Wielkie problemy z małymi oknami

Problemem wielu naszych miast są niezabudowane działki będące wyłomem w zwartej zabudowie pierzejowej. Historyczną linię zabudowy wiekowych kamienic zakłócają niezagospodarowane parcele – rezultat działań wojennych oraz wieloletnich zaniedbań w dziedzinie polityki przestrzennej.Nieruchomości tego typu są niezwykle atrakcyjne dla potencjalnych inwestorów. W większości są zlokalizowane w ścisłych centrach miast lub w dzielnicach je otaczających. Doskonała lokalizacja przesądza o tym, że obiekty budowlane zrealizowane w takich miejscach przynoszą ogromne zyski.

[srodtytul]Zablokowane inwestycje[/srodtytul]

Zabudowa tego typu nieruchomości ze względu na ich specyficzne położenie napotyka jednak wiele trudności. Obok problemów, które towarzyszą większości inwestycji, takich jak konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy czy uzgodnienia jej z właściwym konserwatorem zabytków, pojawiają się mniej typowe. Do tych ostatnich należą niewątpliwie trudności związane z zabudową nieruchomości, do których granic przylegają ściany szczytowe kamienic z wybitymi w nich oknami. Istnienie tych okien uniemożliwia inwestorom uzyskanie pozwolenia na budowę i tym samym blokuje realizację inwestycji.

Okna tego typu wybijano na masową skalę w okresie powojennym jako doświetlenie i element wentylacji łazienek oraz kuchni (czyli pomieszczeń, które nawet w obecnym stanie prawnym nie wymagają naturalnego oświetlenia). Nikt wtedy nie brał pod uwagę, że są to ściany graniczne, do których w przyszłości ktoś będzie chciał dobudować budynek. Zasady wykonywania robót budowlanych regulowało wówczas rozporządzenie prezydenta RP o prawie budowlanym i zabudowie osiedli (d. pr. bud.) obowiązujące od 1928 do 1961 roku, zgodnie z którym przebudowa budynku polegająca na wybiciu w nim otworów okiennych wymagała uzyskania pozwolenia budowlanego. Dodatkowo norma pożarowa (art. 198 d. pr. bud.) uzależniała możliwość wykonania jakichkolwiek otworów w ścianie znajdującej się na granicy od uzyskania dodatkowej decyzji administracyjnej i zamurowania takich otworów materiałem o wysokiej odporności ogniowej (szkłem drutowym lub szklanymi cegłami). Podobne wymagania występują również dzisiaj (rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

Wobec tego osoba, która chciała wykonać okna w szczytowej ścianie budynku zlokalizowanej na granicy działki, musiała wystąpić o wydanie dwóch różnych rozstrzygnięć: zezwalającego na odstąpienie od norm pożarowych oraz pozwolenia na budowę. Oba musiały być zgodne nie tylko z normami prawa materialnego wyrażonymi w d. pr. bud., ale również z przepisami procedury administracyjnej, którą wtedy regulowało rozporządzenie prezydenta RP o postępowaniu administracyjnym (RPA), zastąpione później obowiązującym do dzisiaj [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=133093]kodeksem postępowania administracyjnego[/link] (k.p.a.).

[srodtytul]Nie ma przedawnienia dla samowoli[/srodtytul]

W analizowanej sytuacji osoby dokonujące przebudowy budynków z reguły nie występowały o wydanie stosownego pozwolenia, a podjęte w tym celu kroki prawne, rozstrzygnięcia organów miały charakter do tego stopnia odformalizowany, że nawet dzisiaj można im zarzucić nieważność spowodowaną rażącym naruszeniem prawa materialnego (np. wyrażenie zgody na wykonanie okna z materiału nieodpornego na ogień) czy wydaniem z naruszeniem przepisów o właściwości organów administracji. Nieważność tych wadliwych rozstrzygnięć powinna zostać stwierdzona w przewidzianej w k.p.a procedurze. W większości organem właściwym będzie wojewoda.

Okoliczność, iż nielegalne okna wykonano przed kilkudziesięciu laty, a sprawcy samowoli nie są już właścicielami przebudowanych kamienic, nie ma żadnego wpływu na możliwość doprowadzenia do usunięcia popełnionych naruszeń prawa. Przepisy prawa budowlanego nie znają bowiem instytucji przedawnienia samowoli.

Legalność wykonania okien należy oceniać z punktu widzenia przepisów obowiązujących w momencie dokonania przebudowy. Skutki stwierdzonych w tym zakresie naruszeń prawa należy natomiast ustalać, opierając się na przepisach obowiązującej [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane[/link].

[srodtytul]Nakazać zamurowanie[/srodtytul]

Jeśli wykonane przed laty okna nie spełniają norm pożarowych, zastosowanie powinien znaleźć art. 66 ustawy z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane [b](wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 13 grudnia 2007 r., II SA/Łd 758/07).[/b] Przepis ten obliguje powiatowych inspektorów nadzoru budowlanego do nakazania w decyzji usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, gdy budynek znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym lub stwarza zagrożenia życia lub zdrowia ludzi albo niebezpieczeństwo dla mienia. Jeśli okna nie spełniają norm pożarowych, to jedynym sposobem usunięcia stwierdzonego w tym zakresie naruszenia prawa jest nakazanie ich zamurowania.