Nie negocjowałeś zapisów indywidualnie – nie obowiązują cię

[b]Rz: Czytelnik pisze: „W akcie notarialnym przekazującym nam nieruchomość znalazł się zapis, że zrzekamy się wszelkich roszczeń wobec sprzedającego. A co z opóźnieniem w oddaniu budynku, z rękojmią, gwarancją na prace budowlane?” Co doradziłby pan w takiej sytuacji?[/b]

[b]Michał Niemirowicz-Szczytt, aplikant radcowski z Kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy:[/b] Co do zasady dopuszczalne i skuteczne jest zawarcie porozumienia kształtującego realizację już istniejących roszczeń, a nawet rezygnację z nich (czyli ugoda). Czy jest jednak możliwe zrzeczenie się roszczeń przyszłych, o jakich przypuszczalnie jest mowa w omawianej umowie sprzedaży?

Moim zdaniem w przypadku czytelnika, który, jak zakładam, jest konsumentem, sytuację należy oceniać w świetle art. 385 [sup]3[/sup] pkt 2 w związku z art. 385 [sup]1[/sup] § 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], który stanowi, że przy umowach z konsumentami niewiążące dla nich są nieuzgodnione z nimi indywidualnie postanowienia umowne – wyłączające lub istotnie ograniczające odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.Ponadto przy umowach z udziałem konsumentów dotyczących nieruchomości stosuje się art. 558 § 1 zd. 2 k.c., zgodnie z którym ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w wypadkach określonych w przepisach szczególnych. A zgodnie z ogólną zasadą odnoszącą się do przyszłej odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania zobowiązania w każdym przypadku nieważne jest zastrzeżenie, iż dłużnik nie będzie odpowiedzialny za szkodę, którą wyrządził wierzycielowi umyślnie (473 § 2 k.c.).

[b]Czy zatem, gdyby nawet czytelnik podpisał taki punkt, zrzeczenie się przez niego roszczeń można uznać za skuteczne?[/b]

W mojej ocenie omawiane zrzeczenie się roszczeń przez czytelnika – w szczególności przy założeniu, że postanowienie to jest nieuzgodnioną indywidualnie klauzulą w umowie konsumenckiej – jest nieskuteczne. Postanowienie to mimo innego brzmienia ma bowiem w istocie taki sam sens jak wyżej wskazane zakazy. Zawsze można też twierdzić, że inne brzmienie tego postanowienia ma na celu obejście powyższych przepisów (zakazów) i w związku z tym jest ono nieważne (art. 58 § 1 k.c.)

W prowadzonym przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone znajdują się pochodzące z różnych dziedzin działalności gospodarczej klauzule zawierające zapisy o zrzeczeniu się przez konsumenta roszczeń wobec przedsiębiorcy (np. wpisy nr 1209, 842). W rejestrze tym znajduje się również niedozwolona klauzula, na mocy której „strony oświadczają, że rozliczenie z tytułu umowy sprzedaży dokumentowanej niniejszym aktem notarialnym pomiędzy spółką a kupującymi zostały dokonane, a zatem wszelkie wzajemne roszczenia wynikające z łącznego ich stosunku prawnego uznaję za zaspokojone i wygasłe” (wpis nr 1504). Powyższe klauzule nie mogą być zamieszczane w umowach konsumenckich, a w razie ich zamieszczenia nie wiążą konsumenta.

Wobec powyższego mimo klauzuli o zrzeczeniu się roszczeń czytelnik będzie uprawniony do realizacji wobec dewelopera (sprzedającego) wszystkich roszczeń, jakie będą mu przysługiwały na podstawie ustawy z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy.

[b]Deweloper wyznaczył termin stawienia się do podpisania aktu notarialnego, ale do tego czasu nie przysłał ostatecznych rozliczeń za mieszkanie. Czytelniczka odmówiła, bo nie zna ceny ostatecznej. Deweloper straszy karą pieniężną. Czy ma rację?[/b]

Bez dokładnej znajomości treści umowy deweloperskiej trudno ustalić, czy rację ma czytelniczka czy deweloper. Należy jednak wskazać, że na podstawie umowy deweloperskiej nabywca lokalu jest zobowiązany zasadniczo nie tylko do uiszczania określonych płatności, ale także do nabycia określonego lokalu, w szczególności do stanięcia w określonym terminie do aktu notarialnego dotyczącego ustanowienia odrębnej własności lokalu i jej przeniesienia na nabywcę.

