Tak czy inaczej większość mieszkań na wynajem jest dziś kupowana za gotówkę.