Gdy deweloper żąda dopłat, zwykle ma kłopoty

[b]Rz: Po czym klient firmy deweloperskiej może poznać, że grozi jej upadłość, jakie są symptomy takiej sytuacji?[/b]

Justyna Milewska: Podstawową przesłanką ogłoszenia upadłości jest niewypłacalność dłużnika, czyli niewykonywanie przez niego wymagalnych zobowiązań. W przypadku osób prawnych przesłanką upadłości jest także sytuacja, w której zobowiązania przekraczają wartość majątku dłużnika, nawet jeśli są na bieżąco regulowane. Z powyższego wynika, że symptomem tego, że deweloper stoi na progu bankructwa, może być pogorszenie jego płynności finansowej.

[b]Co powinno szczególnie zaniepokoić kupującego mieszkanie?[/b]

Dla klientów dewelopera niepokojące powinny być następujące sygnały: nierozpoczęcie lub zaprzestanie prac na budowie, opóźnienia w wykonywaniu poszczególnych etapów, zmniejszenie liczby wykonawców, zaleganie w płatnościach na rzecz wykonawców, żądanie od klientów dodatkowych, wcześniej nieprzewidzianych dopłat czy wyrównań lub wcześniejszej zapłaty.Klient może się oczywiście zwrócić do dewelopera o wyjaśnienie, jednak z oczywistych względów bardziej wiarygodnym źródłem informacji będzie właściwy sąd, w którym można dowiedzieć się, czy trwa i jeśli tak, to na jakim jest etapie postępowanie zmierzające do ogłoszenia upadłości dewelopera.

Należy przy tym pamiętać, że wniosek o ogłoszenie upadłości może złożyć zarówno sam deweloper jak i jego wierzyciele. Ponadto możliwe jest, że pomimo występowania powyższych symptomów do upadłości nie dojdzie, ponieważ wszystko zależy od spełnienia w danym przypadku ustawowych przesłanek upadłości.

[b]Jak powinien się zachować klient dewelopera, jak zareagować, gdy wpłacił już większą część pieniędzy, a deweloper ma kłopoty?[/b]

W komfortowej sytuacji znajdują się klienci deweloperów uiszczający płatności wynikające z umowy na rachunki powiernicze, ponieważ środki znajdujące się na takich rachunkach podlegają wyłączeniu z masy upadłości. W pozostałych przypadkach brak jest skutecznego prawnego zabezpieczenia przed włączeniem uiszczonych kwot do masy upadłości.

Transakcje zawierane z deweloperem są w tym zakresie obarczone ryzykiem i jeśli klient obawia się możliwości bankructwa dewelopera, to – o ile pozwalają mu na to warunki zawartej umowy – może się z niej jedynie wycofać, np. przez odstąpienie. W tej sytuacji oczywiście ponosi pewne straty, np. kosztów kredytu czy związane ze wzrostem wartości nieruchomości lub zmianą warunków udzielania kredytów. Ma jednak szansę odzyskania większości wpłaconych pieniędzy, oczywiście o ile i na to nie jest już za późno.

[b]Czy rzeczywiście kredytobiorcy posiadający zadłużenie hipoteczne powinni obawiać się upadłości banku, który kredytuje ich mieszkanie, więc ma ono hipotekę obciążoną na rzecz banku?[/b]

Nie wdając się w analizę prawdopodobieństwa upadłości banków działających na polskim rynku, warto zwrócić uwagę na fakt, że upadłość banków podlega odrębnej regulacji ustawowej. Jedną z odrębności jest to, że postępowanie zmierzające do ogłoszenia upadłości likwidacyjnej jest obowiązkowo poprzedzone postępowaniem zmierzającym do zawarcia układu. Ponadto w razie przejścia do fazy postępowania upadłościowego obejmującego likwidację majątku banku w pierwszej kolejności podejmuje się próbę sprzedaży przedsiębiorstwa banku w całości innemu bankowi.

