Nielegalne okna mogą zablokować inwestycję

Począwszy od 1928 r., kiedy to po raz pierwszy w rozporządzeniu prezydenta o [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=AB94CA6D36FF871C8717EBC7910249F9?id=183262]prawie budowlanym[/link] i zagospodarowaniu osiedli w sposób kompleksowy unormowano kwestie warunków technicznych, jakie powinny spełniać obiekty budowlane i ich usytuowanie, wybijanie otworów okiennych w ścianach na granicach działek jest niezgodne z prawem.

Praktyka pokazuje, że zakaz ten od wielu lat nie był respektowany, a organy administracji akceptowały status quo.

Na skutek tych zaniedbań nielegalnie wykonane okna stają się dzisiaj trudną do usunięcia przeszkodą w ubieganiu się o pozwolenia na budowę i realizacji inwestycji na sąsiednich nieruchomościach. Samowole budowlane powstałe często kilkadziesiąt lat wcześniej stają się źródłem aktualnych sporów przed organami administracji. Upływ czasu nie ma bowiem żadnego znaczenia dla oceny, czy doszło do samowoli.

[srodtytul]Samowolę stwierdza się w odrębnym postępowaniu[/srodtytul]

Przepisy nigdy nie pozwalały na wybijanie okien w ścianach zlokalizowanych na granicach działek, a więc niemożliwe było uzyskanie zgodnego z prawem pozwolenia na przeprowadzenie w tym zakresie robót budowlanych. Mimo to likwidacja niezgodnych z prawem okien wiąże się z koniecznością przeprowadzenia czasochłonnego postępowania przed organami nadzoru budowlanego.

Mając na uwadze, że umieszczanie okien w odległościach mniejszych niż 4 m jest niezgodne z obowiązującym [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=166033]rozporządzeniem ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75, poz. 690 ze zm.)[/link], nie może tu być mowy o legalizacji. Zanim jednak inwestor będzie mógł rozpocząć budowę, musi wybrać właściwy tryb, w którym zapadnie rozstrzygnięcie o zamurowaniu okien.

Postępowania przed organami nadzoru budowlanego w tego typu sprawach są bardzo czasochłonne. Problem leży nie tyle w nieprecyzyjnym prawie, ile w nieprawidłowym jego stosowaniu. Niezależnie od tego, kiedy dopuszczono się samowoli, do usunięcia jej skutków znajdą zastosowanie przepisy obowiązującej ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

[srodtytul]Pomyłki organów sprzyjają sprawcom[/srodtytul]

Błędem najczęściej popełnianym przez organy nadzoru budowlanego jest oparcie rozstrzygnięcia na niewłaściwej podstawie prawnej. Orzekając na podstawie art. 51 ust. 1 prawa budowlanego, organy pomijają, że przepis ten przewiduje możliwość wydania różnych rodzajów decyzji administracyjnych w różnych, wykluczających się nawzajem, trybach.

W zależności od konkretnego stanu faktycznego wolno zastosować w sprawie tylko jeden z tych trybów. I tak: w razie stwierdzenia, że sporne okno istnieje w budynku od momentu jego wybudowania, ale pozwolenie nie przewidywało możliwości jego wykonania, należy zobowiązać właściciela nieruchomości do przedstawienia zamiennego projektu budowlanego (art. 51 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego), w którym zaproponuje zgodne z prawem rozwiązania architektoniczne w postaci zamurowania okien.

Jeśli natomiast okno wykonano bez pozwolenia po zrealizowaniu obiektu, należy nakazać przywrócenie budynku do stanu poprzedniego (art. 51 ust. 1 pkt 1 p.b.). Wydanie decyzji opartej na błędnej podstawie prawnej musi skutkować jej uchyleniem i powrotem sprawy do I instancji, co odsuwa w czasie możliwość zabudowania sąsiednich nieruchomości.

Podkreślenia wymaga, że dla organów nadzoru budowlanego nie będzie miało żadnego znaczenia, kto dopuścił się samowoli. Decyzja zostanie skierowana do aktualnego właściciela nieruchomości.

[ramka][b]Nie ma sytuacji bez wyjścia[/b]

Często organy nie chcą podejmować rozstrzygnięć w trudnych sprawach, gdy np. zamurowa- nie okna w pomieszczeniu przeznaczonym na pobyt ludzi uniemożliwiłoby dotychczasowe użytkowanie go.

Za nieuzasadnione uchylanie się od obowiązku wydania rozstrzygnięcia należy jednak uznać praktykę umarzania postępowań administracyjnych i informowania stron o niemożności załatwienia sprawy w drodze decyzji i konieczności jej skierowania do sądu powszechnego.

Nie można przyjąć, że samowolnie przeprowadzone zmiany w obiekcie budowlanym uniemożliwiają nakazanie przywrócenia tego obiektu do stanu poprzedniego, a w konsekwencji – zabudowę sąsiednich działek. Decyzja oparta na art. 51 ust. 1 prawa budowlanego jest decyzją związaną, co oznacza, że nie wolno organowi odmówić jej wydania z powołaniem się na interes strony, która dopuściła się naruszenia prawa. [/ramka]

[i]Autorka jest prawnikiem w kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners[/i]