Prawo do lokalu w TBS można nadal sprzedać

Towarzystwa Budownictwa Społecznego funkcjonują na podstawie [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=133092]ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego[/link]. Jej przepisy określają formę prawną działalności towarzystw, wysokość czynszów, podstawowe kryteria naboru najemców. Wątpliwości budzi natomiast, czy najemcy mogą w sposób dowolny dokonywać obrotu mieszkaniami wybudowanymi przez TBS? Wszystko zależy, kiedy i na jakich warunkach zawarły z towarzystwem umowę.

[srodtytul]Decydowała treść umowy[/srodtytul]

Ustawa o niektórych formach... w swoim pierwotnym brzmieniu nie regulowała szczegółowo kwestii dotyczących umów partycypacyjnych. Zgodnie z art. 29 ówczesnego brzmienia ustawy osoby mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mogły zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań. Forma i treść umowy partycypacyjnej zależała od woli stron umowy (TBS i partycypant), zgodnie z zasadą swobody zawierania umów uregulowaną w art. 353[sup]1[/sup] [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=00A56A16D96ED2C98EC82B206CBB9E6A?id=70928]kodeksu cywilnego[/link]. Strony mogły zatem ukształtować elementy umowy według swej woli, o ile nie sprzeciwiały się temu przepisy ustawy. [b]W umowie mogła być zawarta klauzula dotycząca zgody towarzystwa na ewentualną cesję praw wynikających z umowy partycypacyjnej, jednak w praktyce nie wszystkie TBS zastrzegły sobie takie prawo. [/b]

Początkowo ustawodawca nie wprowadził zakazu dokonywania cesji praw z umowy partycypacyjnej na podstawie art. 509 kodeksu cywilnego. Należy bowiem pamiętać, że w założeniach ustawy partycypant i najemca to były dwie odrębne osoby. Uprawnienia partycypanta sprowadzały się najczęściej do możliwości wskazania kolejnego najemcy, dlatego nabycie takiego prawa za wysoką kwotę odstępnego nie było zbyt atrakcyjną opcją. Problem pojawiał się w momencie, kiedy partycypant dokonywał cesji wierzytelności na rzecz najemcy. Wówczas partycypant-najemca dysponował już znacznie bardziej atrakcyjnym prawem do zawarcia umowy najmu z towarzystwem i wytworzył się swoisty rynek cesji praw z partycypacji. Towarzystwa utraciły kontrolę nad naborem najemców i nie mogły realizować we właściwy sposób społecznych celów programu wsparcia budownictwa na wynajem. Było to jednym z powodów inicjatywy legislacyjnej, która ostatecznie przybrała formę [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=1B5A2DB3D75FC0641A5A91525CED64E6?id=175133]ustawy z 27 sierpnia 2004 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (DzU nr 213, poz. 2157).[/link]

[srodtytul]Tylko zwrot kwoty partycypacji[/srodtytul]

Regulacje obowiązujące od 2005 r. wprowadzają dwie odrębne kategorie partycypantów. Art. 29 obecnego brzmienia ustawy stanowi, że partycypantami (podmioty uczestniczące w kosztach budowy lokali TBS) mogą być pracodawcy działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie (art. 29 ust. 1). Przepis ten należy łączyć z zapisem w art. 29 ust. 4 ustawy. Zgodnie z jego treścią pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych,[b] mogą bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców. [/b]

Zestawienie obydwu analizowanych przepisów (art. 29 ust. 1 i ust. 4) może sugerować, że poprzez wyrażenie „inne osoby” ustawodawca wskazuje „osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane osoby trzecie”.

Nieco odmienną sytuację normuje art. 29a. Reguluje on sytuację osoby fizycznej, która może zawrzeć umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Przepisy określają maksymalną kwotę partycypacji (ust. 2), a także tryb postępowania w przypadku zakończenia przez partycypanta najmu. W takiej sytuacji, zgodnie z ust. 3, najemca otrzymuje zwrot zwaloryzowanej kwoty partycypacji, zaś lokal wraca do dyspozycji towarzystwa, które może go z kolei wynająć kolejnemu najemcy. Podpisanie nowej umowy może być uzależnione od wniesienia przez przyszłego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej jego poprzednikowi.

Uwaga! Celem ustawodawcy było wyraźne rozgraniczenie zakresów podmiotowych art. 29 i art. 29a ustawy. Zatem przy dokonywaniu wykładni przepisów ustawy należy pamiętać, że wyłącznie art. 29a ustawy reguluje prawa i obowiązki osób fizycznych zawierających umowy o partycypację z towarzystwem budownictwa społecznego.

[srodtytul]Trzeba renegocjować kontrakty[/srodtytul]

Partycypant będący jednocześnie najemcą nie może, w świetle przepisów art. 29a, dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów partycypacyjnych na rzecz kolejnych najemców. W momencie zakończenia najmu ma jedynie prawo do zwrotu kwoty partycypacji i obowiązek opróżnienia lokalu, którym może dysponować towarzystwo. W związku z tym określenie „inne osoby”, o których mowa w art. 29 ust. 4, nie obejmuje osób fizycznych będących najemcami. Dotyczy ono tylko pracodawców i innych osób prawnych mających interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane osoby trzecie.