Gdyby jednak nie doszło do przejęcia, sprzedaży podlegają poszczególne elementy majątku upadłego banku. Umowa kredytowa ulega rozwiązaniu z chwilą ogłoszenia upadłości banku jedynie w przypadku, gdy nie doszło do wypłaty jakichkolwiek środków z kredytu. W przypadku częściowej choćby wypłaty, upadłość banku nie wpływa na treść stosunku prawnego i obowiązywanie umowy kredytu. Jednakże syndyk ma prawo odstąpić od takiej umowy, co skutkowałoby obowiązkiem zwrotu przez strony dotychczas spełnionych świadczeń. W przypadku kredytobiorcy oznacza to zwrot środków wypłaconych przez bank na poczet kredytu. Kredytobiorca może jednak dochodzić w postępowaniu upadłościowym należności z tytułu wykonania zobowiązania i poniesionych strat, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi.

Kredytobiorcy powinni zatem, niezależnie od prawdopodobieństwa zajścia takiego zdarzenia, liczyć się z tym, że ewentualna upadłość banku będzie mogła mieć bezpośredni wpływ na ich sytuację finansową.

[b]Co dzieje się ze starą umową, warunkami spłaty, zadłużeniem, a przede wszystkim nieruchomością, na której zabezpieczona jest spłata kredytu?[/b]

W przypadku upadłości banku decydujące znaczenie ma fakt, czy jakiekolwiek środki zostały przekazane do dyspozycji kredytobiorcy. Jeśli nie, umowa kredytu ulega rozwiązaniu z mocy prawa i upadają ustanowione zabezpieczenia. Natomiast jeżeli nastąpiła choćby częściowa wypłata, upadłość banku nie ma bezpośredniego wpływu na treść umowy kredytowej. W gestii syndyka pozostaje decyzja co do kontynuacji lub odstąpienia od umowy kredytu. Natomiast jakakolwiek zmiana postanowień istniejącej umowy nie może być dokonana jednostronnie przez syndyka, z zastrzeżeniem zmian dopuszczalnych przez umowę (np. dotyczących opłat i prowizji). Skorzystanie przez syndyka z zabezpieczenia ustanowionego na nieruchomości jest możliwe wyłącznie w przypadku, gdy kredytobiorca naruszy postanowienia umowy kredytu dotyczące jego spłaty.

[b]Co zrobić, gdy bank uzna, że znacząco spadła wartość nieruchomości obciążonej hipoteką, stanowiącą zabezpieczenie spłaty kredytu? Jakie są możliwe scenariusze?[/b]

Powyższa kwestia nie jest uregulowana ustawowo. Banki udzielając klientom kredytów zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości, biorą pod uwagę możliwość spadku wartości nieruchomości i na tej podstawie szacują swoje ryzyko. Ponadto banki wprowadzają do umów kredytowych stosowne klauzule mające zabezpieczyć ich interes w przypadku spadku wartości ustanowionych zabezpieczeń. Co do zasady – banki mogą wówczas zażądać ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń lub częściowej spłaty kredytu, a w drastycznych przypadkach rozwiązać umowę lub od niej odstąpić. Możliwe scenariusze zależą więc wyłącznie od treści umowy zawartej z bankiem.

[ramka][srodtytul]Licytacja mieszkania[/srodtytul]

Kiedy może dojść do licytacji takiej nieruchomości. Ile trwa cały proces: od informacji z banku do zajęcia mieszkania przez komornika?

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji to końcowy etap egzekucji z nieruchomości. Egzekucja z nieruchomości jest tylko jednym z możliwych sposobów egzekucji. Wybór sposobu prowadzenia egzekucji należy do wierzyciela – banku.

W przypadku gdy klient nie zwraca bankowi należności, bank może dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej, a następnie poprzez egzekucję.

Czas trwania postępowania egzekucyjnego do ostatecznego wyegzekwowania należności zależy od okoliczności konkretnej sprawy, jednak co do zasady należy się liczyć z tym, że wyniesie od około roku do trzech lat. W trudnych przypadkach okres ten może się wydłużyć.

Zajęcie nieruchomości przez komornika jest jednym z wcześniejszych etapów całego postępowania egzekucyjnego, na który składają się także opis i oszacowanie, obwieszczenia, kolejne licytacje.[/ramka]