Czy można nie płacić wspólnocie, gdy lokal stoi pusty?

Wyprowadziłem się z rodziną z mieszkania. Chciałbym dowiedzieć się, jak mogę obniżyć wysokość miesięcznych opłat uiszczanych wspólnocie. Czy mogę np. "wyrejestrować" część lub wszystkich członków rodziny?

Publikacja: 06.08.2010 19:30

[i][b]Wyprowadziłem się z rodziną z mieszkania położonego na działce zarządzanej przez wspólnotę mieszkaniową. Jestem właścicielem tego mieszkania. Planujemy je sprzedać. Chciałbym dowiedzieć się jak mogę obniżyć wysokość miesięcznych opłat. Czy mogę np. w jakiś sposób "wyrejestrować" część lub wszystkich członków rodziny?[/b][/i]

Właściciel lokalu jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a także ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Tak mówi art. 13 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali. [/link] Do kosztów zarządu ustawa zalicza:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Opłaty na pokrycie kosztów zarządu naliczane są proporcjonalnie do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Im większy lokal, tym większy udział w nieruchomości wspólnej, a tym samym wyższe zaliczki na koszty zarządu. Jedynie właścicielom lokali użytkowych wspólnota może ustalić zwiększenie obciążenia. Wymaga to jednak uchwały i musi być uzasadnione sposobem korzystania z tych lokali.

Ustawa o własności lokali nie przewiduje możliwości zmniejszenia lub zawieszenia opłat na koszty zarządu w przypadku, gdy właściciel lokalu w nim nie mieszka. Koszty zarządu nie są bowiem uzależnione od tego, czy z lokalu ktoś korzysta, czy stoi on pusty. Podstawą ich ponoszenia jest sam fakt posiadania udziałów w prawie własności nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa teoretycznie może zmniejszyć zaliczki na koszty zarządu tym właścicielom, którzy np. przez długi czas nie korzystają z nieruchomości wspólnej, bo nie mieszkają we własnym lokalu. Jednak skuteczne podjęcie uchwały w tej sprawie jest mało prawdopodobne, gdyż jednocześnie zwiększałyby się obciążenia dla pozostałych właścicieli.

Właściciel ponosi również wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Wydaje się, że ustawodawca nie miał na myśli opłat uiszczanych na podstawie indywidualnych umów zawartych przez właściciela lokalu. Logiczne wydaje się natomiast, że chodzi o rozliczenie wydatków przypadających na dany lokal, gdy ciepło, gaz, prąd czy woda dostarczane są do całego budynku na podstawie jednej umowy zawartej przez wspólnotę. To samo dotyczy wywozu nieczystości. Jeśli właściciel jednego lokalu będzie zalegał z uiszczeniem opłat za własne zużycie wchodzących w skład ogólnego rachunku, to naraża wspólnotę na zerwanie umowy z dostawcą.

W ustawie o własności lokali nie ma uregulowań dotyczących rozliczania takich kosztów przez wspólnotę mieszkaniową. Zarząd lub zarządca, który tylko pośredniczy w rozliczeniu kosztów zużycia przypadających na dany lokal, nie może pokryć takiego zobowiązania z nadwyżki przychodów nad wydatkami wspólnoty. W wyroku z 13 grudnia 2006 roku Sąd Apelacyjny w Poznaniu (sygn. akt I ACa 589/06) uznał jednak, że jeśli wszystkie lokale w budynku nie są wyposażone w przyrządy do pomiaru zużycia wody, odprowadzania ścieków czy wywozu nieczystości, to wydatki na media zużyte w lokalu zalicza się do kosztów zarządu. Nie brak jednak przeciwników takiego poglądu, którzy argumentują, że prowadzi on do absurdalnej sytuacji, gdy za zużycie wszystkich mediów w lokalu płaciłoby się zawsze według wielkości udziałów.

W praktyce każda wspólnota opracowuje własne zasady. Rozliczenie indywidualnego zużycia może się odbywać na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych lub - jeśli lokale nie są opomiarowane – według innych zasad przyjętych w danej wspólnocie (powierzchnia i położenie lokalu w budynku, liczba osób, które lokal zamieszkują). Określenia tych zasad może dokonać wspólnota w uchwale, lecz zdarza się, że samodzielnie wprowadza je zarządca. Tak czy inaczej każdy właściciel lokalu powinien te zasady znać, a zarządca nie może „zarabiać” na rozliczaniu indywidualnych kosztów utrzymania lokalu.

Wydaje się więc możliwe, by w przypadku, gdy lokal nie jest zamieszkały, właściciel mógł zaoszczędzić na kosztach jego utrzymania. Opłaty w dotychczasowej wysokości dotyczyłyby wtedy tylko nieruchomości wspólnej. W opomiarowanym budynku oszczędności będą wynikały ze wskazań urządzeń pomiarowych – brak zużycia w lokalu, brak kosztów go obciążających. W przypadku, gdy opłaty zależą np. od liczby osób zamieszkujących lokal, należałoby natomiast uzgodnić z zarządcą zawieszenie lub zmniejszenie opłat.

Trzeba jednak pamiętać, że np. całkowite zakręcenie kaloryferów w pustym lokalu może obniżać temperatury w sąsiednich lokalach. Niewykluczone, że decyzja w takiej sprawie wymagać będzie uchwały wspólnoty.

[i][b]Wyprowadziłem się z rodziną z mieszkania położonego na działce zarządzanej przez wspólnotę mieszkaniową. Jestem właścicielem tego mieszkania. Planujemy je sprzedać. Chciałbym dowiedzieć się jak mogę obniżyć wysokość miesięcznych opłat. Czy mogę np. w jakiś sposób "wyrejestrować" część lub wszystkich członków rodziny?[/b][/i]

Właściciel lokalu jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a także ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Tak mówi art. 13 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali. [/link] Do kosztów zarządu ustawa zalicza:

Pozostało jeszcze 87% artykułu
Praca, Emerytury i renty
Nie wszyscy seniorzy dostaną 13. emeryturę. Komu nie przysługuje świadczenie?
Praca, Emerytury i renty
Waloryzacja emerytur i rent w 2025 r. GUS podał ważny wskaźnik
Nieruchomości
Syndyk i sąd pozbawili ponad 100 rodzin dojazdu do domu. Jest wyrok SN
Praca, Emerytury i renty
ZUS ostrzega przed błędami we wnioskach o rentę wdowią. Dwie najczęstsze pomyłki
Praca, Emerytury i renty
Dręczyła go żona. Wyjechał na leczenie do Meksyku, to doniosła do ZUS. Zdecydował sąd