Rynek nieruchomości komercyjnych w krajach zachodnich wygląda (może z wyjątkiem niemieckiego) jak krajobraz po bitwie. Ich ceny od szczytu na początku 2007 r. spadły w pierwszej fazie kryzysu o 25–30 proc., a recesja dołożyła jeszcze kolejne 10–15 proc. Obniżyły się stawki najmu, zwiększył poziom pustostanów, m.in. na skutek oddania do eksploatacji nowo zbudowanych obiektów. Refinansowanie zapadających kredytów, jeśli w ogóle jest dostępne, pozostaje drogie i obwarowane warunkami, o których jeszcze kilka lat temu nikt nie chciał rozmawiać. Awersja do ryzyka jest nadal powszechna i głęboka. Rośnie liczba wymuszonych sprzedaży, upadłości i likwidacji.

Krach na rynku nieruchomości komercyjnych sprawił, że posiadacze tego typu aktywów mają bardzo często do spłacenia kredyty znacznie przekraczające bieżącą wartość nieruchomości. Wynajmowane nieruchomości nie generują zaś dochodów wystarczających na obsługę zaciągniętych kredytów. W takiej sytuacji trudno liczyć na znalezienie refinansowania. Nawet gdyby się udało, to zapewne byłoby ono niższe niż kwota kredytu, który trzeba refinansować, a i jego koszty byłyby znacznie wyższe. Właściciele tego typu nieruchomości, chcąc je utrzymać, będą musieli zasilić je dodatkowo własnym kapitałem. Jego znalezienie może się okazać trudne i kosztowne.

[srodtytul]Sek­tor ban­ko­wy po­now­nie w opa­łach[/srodtytul]

Całkiem prawdopodobne jest zatem przeniesienie problemu refinansowania w pierwszej kolejności na kredytodawców, czyli banki. Opublikowany ostatnio raport MFW ujawnia, ze prawie 3 tys. regionalnych banków amerykańskich finansujących nieruchomości komercyjne posiada aktywa, które zapadną w latach 2010–2014, na gigantyczną kwotę 1,4 bln dolarów. Prawie połowa tych kredytów ma już opóźnienia w spłacie przekraczające 90 dni. W Wielkiej Brytanii kredyty na finansowanie nieruchomości komercyjnych osiągnęły rekordowy w historii poziom 228 mld funtów. Z tej kwoty 161 mld funtów, a więc ponad 70 proc., zapada w najbliższych pięciu latach. Kredyty zagrożone w tym segmencie przekroczyły na koniec ub.r. 50 mld funtów. Z kolei w Niemczech banki mają w swoich aktywach 404 mld euro kredytów finansujących nieruchomości komercyjne.

Specyfika niemieckiego portfela polega na tym, że zdecydowanie większa jego część niż w innych krajach jest zabezpieczona na nieruchomościach zagranicznych, tj. hiszpańskich, brytyjskich czy irlandzkich. Sam rynek niemieckich nieruchomości komercyjnych pozostaje natomiast w zupełnie dobrym stanie i wykazuje oznaki słabego ożywienia. Ponadto w USA 25 proc. portfela nieruchomości komercyjnych zostało sfinansowane za pomocą CMBS – Commercial Mortgage Backed Securities. Według DB Securities CMBS o wartości 410 mld USD powinny być spłacone do 2018 r. Istnieje obawa, że w przypadku aż dwóch trzecich tej kwoty mogą wystąpić problemy ze spłatą.

Teraz banki muszą się liczyć z tym, że środki pochodzące ze spłaty kredytów będą niewystarczające na wykup CMBS. Jednocześnie potencjalni inwestorzy w przypadku próby rolowania papierów emitowanych w ramach sekurytyzacji będą znacznie bardziej wymagający niż w przeszłości. I to pod każdym względem. Odnosi się to nie tylko do ceny, ale również tzw. nadzabezpieczenia oraz transparentności całej transakcji, sprowadzającej się do obowiązku częstszego przekazywania bardzo szczegółowych informacji o poziomie, strukturze, lokalizacji zabezpieczeń w refinansowanym portfelu nieruchomości.

