Jak przekształcić mieszkanie spółdzielcze

Odpowiadamy na pytania najczęściej przysyłane do redakcji.

[b]Nigdzie nie mogę znaleźć informacji o mieszkaniach zakładowych, które są w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowej. Czy Trybunał Konstytucyjny zakwestionował również przepisy dotyczące ich wykupu? Jeżeli tak, to jak długo będzie można jeszcze je wykupić i na jakich zasadach.?[/b]

Wyrok TK z 17 grudnia 2008 r. dotyczył przekształcania lokatorskich i własnościowych praw do lokalu we własność. W Trybunale czeka jednak na rozpatrzenie wniosek posłów Lewicy, w którym kwestionują oni konstytucyjność wielu uregulowań ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w tym tych dotyczących wykupu mieszkań zakładowych. Nie jest jeszcze znany termin jego rozpatrzenia. Trudno zaś snuć domysły, jaki będzie werdykt sędziów.

Na razie przepisy dotyczące wykupu mieszkań zakładowych obowiązują (art. 48 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169950]ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[/link]). Inne warunki muszą spełnić mieszkający w budynkach przekazanych spółdzielni za darmo, a inne – zajmujący lokale w budynku przekazanym spółdzielni odpłatnie. I jedni, i drudzy nie mogą zalegać w opłatach za mieszkanie. Pierwsza grupa lokatorów musi pokryć poniesione przez spółdzielnię koszty nakładów koniecznych na budynek, w którym mieszkają. O nakładach koniecznych mówi kodeks cywilny. Przepisy kodeksowe nie definiują tego pojęcia. Istnieje jednak bogate orzecznictwo Sądu Najwyższego na ten temat. Wynika z niego, że nakładami koniecznymi są tylko takie, które poczyniono na rzecz (w tym wypadku na budynek), żeby zachować ją w stanie niepogorszonym ([b]wyrok z 13 kwietnia 1983 r., sygn. IV CR 67/83[/b]).

Gdy lokal znajduje się w budynku odpłatnie przekazanym spółdzielni, trzeba wpłacić wkład budowlany. Określa go zarząd spółdzielni w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej mieszkania.

[b]Mam mieszkanie lokatorskie, chciałam je wykupić. Spółdzielnia miała już wyznaczony termin u notariusza, ale go odwołała po wyroku TK. Czy miała do tego prawo?[/b]

Nie. Spółdzielca ma roszczenie o przeniesienie prawa lokatorskiego na własność. Oznacza to, że spółdzielnia ma obowiązek to zrobić, jeżeli zostaną spełnione warunki z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Na przykład spółdzielca nie może zalegać w opłatach za mieszkanie. Skoro został już wyznaczony termin aktu notarialnego, to prawdopodobnie nie było przeszkód do przeniesienia własności lokalu na spółdzielcę.

Gdyby spółdzielnia nadal odmawiała, trzeba złożyć pozew do sądu na podstawie art. 49[sup]1[/sup] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wtedy wyrok zastąpi oświadczenie woli spółdzielni.

[b]Jestem posiadaczką lokatorskiego prawa do lokalu. Chcę sprawdzić w sądzie, czy spółdzielnia rzeczywiście złożyła wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości. Jak to robić?[/b]

Księgi można przeglądać w obecności pracownika sądu i może to zrobić każda osoba mająca w tym interes prawny lub notariusz (art. 36[sup]1[/sup] [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=163015]ustawy o księgach wieczystych i hipotece[/link]). Taki interes prawny ma niewątpliwie spółdzielnia mieszkaniowa. Z kolei prawo spółdzielcze zawiera dwie definicje spółdzielni: przedmiotową i podmiotową. Z tej drugiej wynika, że tworzy ją ogół członków. Czytelniczka jest posiadaczką prawa lokatorskiego, musi być więc członkiem spółdzielni mieszkaniowej, w przeciwnym razie to prawo by jej nie przysługiwało. Może więc wystąpić do sądu o udostępnienie księgi wieczystej. W tym celu składa wniosek (są specjalne formularze) w sądzie rejonowym w wydziale wieczystoksięgowym właściwym ze względu na położenie interesującej ją nieruchomości. Warto mieć przy sobie nie tylko dowód osobisty, ale i umowę przydzielającą lokal. Jeżeli księga nie została jeszcze założona, to sąd o tym poinformuje.

[b]Czy spółdzielnia może przygotować projekt uchwały o wyodrębnieniu poszczególnych lokali, zanim zostanie założona księga wieczysta dla budynku, żeby można było rozpocząć procedurę podejmowania uchwały jak najszybciej?[/b]