Utrata gruntu tylko za rekompensatą

Wywłaszczenia z nieruchomości możne dokonać tylko samorząd terytorialny lub Skarbu Państwa i to wyłącznie na cele publiczne. Ich listę zawiera art. 6 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=1A6D1F775E1F39B95055353681003BF9?id=175872]ustawy o gospodarce nieruchomościami[/link] (ustawa).

Ponadto wywłaszczony musi otrzymać odszkodowanie (art. 21 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=750DA9AA6A9D871BFDD2C15C51E1CFAB?n=1&id=71646&wid=192618]konstytucji[/link]).

Są dwie ścieżki wywłaszczania z nieruchomości: uproszczona i zwykła.

Pierwszą regulują liczne specustawy, których zadaniem jest przyspieszenie budowy ważnych z punktu widzenia państwa i społeczeństwa inwestycji. Wśród nich najbardziej popularna jest [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=288399]specustawa drogowa[/link] dotycząca budowy autostrad, dróg krajowych i lokalnych. Jeżeli w wypadku danej inwestycji nie ma szczególnych przepisów, stosuje się tryb wywłaszczeniowy z ustawy o gospodarce nieruchomościami.

[srodtytul]Zwykłym trybem[/srodtytul]

Sprawami wywłaszczeniowymi zajmuje się starosta. Przed rozpoczęciem właściwego postępowania wywłaszczeniowego zawsze odbywają się rokowania (art. 114 ustawy). To nic innego jak negocjacje.

Prowadzi je z właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) starosta, gdy jednak wywłaszczano z nieruchomości na rzecz samorządu, to organem właściwym jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa.

W ich trakcie proponuje się określoną cenę za działkę, budynek lub też ewentualnie nieruchomość zamienną. Jeżeli obie strony są zgodne, dochodzi do zawarcia umowy przenoszącej prawa do nieruchomości na rzecz właściwego organu i wywłaszczenie nie jest potrzebne. Gdy jednak porozumienia nie ma, wówczas rozpoczyna się właściwe postępowanie wywłaszczeniowe.

[srodtytul]Gdy strony się nie dogadają[/srodtytul]

Postępowanie wywłaszczeniowe prowadzone na rzecz Skarbu Państwa toczy się z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego – na wniosek jej organu wykonawczego (tj. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, zarządu powiatu albo zarządu województwa). Datą jego rozpoczęcia jest dzień doręczenia zawiadomienia stronom lub dzień określony w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania, który wywieszono w starostwie.

Pamiętaj! Zanim ruszy machina wywłaszczeniowa, są jeszcze dwa miesiące na zawarcie zwykłej umowy cywilnoprawnej w sprawie nieruchomości. Postępowanie wywłaszczeniowe rozpoczyna się dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy. Liczy się go od daty zakończenia rokowań, a wyznacza go starosta (art. 115 ustawy).

W toku postępowania wywłaszczeniowego odbywa się rozprawa administracyjna. Po jej przeprowadzeniu dochodzi do wydania decyzji. Do wywłaszczenia dochodzi z dniem, kiedy stanie się ona ostateczna. Stanowi wtedy podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Dokonuje się go na wniosek starosty lub jednostki samorządu terytorialnego. Wywłaszczoną nieruchomość można jednak użytkować do czasu, aż rozpoczną się roboty budowlane.

[b]Uwaga! Starosta może wydać zezwolenie na niezwłoczne zajęcie nieruchomości tuż po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu,[/b] a to oznacza, że budowa może się rozpocząć i sprzęt budowlany może wjechać (art. 122 ustawy).

Wywłaszczyć można ponadto z nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne albo wobec których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jeżeli więc okaże się, że nasza działka jest przeznaczona w planie pod budownictwo jednorodzinne, to gmina nie może wywłaszczyć, chyba że zmieni plan.

Od decyzji wywłaszczeniowej służy odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego.

[srodtytul]Jaka cena[/srodtytul]

Odszkodowanie wynika z decyzji o wywłaszczeniu. Wysokość jest ustalana według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (z pewnymi wyjątkami). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, szacuje ją rzeczoznawca majątkowy i określa w swojej wycenie.

Odszkodowanie ustalone w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty. Dokonuje jej organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania.

Zapłata natomiast następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu (art. 132).

[srodtytul]Szybka ścieżka[/srodtytul]

Załatwianie formalności budowlanych potrafi ciągnąć się latami, a spór z właścicielami dotyczący wysokości odszkodowania za wywłaszczoną działkę wielokrotnie już zablokował budowę niejednej drogi. Z tego powodu bardzo popularne stały się wspomniane specustawy, z tą dotyczącą budowy dróg krajowych i autostrad na czele.

Można z niej także korzystać przy budowie dróg lokalnych. Nie jest to jednak obowiązkowe. Wywłaszczenia w ich wypadku mogą bowiem odbywać się w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Na podstawie specustawy drogowej wojewoda (drogi wojewódzkie, krajowe) lub starosta (gminne, powiatowe) wydaje zezwolenie na realizację inwestycji drogowej, w której pozbawia prawa własności lub użytkowania wieczystego.

Następnie na działce pojawia się rzeczoznawca majątkowy i szacuje jej wartość – na tej podstawie wojewoda lub starosta wydaje decyzję o wysokości odszkodowania. Brak odszkodowania nie wpływa jednak na prowadzenie na działce robót budowlanych.

Każdy właściciel lub użytkownik wieczysty, który zdecyduje się wyprowadzić wcześniej, niż przewidują przepisy, otrzyma odszkodowanie wyższe o 5 proc. wartości nieruchomości (lub wartości prawa użytkowania wieczystego). Wszyscy właściciele (niezależnie od tego, czy się zdecydują wcześniej wyprowadzić) otrzymają 10 tys. zł na pokrycie dodatkowych wydatków, np. związanych z poszukiwaniem nowej nieruchomości, podatkami i opłatami notarialnymi.

Od zezwolenia na realizację inwestycji drogowej można się odwołać: jeśli wydał ją wojewoda – do ministra infrastruktury, a jeśli starosta – do wojewody. Jeżeli decyzja zostanie utrzymana w mocy, grunt przechodzi na własność Skarbu Państwa lub samorządu. Można wprawdzie skarżyć ją do sądu administracyjnego, ale nieruchomość nie należy już do osoby, która się odwołuje. Taki sam tryb odwołania obowiązuje przy wydawaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

[ramka][b]Uwaga [/b]

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw.[/ramka]

[ramka][b]Procedura wywłaszczenia[/b]

Kroki do wywłaszczenia:

1. rokowania,

2. postępowanie wywłaszczeniowe,