Z drugiej strony na podstawie przedstawionych informacji trudno ustalić, czy deweloper – wyznaczając termin na podpisanie aktu notarialnego i nie przesyłając uprzednio ostatecznych rozliczeń dotyczących ceny – łamie umowę deweloperską. Nawet gdyby tak było, to nie wydaje się, aby bez zaistnienia innych szczególnych okoliczności upoważniało to czytelniczkę do odmowy podpisania aktu notarialnego. W szczególności można mieć wątpliwości, czy z powodu ewentualnej zwłoki dewelopera z wykonaniem jego ubocznego w końcu obowiązku umownego czytelniczka mogłaby skorzystać z ustawowego prawa odstąpienia od umowy wzajemnej (art. 491 § 1 k.c.)

[b]Czy zatem w razie niestawienia się czytelniczki do podpisania aktu deweloper może na nią nałożyć karę?[/b]

Odpowiadając na to pytanie, należy przywołać brzmienie art. 483 § 1 k.c., zgodnie z którym można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara pieniężna). Jak wynika z powyższego przepisu, deweloper mógłby zażądać w zaistniałej sytuacji zapłaty od czytelniczki kary pieniężnej, gdyby kara taka była w umowie deweloperskiej przewidziana na wypadek nieprzystąpienia przez nią do aktu notarialnego.

Zgodnie z ostatnim orzecznictwem Sądu Najwyższego deweloper nie musiałby przy tym udowadniać faktu zaistnienia szkody po swojej stronie. Prezentowany jest również pogląd, iż możliwe jest takie ukształtowanie w umowie kary umownej, aby obowiązek jej zapłaty powstał także wówczas, gdy dłużnik opóźnia się z wykonaniem obowiązania nie ze swojej winy.

Przy założeniu, że czytelniczka zamierza nabyć lokal do celów prywatnych (a więc jako konsument) oraz że postanowienia umowy deweloperskiej nie były z nią negocjowane indywidualnie (deweloper stosuje standardowe umowy), należy jednak wskazać, że ewentualna klauzula dotycząca kary umownej – mimo jej zamieszczenia w umowie deweloperskiej – byłaby wobec czytelniczki nieskuteczna, gdyby nakładała na nią obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary (art. 385 [sup]3[/sup] pkt 17 w zw. z art. 385 [sup]1[/sup] § 1 k.c.).Podobnie nieskuteczny będzie w przy spełnieniu powyższych przesłanek obowiązek zapłaty kary umownej mimo braku winy konsumenta, gdyż zasadniczo w mojej ocenie jest on sprzeczny z obyczajami i rażąco narusza interesy konsumenta (385 [sup]1[/sup] § 1 k. c.).

[b]A co, jeśli umowa zostałaby zawarta, a ostateczna cena za mieszkanie byłaby wyższa?[/b]

Jeżeli wskazane przez czytelniczkę ostateczne rozliczenia za mieszkanie polegać by miały na podwyższeniu pierwotnie ustalonej ceny – a czytelniczce nie byłoby na tę okoliczność przyznane w umowie deweloperskiej prawo odstąpienia od umowy – to klauzula przewidująca uprawnienie dewelopera do podwyższenia ceny musiałaby być co do zasady uznana za niedozwolone postanowienie umowne, które nie wiąże czytelniczki (art. 385 3 pkt 20 w zw. z art. 385 [sup]1[/sup] § 1 k.c.). W konsekwencji zobowiązana byłaby ona do zapłaty ceny w pierwotnie oznaczonej wysokości.

[b]Jeden z czytelników ma taki problem: deweloper wyznaczył mu termin ostatecznego odbioru mieszkania. Klient odmówił, bo wcześniej zgłosił poprawki, które nie zostały do tego czasu usunięte. Firma nałożyła karę finansową na czytelnika i zagroziła zerwaniem umowy. Jak ocenić tę sytuację?[/b]