Będą kredyty na biurowce

– Banki nie podejmą dziś takiego ryzyka, na jakie były gotowe w 2007 czy nawet 2008 roku, ale jest kilka instytucji, które są gotowe finansować transakcje na rynku nieruchomości. I to właśnie polskim, a nie w Czechach, na Słowacji czy Węgrzech – twierdzi Tomasz Trzósło, dyrektor działu rynków kapitałowych i inwestycyjnych w Europie Środkowowschodniej w firmie doradczej Jones Lang LaSalle.

Również zdaniem Wojciecha Pisza, dyrektora grupy rynków kapitałowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield, dziś łatwej deweloperom o kredyt niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu. – Rok temu banki tylko deklarowały, że mogą pożyczyć pieniądze na biurowiec czy centrum handlowe. Teraz dobre projekty nie powinny mieć problemów z uzyskaniem finansowania – zapewnia Wojciech Pisz.

[srodtytul]Są oferty...[/srodtytul]

Także sami bankowcy mówią, że sytuacja na naszym rynku nieruchomości jest na tyle dobra, że rozmawiają z deweloperami o finansowaniu. – Wśród banków, które wróciły na rynek, jest również BRE Bank Hipoteczny. Wsparcia nie dostaną jednak projekty, które mają charakter spekulacyjny lub powstają w tych segmentach rynku, gdzie istnieje duża nadwyżka podaży – mówi Piotr Cyburt, prezes zarządu BRE Banku Hipotecznego.

Marek Koziarek z Departamentu Finansowania Nieruchomości Komercyjnych w Banku Pekao SA przyznaje, że w porównaniu z ubiegłym rokiem jest większa transparentność na rynku, są referencyjne transakcje, łatwiej więc oceniać wartość nieruchomości. Dlatego banki są bardziej otwarte.

– Zagraniczne banki hipoteczne, w tym głównie niemieckie, wyraźnie preferują finansowanie gotowych już nieruchomości, z zagwarantowanym dochodem. Natomiast w Pekao jesteśmy zdania, że to budowy, a nie refinansowania generują wartość w gospodarce, stąd jesteśmy w stanie zarówno finansować zakupy obiektów komercyjnych, jak i ich budowę. Nie wykluczamy jednak refinansowania, ale chcemy być pewni, że z refinansowanym projektem nie przejmiemy problemów innego banku z kłopotliwą inwestycją – wyjaśnia Marek Koziarek.

Natomiast Bogdan Palinowski, zastępca dyrektora Departamentu Finansowania Projektów Inwestycyjnych w PKO BP, podkreśla, że z punktu widzenia ryzyka kredytowego banki preferują refinansowanie stosunkowo nowych projektów nieruchomościowych.

– W takim przypadku nie ma bowiem ryzyka budowlanego oraz związanego z wynajęciem obiektu, co wiąże się z możliwością realnej oceny wpływów z najmu – wyjaśnia Bogdan Palinowski. – Jednak z punktu widzenia dochodowości transakcji dla banku finansowanie projektu w okresie budowy wiąże się z większą rentownością zaangażowanych środków z uwagi na większe ryzyko związane z zakończeniem inwestycji i komercjalizacji. W przypadku PKO BP angażujemy się zarówno w finansowanie okresu budowy, jak i eksploatacji obiektów z rynku nieruchomości komercyjnych – zapewnia.

[srodtytul]... ale nie są tanie[/srodtytul]

Czego wymaga dziś bank, jeśli podejmuje się finansowania? – Najłatwiej o kredyt, gdy chodzi o zakup dobrze wynajętego biurowca, gdzie wysoka jakość najemców, długi okres najmu i rynkowe czynsze gwarantują płynność spółce, czyli stabilne odprowadzanie rat do banku – wyjaśnia Wojciech Pisz.

Zwraca też uwagę, że wysokie stawki czynszowe, wynikające z umów zawartych jeszcze w czasie boomu, wcale nie sprzyjają nabywcy biurowca. – Banki zdają sobie bowiem sprawę, że stawki nie są rynkowe, więc przy renegocjacji kończącej się umowy najmu na pewno będą niższe. A to oznacza mniejsze wpływy z czynszów – tłumaczy.

Jego zdaniem dziś banki są gotowe pożyczyć ok. 70 proc. wartość istniejącego budynku, który jest przedmiotem transakcji, a w przypadku kredytu na budowę – maksymalnie do 60 – 70 proc. wysokości kosztów budowy.

– Bank nie pożyczy jednak deweloperowi pieniędzy na zakup ziemi. Żeby je dostać, inwestor musi już mieć grunt i wykazać się wkładem własnym, minimum 30 – 40 proc. nakładów potrzebnych na przedsięwzięcie. Wartość działki też się tu liczy – ocenia Tomasz Trzósło.

Doradcy podkreślają, że w przypadku inwestycji deweloperskich, oprócz wkładu własnego, dużą rolę odgrywają umowy najmu podpisane z przyszłymi najemcami jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty na budowie. – Banki żądają umów przednajmu na poziomie 50 – 60 proc., i to zarówno w przypadku biurowców, jak i centrów handlowych, a dla magazynów – nawet więcej – wylicza Wojciech Pisz.

– Jednym z warunków uruchomienia kredytu jest zawarcie umów najmu na minimum połowę powierzchni centrum handlowego czy biurowca – potwierdza Bogdan Palinowski.

Marże przy kredytach deweloperskich ciągle są wysokie. O ile do 2008 roku wynosiły niewiele powyżej 1 proc., o tyle teraz wahają się między 2,5 – 3,0 proc. (plus wskaźnik WIBOR lub EURIBOR, w zależności od waluty kredytu).

[ramka][b]Piotr Cyburt, prezes zarządu BRE Banku Hipotecznego[/b]