Nie zawsze musisz mieć zgodę sąsiada i urzędnika na budowę

[b]Magdalena Sośniak, [i]radca prawny, Kancelaria Prawna Chajec, Don-Siemion & Żyto (CDZ)[/i][/b]

[b]Rz: Czytelnik chciałby wybudować dom w granicy działki. Czy zawsze musi mieć na to zgodę sąsiada? A jeśli sąsiad jej nie da?[/b]

Magdalena Sośniak: Nie ma konieczności uzyskania zgody sąsiada na zabudowę na granicy, jeżeli jest ona dopuszczalna zgodnie z rozporządzeniem o warunkach technicznych (patrz ramka poniżej). Warunki te pozwalają na zabudowę w granicy budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę działki sąsiada, jeżeli zabudowę w granicy dopuszczają przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy.

W pozostałych wypadkach bez uzyskania zgody sąsiada możliwe jest wzniesienie budynku zwróconego do jego działki ścianą z oknami lub drzwiami w odległości co najmniej 4 m. Natomiast w przypadku ściany bez okien lub drzwi zwróconych w stronę działki sąsiada wystarczy odległość 3 m. Warto zwrócić uwagę, iż – zgodnie z orzecznictwem – ściana wypełniona luksferami nie jest traktowana jako ściana z otworami okiennymi, lecz jako ściana pełna.

Ponadto przepisy dopuszczają sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią do ściany budynku na sąsiedniej działce. Dotyczy to także nieruchomości dopiero projektowanej w sąsiedztwie, dla której istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Jednakże w przypadku budynków bezpośrednio przylegających do ścian sąsiada konieczne jest spełnienie dodatkowego wymogu: część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki może mieć długość i wysokość nie większą, niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej (§ 12 ust. 3 pkt 2).

Natomiast brak zgody sąsiada na zabudowę niespełniającą warunków technicznych zamyka możliwość realizacji takiej inwestycji.

[b]Co – jaki element domu, budynku – może się znajdować na granicy działki – ława fundamentowa, elementy elewacji, balkon, fragment dachu, rynny? Jak te kwestie regulują przepisy?[/b]

Zgodnie z nowelizacją rozporządzenia o warunkach technicznych z lipca 2009 roku niektóre części budynku mogą znajdować się bliżej granicy, niż przewidywały to wcześniejsze przepisy (§ 12 ust. 5 rozporządzenia).

Okapy, gzymsy, balkony lub daszki nad wejściem oraz galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Wcześniej w przypadku ściany bez otworów odległość okapu od granicy mogła wynieść najmniej 2,2 m, a tarasu, balkonu czy schodów – 1,7 m. Natomiast dla ściany z otworami odległości te wynosiły odpowiednio 3,2 i 2,7 m.

Należy podkreślić, iż wymogi dotyczące tych odległości uregulowane przez rozporządzenie o warunkach technicznych odnoszą się wyłącznie do części naziemnych budynku i związane są głównie z potrzebą ochrony przeciwpożarowej. Co do zasady więc dla podziemnych części budynku nie ma ograniczeń technicznych i np. garaż podziemny lub piwnicę można usytuować bezpośrednio przy granicy działki.

[wyimek]Bez zgody sąsiada możliwe jest wzniesienie budynku zwróconego do jego działki ścianą z oknami lub drzwiami w odległości co najmniej 4 m[/wyimek]

[b]A czy na postawienie na granicy działki garażu blaszaka, kontenera albo altanki czy wiaty na drewno też trzeba mieć pozwolenia – formalne i od sąsiada?[/b]

Altanę lub wiatę zaliczamy do budowli. Jeśli mają one ściany, to spełniają funkcje użytkowe budynków o przeznaczeniu gospodarczym. Minimalna odległość od granicy takiego obiektu wynosi więc 4 m albo 3 m – jeśli w ścianie zwróconej ku granicy nie ma okien ani drzwi. Ponadto można go postawić bezpośrednio przy granicy na podobnych warunkach jak budynek.

Jeżeli wiata czy altana nie mają ścian, to nie ma podstaw do stosowania przepisów dotyczących konieczności zachowania odległości budynków od granicy działki. Budynek gospodarczy typu blaszak jest obiektem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 1 lit. b ustawy – Prawo budowlane i jego postawienie wymaga co do zasady uprzedniego uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę.

Wprawdzie w przepisie art. 29 ust. 1 pkt 12 prawa budowlanego ustawodawca zwolnił inwestora z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, lecz dotyczy to tylko takich obiektów, które spełniają określone tym przepisem przesłanki, czyli są to tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu.

[b]W jakiej odległości od granicy działki może być wybudowane szambo albo przydomowa oczyszczalnia ścieków? Jakie przepisy regulują te kwestie?[/b]

Kwestie odległości szamba także regulują przepisy rozdziału 7 działu II rozporządzenia o warunkach technicznych. Wymagania szczególne lub też dodatkowe zakazy i ograniczenia lokalizacji przydomowej oczyszczalni ścieków wynikać mogą ponadto z ustawy – Prawo wodne oraz z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z rozporządzeniem szambo powinno być oddalone o minimum 15 m od okien i drzwi budynku mieszkalnego oraz 7,5 m od granicy działki, drogi czy chodnika. Odległości te można zmniejszać do 5 i 2 m na terenie zabudowy jednorodzinnej. Należy pamiętać także o zachowaniu strefy ochronnej dla studni wody pitnej.

Przepływowe, szczelne osadniki podziemne – stanowiące część przydomowej oczyszczalni ścieków gospodarczo-bytowych – mogą być sytuowane w bezpośrednim sąsiedztwie budynków jednorodzinnych pod warunkiem wyprowadzenia ich odpowietrzenia przez instalację kanalizacyjną co najmniej 0,6 m powyżej górnej krawędzi okien i drzwi zewnętrznych w tych budynkach. W innym wypadku odległość wynosi co najmniej 2 m od granicy działki sąsiada. Konieczne jest także zachowanie strefy ochronnej dla studni wody pitnej.

[b]Czy na terenach, na których nie ma aktualnych planów zagospodarowania, ale wiadomo, że działka ma charakter rolny, można postawić np. komórkę czy altanę?[/b]

Tak, ale przy zachowaniu procedury zgłoszenia.

[b]Czy jeśli czytelnik rozbiera stary dom, ściana po ścianie, a na jego fundamentach odtwarza dokładnie taki sam budynek jednorodzinny, to musi występować o pozwolenie na budowę czy wystarczy zgłoszenie remontu i rozbiórki?[/b]

Powyższe roboty budowlane to przebudowa obiektu budowlanego, która wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

[ramka][srodtytul]Co można wybudować tylko po zgłoszeniu, a na jakie prace potrzeba pozwolenia na budowę?[/srodtytul]

[b]Zgłoszenie budowy jest wystarczające w przypadku:[/b]

>> budowy jednej altany ogrodowej, wiaty oraz przydomowej oranżerii o powierzchni zabudowy do 25 mkw. Natomiast jeżeli takich obiektów jest więcej, procedura zależy od powierzchni działki – zgłoszenie wystarczy, gdy powierzchnia działki wynosi minimum 500 mkw.;

>> budowy szamba;

>> budowy indywidualnych przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m sześc. na dobę;

>> robót budowlanych polegających na remoncie istniejących obiektów i urządzeń budowlanych (z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków).

[b]Bez zgłoszenia można prowadzić:[/b]

>> budowę obiektu małej architektury na prywatnej działce, np. kapliczki, pomnika, fontanny ogrodowej, piaskownicy itp.

>> montaż obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych położonych na terenie budowy oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych.[/ramka]