Nic dziwnego, że z kredytowania nieruchomości komercyjnych wycofało się ostatnio wiele banków europejskich. Firma Cushman & Wakefield w ubiegłorocznym raporcie szacuje, że dotyczy to aż 60 proc. banków, które pożyczały na te cele przed kryzysem. Nic nie wskazuje na to, by pomimo niewielkiej poprawy awersja do takiej działalności szybko im minęła. Będzie to zapewne oddziaływać szerzej na możliwości kredytowania całej gospodarki. Nie można również zapominać, że banki europejskie, w tym szczególnie niemieckie, francuskie i brytyjskie, nie uporały się jeszcze z problemem obligacji rządowych krajów PIIGS. Tylko w tych trzech krajach to kwota ponad 600 mld euro. Restrukturyzacja długu greckiego wydaje się kwestią czasu, zatem straty z tego tytułu też będą wymagały dodatkowych rezerw i w końcu kolejnego zastrzyku kapitału.

Jeśli to zbiegnie się w drugiej połowie dekady z wprowadzaniem w życie zasad Bazylei III, sektor bankowy długo jeszcze będzie leczył skutki liberalnej polityki kredytowej z lat 2004–2007, a osiągana wtedy rentowność przejdzie do historii. Nie jest to dobra perspektywa dla akcjonariuszy, a w wielu krajach i dla podatników.

[srodtytul]W Pol­sce bez wstrząsów[/srodtytul]

Jak na tym tle wygląda rynek nieruchomości komercyjnych i jego finansowanie przez banki w Polsce? Ten segment rynku nieruchomości przeżywał w latach 2005–2008 niezwykły boom. Wszystkie rodzaje nieruchomości komercyjnych rosły jak grzyby po deszczu. Nie było problemu z ich wynajmem. Wiele projektów miało charakter spekulacyjny i było realizowanych nawet bez przedwstępnych umów najmu. Rosła liczba i kwoty transakcji na rynku wtórnym, osiągając rekordowe poziomy 4 mld euro w 2006 r. i 3 mld euro rok później.

Deweloperzy i inwestorzy zagraniczni przygotowywali do realizacji kolejne projekty. Polski rynek podążał za międzynarodowym również w przypadku stóp zwrotu, które w obliczu narastającej konkurencji zaczęły się obniżać, świadcząc o tym, że ryzyko inwestowania w Polsce maleje. Przełomową datą pod tym względem było przystąpienie naszego kraju do Unii Europejskiej. Od tego momentu do Polski zaczęła napływać fala zagranicznych inwestorów, wspieranych przez własne fundusze nieruchomościowe i banki, a zamierzających powtórzyć swoje doświadczenia z okresu przystąpienia do UE Hiszpanii, Portugalii i Irlandii.

Polskie banki, by sprostać konkurencji, podobnie jak to miało miejsce w ich zewnętrznym otoczeniu, zliberalizowały politykę kredytową. Mniejszą wagę zaczęły przywiązywać do wkładu własnego, w wielu przypadkach rezygnowały z umów przedwstępnych najmu. Znacznemu obniżeniu uległy też marże.

Co należy jednak podkreślić, banki nigdy nie odstąpiły od dokładnego analizowania nieruchomości z punktu widzenia zdolności do spłaty kredytu, sprawdzenia struktury i jakości najemców. Rzadko również akceptowały tzw. spłaty balonowe. Część banków zresztą nigdy nie kredytowała nieruchomości komercyjnych, nie mając odpowiedniego know-how i pamiętając fatalne doświadczenia niektórych banków państwowych z pierwszej połowy lat 90. (za odstraszający przykład może służyć chociażby kilka warszawskich hoteli).

Ponadto polskie banki zaangażowały się bardziej w finansowanie transakcji o charakterze lokalnym, których pojedyncze wolumeny rzadko przekraczały kwotę 50 mln euro. Projekty powyżej tego poziomu były z reguły finansowane przez banki zagraniczne, głównie niemieckie, lub fundusze nieruchomościowe. Bankructwo Lehman Brothers drastycznie i z dnia na dzień zmieniło ten obraz. W 2009 r. rynek nieruchomości komercyjnych zamarł pod każdym względem. Dokonano zaledwie kilku transakcji na rynku wtórnym, w większości uzgodnionych jeszcze przed kryzysem. Wstrzymano realizację wielu nowych projektów. Natomiast inwestycje rozpoczęte, szczególnie te, które miały zapewnione kredytowanie, były kontynuowane i zostały ukończone. Z rynku odpłynęły zagraniczne banki i fundusze nieruchomościowe.

Utrzymanie wzrostu PKB i silny popyt wewnętrzny zapobiegły gwałtownemu spadkowi stawek czynszu. Obniżyły się one, ale tylko wobec nowych powierzchni i odnawianych umów, o 10–15 proc. To zjawisko nie przybrało jednak powszechnego charakteru. Pojawiające się pustostany udawało się po kilku miesiącach poszukiwania nowych najemców zagospodarować. W rezultacie wartość nieruchomości komercyjnych na polskim rynku uległa tylko niewielkiemu obniżeniu. Stopy zwrotu wzrosły od 0,5 do 1,5 pkt proc. w zależności od rodzaju i lokalizacji nieruchomości.

