Kto odpowiada za drzewa w ogródkach przydomowych?

[b][i]Jesteśmy użytkownikami ogródków przydomowych usytuowanych na tyłach posesji. Właścicielem gruntu, na którym są ogródki jest wspólnota i grunt stanowi jedną całość. Cały budynek jest w kształcie litery U. Z przodu jest parking i ogródki z drzewami, pośrodku jest duży ogródek z oczkiem wodnym i tym wszystkim zajmuje się firma ogrodnicza, za którą płaci wspólnota. Z naszych ogródków możemy korzystać tylko my i my o nie dbamy.

Ogródki przynależą do naszych mieszkań, ale nie są naszą własnością. W akcie notarialnym widnieje zapis, że "właściciele lokalu będą korzystać z ogródka przydomowego z wyłączeniem praw właścicieli innych lokali co do posiadania i władania tym ogródkiem przydomowym".

Ogródki otrzymaliśmy z dużymi drzewami, które teraz stanowią zagrożenie dla bezpieczeństwa osób i budynku. Zarząd twierdzi, że są one naszą własnością i do nas należy ich zabezpieczenie oraz poniesienie z tego tytułu kosztów (np. ubezpieczenia od zwalenia drzewa.

Nadmieniam, że na froncie budynku była przeprowadzona wycinka drzew i cała Wspólnota poniosła koszty. Wspólnota nie podpisała z nami żadnej umowy dotyczącej zasad gospodarowania ogródkami. Dla Urzędu nie jesteśmy stroną i nie możemy złożyć wniosku z prośbą o wycięcie drzew - musi to zrobić Wspólnota.

My nie sadziliśmy tych drzew i jeżeli zagrażają budynkowi (tak jak drzewa z przodu, za wycinkę których zapłaciła cała wspólnota) to dlaczego tylko my mamy ponosić koszty z tym związane.

Nasze pytanie: kto jest właścicielem drzew w ogródkach przydomowych, kto za nie odpowiada i jak reguluje to prawo?[/i] [/b]

(nazwisko do wiadomości redakcji)

[b] Odpowiada Seweryn Chwałek, licencjonowany zarządca nieruchomości we Wrocławiu, www.expertdom.pl:[/b]

Właścicielami drzew są właściciele wszystkich lokali w nieruchomości, czyli wspólnota mieszkaniowa - to jest pewne. Natomiast za drzewa odpowiadają użytkownicy ogródków jako władający nimi na podstawie umowy o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej podpisanej wraz z umową sprzedaży lokalu - choć to jest nieco mniej pewne, gdyż nie wiadomo, czy taka umowa mogła być zawarta w umowie sprzedaży lokalu. Regulacje prawne są na tyle ogólne, iż można stwierdzić, że prawo nie reguluje takich sytuacji wprowadzając niepożądany stan niepewności w relacje właścicielskie we wspólnotach mieszkaniowych. Jeśli jednak przyjąć, że zapis o wyłącznym korzystaniu z ogródka przydomowego jest formą umowy o sposób korzystania z nieruchomości, to w tego typu umowach zazwyczaj wyłączny użytkownik części nieruchomości ponosi koszty związane z jego częścią.

Zarząd nie ma racji, iż drzewa stanowią własność użytkowników ogródków, jednak zdaje się, iż ma rację co do obowiązku poniesienia przez nich kosztów wycinki drzew. Jako formalny właściciel, wspólnota - a zarząd w jej imieniu - powinien przeprowadzić formalności związane z wycięciem drzewa w urzędzie, jednak nie oznacza jednocześnie obowiązku ponoszenia kosztów wycinki. Wprawdzie nie sadzili Państwo tych drzew, jednak przyjęli Państwo na wyłączny użytek i władanie część nieruchomości wspólnej, z wyłączeniem praw innych właścicieli.

Ten przykład obrazuje jak bardzo istotne dla funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej sprawy nie są zbyt dokładnie uregulowane przez przepisy. Ustawodawca zapewne pozostawił te regulacje właścicielom lokali, jednak praktyka dowodzi, iż takie rozwiązanie jest niewystarczające. Właściciele lokali po prostu nie zawierają ze wspólnotami osobnych umów o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej, zaś umowy zawarte przy wyodrębnianiu lokali są bardzo ogólne i sprowadzają się zazwyczaj do stwierdzenia, iż właścicielowi lokalu oddaje się na wyłączne użytkowanie ogródek lub miejsce postojowe. Przy tego typu umowach powstaje wątpliwość, czy można skutecznie wydzielić część nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania przez jednego lub kilku właścicieli lokali. Wielu prawników uważa takie wyłączenia za prawnie nieskuteczne. W praktyce, w przypadku umieszczenia takiego zapisu w akcie notarialnym sprzedaży lokalu, wspólnoty respektują takie postanowienia, zwłaszcza gdy chodzi o ogródki przydomowe. Więcej kontrowersji budzą zapisy dotyczące wyłącznego użytkowania miejsc postojowych - wiele zarządów wspólnot zastanawia się, jak je zmienić uznając, iż naruszają one prawa innych właścicieli lokali.