Kiedy nie zapłacisz wyższego VAT

[b]Rz: Od 1 stycznia VAT na mieszkania ma wzrosnąć z 7 do 8 procent. Czy w każdym przypadku podwyżka dotknie kupujących nowe mieszkania?[/b]

[b]Paweł Toński, partner, szef grupy Real Estate w Accreo Taxand:[/b] Jeżeli zmiany wejdą w życie, co obecnie jest bardzo prawdopodobne, to faktycznie podwyżka dotknie wszystkich kupujących nowe mieszkania. W praktyce zmian będzie zresztą więcej.

Nowa stawka 8 proc. dotyczyć będzie wszystkich mieszkań zaliczanych do tzw. budownictwa społecznego, czyli mieszkań o powierzchni mniejszej niż 150 mkw. i domów o powierzchni mniejszej niż 300 mkw. Do sprzedaży mieszkań i domów przekraczających te limity zastosowanie mieć będzie stawka podstawowa – czyli po podwyższeniu – 23 proc. Należy pamiętać, że stawkę 23 proc. będzie się stosować jedynie do powierzchni przekraczającej te limity. Innymi słowy pierwsze 150 mkw. mieszkania lub 300 mkw. domu opodatkowane będzie stawką 8 proc., a dopiero „nadwyżka” powierzchni – stawką 23 proc.

[b]Czy podwyżki można uniknąć, jeśli umowę z deweloperem zawrzemy do końca roku? Deweloperzy kuszą: „kup dziś, VAT będzie niższy”. Ale tylko po wpłaceniu całej kwoty na mieszkanie w budowie...[/b]

Oczywiście, jeżeli uda nam się kupić mieszkanie do końca roku – czyli przenieść jego własność na podstawie aktu notarialnego – to zapłacimy VAT według starej stawki – 7 proc. Jeżeli nie jest to możliwe, pozostaje wpłacenie zaliczki w tym roku, co spowoduje jej opodatkowanie VAT starą stawką i w tej części unikniemy podwyżki.

Czyli, aby uniknąć podwyżki VAT całkowicie, należy wpłacić 100 proc. zaliczki. Warto dodać, że uchroni to nie tylko od wzrostu stawek z 7 na 8 proc., ale także umożliwi uniknięcie opodatkowania dużych mieszkań i domów wspomnianą wyżej stawką 23 proc.

Na ostatnim etapie prac legislacyjnych – choć wciąż rozmawiamy przed ostatecznym zatwierdzeniem zmian – dodano przepisy, które regulują tę kwestię dość jednoznacznie. Zatem nie powinno to budzić wątpliwości ani deweloperów, ani kupujących mieszkania. Natomiast samo zawarcie umowy z deweloperem, niestety, nie uchroni przed podwyżką.

[b]Jeśli umowa z klientem kupującym mieszkanie była ustalona na pewną kwotę – klient miał podaną cenę z VAT – to taka suma pozostaje do zapłaty? Czy deweloper bierze wtedy na siebie ten 1 proc. podwyżki VAT?[/b]

Wszystko zależy w tym wypadku od brzmienia zapisów umowy. Faktycznie możliwe jest, że strony uzgodniły w umowie jedną kwotę – cenę brutto.

W takim wypadku kupujący nie powinien ponieść kosztów podwyżki i będzie musiał ją sfinansować sprzedający (uzyskując w praktyce niższą cenę netto).

Wydaje się jednak, że większość umów z deweloperami zawiera zapisy wskazujące cenę netto (czyli bez VAT) i stwierdzające, że będzie ona powiększona o VAT zgodnie ze stawką obowiązującą w momencie sprzedaży. Przy tego typu zapisach sprzedający ma zagwarantowaną możliwość podniesienia ceny wraz ze wzrostem stawek i można się spodziewać, że z niej skorzysta.

[b]Czy jeśli przelejemy pieniądze na rachunek powierniczy do końca roku, ale deweloper dostanie je w przyszłym roku, po zakończeniu budowy, to ominiemy podwyżkę VAT?[/b]

Raczej nie, choć do pewnego stopnia zależy to od charakteru rachunku powierniczego. Większość znanych mi rozwiązań nie umożliwia deweloperowi korzystania z tych pieniędzy – są zablokowane na rachunku i deweloper nie może nimi dysponować do momentu spełnienia przez niego określonych warunków. Takie wpłaty na rachunek powierniczy nie powodują obowiązku naliczenia VAT, nie możemy bowiem twierdzić, że wpłaciliśmy mu zaliczkę, zadatek czy inną płatność powodującą powstanie obowiązku podatkowego w VAT.

Dopiero wpłacenie zaliczki – czy dokonanie innej płatności pozwalającej deweloperowi korzystać z tych pieniędzy – skutkować będzie powstaniem obowiązku podatkowego, a tym samym opodatkowaniem odpowiedniej kwoty stawką obowiązującą obecnie, tj. 7 proc., i uniknięciem ich opodatkowania wyższą stawką.

[ramka][srodtytul]Podwyżka VAT a koszty transakcji[/srodtytul]

Jak znacząco wzrosną koszty zakupu mieszkania w związku z podwyższeniem VAT o 1 proc.? Jakie opłaty towarzyszące transakcji kupna mieszkania będą wyższe?

- Przede wszystkim wzrosną ceny mieszkań – zakładając cenę brutto mieszkania na poziomie 400 tys. złotych z 7 proc. VAT, po podwyżce wyniesie ona 403,738 złotych.

- Wzrost będzie jeszcze większy przy dużych mieszkaniach: mieszkanie 180 mkw. z obecną ceną brutto (z 7 proc. VAT) na poziomie 1 mln 600 tys. złotych, od nowego roku kosztować będzie ponad 1 mln 652 tys. złotych z powodu opodatkowania części mieszkania (150 mkw.) stawką 8 proc., a części (30 mkw. ponad limit 150 mkw.) stawką 23 proc.

- Do tego dodać trzeba wzrost cen wszystkich usług związanych z zakupem mieszkania (notariusz, pośrednik), ale również wszystkich elementów wyposażenia mieszkania: materiały budowlane (kafelki, farby), urządzenia sanitarne, jak umywalki, wanny, sprzęt AGD, meble – wszystkie te rzeczy podlegać będą stawce 23 proc., czyli będą droższe. Chyba że sprzedawcy zdecydują się sami pokryć wzrost podatku ze swojego zysku.

- Również usługi budowlane – o ile kupujemy je od podmiotów prowadzących działalność gospodarczą – będą droższe: w odniesieniu do mieszkań i domów stawka wzrośnie z 7 do 8 proc. VAT (dla budownictwa społecznego, a dla dużych mieszkań i domów w części stawka wyniesie nawet 23 proc.).

- Warto rozważyć wpłacenie zaliczki dostawcom jeszcze w tym roku. Pozwoli to zapłacić VAT zgodnie z bieżącymi stawkami, tj. 22 proc.

[i]źródło: Accreo Taxand[/i][/ramka]