[srodtytul]Szan­sa na bez­piecz­niej­szy roz­wój ryn­ku[/srodtytul]

W ciągu ostatnich dwóch lat polski rynek nieruchomości komercyjnych uległ dużemu zróżnicowaniu pod dwoma względami: lokalizacji i poszczególnych segmentów. Na przykład największe nadwyżki powierzchni biurowej i najwięcej wstrzymanych projektów zanotowano w Krakowie. Z kolei Wrocław najszybciej zaczął odczuwać niedostatek powierzchni klasy A. Na rynku powierzchni magazynowych i centrów logistycznych wciąż utrzymuje się spora nadwyżka podaży i zdaniem analityków pozostanie tak przez najbliższe dwa lata.

W 2010 r. kondycja rynku zaczęła się poprawiać. W pierwszej połowie roku doszło do transakcji na rynku wtórnym na kwotę około 500 mln euro. Deweloperzy zaczęli powracać do projektów, których realizację zawiesili przed dwoma laty. Dotyczy to w szczególności powierzchni biurowych i niewielkich galerii handlowych w miastach do 200 tys. mieszkańców. Powracają także pomysły realizacji kilku nowych centrów handlowych w dużych miastach, ale w tym wypadku barierą może się okazać dostęp do kredytu. Ustabilizowały się stopy zwrotu, a wartość nieruchomości przestała spadać. Szybciej wynajmują się pustostany, szczególnie powierzchni biurowych niższej klasy, z którymi było najwięcej problemów.

Można zatem stwierdzić, że rynek po zadyszce trwającej od jesieni 2008 r. wraca do kruchej równowagi. Daleko mu jednak jeszcze do stanu sprzed września 2008 r. Trzeba podkreślić, że nie mieliśmy od tamtego momentu do czynienia z kryzysem, lecz co najwyżej z silnym spowolnieniem tempa wzrostu i korektą. Paradoksalnie ta korekta i kryzys w otoczeniu zewnętrznym mogą sprawić, że nasz rynek nieruchomości komercyjnych będzie się rozwijał wolniej, ale za to bezpieczniej dla wszystkich jego uczestników.

Nigdy dotychczas sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce nie miała takiego wpływu na koniunkturę i rozwój gospodarczy, jak to się dzieje w krajach rozwiniętych. Wynika to z prostej zależności udziału tego segmentu w PKB, który w naszym kraju jest daleko niższy. Podczas gdy w Niemczech, Wielkiej Brytanii i USA sięga 25–27 proc. PKB, w Polsce wynosi zaledwie 3,4 proc. Daleko mu tym samym również do Grecji i Hiszpanii, gdzie kształtuje się na poziomie 8–9 proc.Podobną ocenę można odnieść do tej części sektora bankowego w Polsce, która była zaangażowana w finansowanie nieruchomości komercyjnych.

Według danych NBP aktywa finansujące nieruchomości przedsiębiorstw (w tym deweloperów mieszkaniowych) stanowią około 5,9 proc. całego portfela kredytowego, ale same powierzchnie biurowe już tylko 0,7 proc. W 2009 r. udzielanie tego rodzaju kredytów zostało praktycznie zamrożone. Banki zagraniczne, jak wspomniano, znikły, a banki działające w kraju czekały na rozwój wydarzeń. Ten sprawił, że w 2010 r. część z nich powróciła na rynek. Inne, podążając śladem swoich zagranicznych akcjonariuszy, przestały się tym segmentem interesować. Te pierwsze stawiają obecnie deweloperom i inwestorom znacznie wyższe wymagania, co zresztą jest zgodne z tendencjami występującymi na rynku międzynarodowym.

Większość nowych decyzji kredytowych dotyczy finansowania budowy nowych obiektów komercyjnych. Do rzadkości natomiast należy refinansowanie transakcji na rynku wtórnym. Po pierwsze, jest ich ciągle mało, a po drugie, obowiązujące stare warunki kredytowania są dużo korzystniejsze pod każdym względem od tych, które można by uzyskać obecnie. Nie było również na polskim rynku – poza sporadycznymi przypadkami – spektakularnych wymuszonych sprzedaży nieruchomości spowodowanych niespłacaniem kredytów.